Гражданский кодекс часть 1

19 июля 2012 года	Дело №		А56-21765/2009
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Сапоткиной Т.И., Сергеевой И.В., при участии от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга ФИО1 (доверенность от 10.01.2012 № 15-42), от закрытого акционерного общества «СТАЛЬПРОМТРЭЙД» ФИО2 (доверенность от 12.05.2012), рассмотрев 12.07.2012 в открытом судебном заседании кассационные жалобы Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга и закрытого акционерного общества «СТАЛЬПРОМТРЭЙД» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.09.2011 (судья Кузнецов М.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2012 (судьи Горбик В.М., Полубехина Н.С., Старовойтова О.Р.) по делу № А56-21765/2009, у с т а н о в и л: Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный, ОГРН <*> (далее - Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к закрытому акционерному обществу «СТАЛЬПРОМТРЭЙД», место нахождения: 196247, Санкт-Петербург, пл. Конституции, д. 7, ОГРН <*> (далее - Общество), о взыскании 2 504 942 руб. 51 коп. задолженности по арендной плате за 17.07.2008 - 31.03.2009 по договору от 10.02.2003 № 00/ЗК-01626(12) аренды на инвестиционных условиях земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, западнее Варшавской ул., кварт. 15, пл. Конституции (юго-восточнее пересечения пл. Конституции и Ленинского пр.), и 474 241 руб. 86 коп. пеней за просрочку внесения платежей за 07.10.2008 - 25.03.2009. Решением суда от 30.11.2009 с Общества в пользу Комитета взыскано 2 504 942 руб. 51 коп. задолженности и 200 000 руб. пеней. В остальной части иска отказано. Постановлением апелляционного суда от 26.03.2010 решение отменено, в иске отказано. Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 28.07.2010 решение от 30.11.2009 и постановление от 26.03.2010 отменены, дело передано на новое рассмотрение. По результатам повторного рассмотрения дела решением от 02.09.2011, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 30.01.2012, с Общества в пользу Комитета взыскано 817 800 руб. 65 коп. задолженности и 151 658 руб. пеней, в остальной части иска отказано. В кассационной жалобе Комитет, считая, что решение и постановление вынесены с нарушением норм материального права, а выводы судов не соответствуют обстоятельствам дела, просит отменить судебные акты и принять по делу новый судебный акт о взыскании с Общества 1 009 236 руб. 20 коп. задолженности и 213 117 руб. 94 коп. пеней. По мнению подателя жалобы, до возникновения права собственности физических и юридических лиц на нежилые помещения в объекте долевого строительства отсутствуют правовые основания для прекращения обязательства по аренде Общества. В кассационной жалобе Общество, оспаривая правильность расчета подлежащих взысканию сумм долга и пеней, просит решение и постановление изменить и взыскать с ответчика 442 965 руб. 78 коп. задолженности и 65 503 руб. 31 коп. пеней. Податель жалобы ссылается на то, что суды при вынесении судебных актов о возложении на ответчика обязательства по внесению арендной платы в соответствующей доле пользования земельным участком не учли приходящуюся на всех пользователей площадь помещений мест общего пользования и технологических помещений в здании. В судебном заседании представители Комитета и Общества поддержали доводы своих жалоб. Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке. Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании распоряжения администрации Санкт-Петербурга от 18.10.2002 № 1950-ра Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 10.02.2003 № 00/ЗК-01626(12) аренды на инвестиционных условиях земельного участка площадью 11 100 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, западнее Варшавской ул., квартал 15, пл. Конституции (юго-восточнее пересечения пл. Конституции и Ленинского пр.), для проектирования и строительства гостинично-делового центра и дальнейшего использования сроком до 10.09.2005. Договор зарегистрирован 19.12.2005 в установленном порядке. Дополнительным соглашением от 06.09.2007 № 3 к договору срок действия договора определен до 31.12.2007. В связи с завершением строительства и выдачей Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга разрешения от 28.12.2007 № 78-5411в-2007 на ввод гостинично-делового центра в эксплуатацию (постоянный адрес: Санкт-Петербург, пл. Конституции, д. 7, лит. А) стороны подписали протокол от 24.07.2008 об исполнении арендатором обязательства по договору аренды. Дополнительным соглашением от 29.07.2008 № 5, зарегистрированным 06.10.2008, внесены изменения в договор: участок предоставлен под торговлю в капитальных зданиях (неиспользуемых помещений в стадии отделочных работ), банкомат, общедоступные бесплатные гостевые автостоянки, газоны; квартальная арендная плата за участок составила 24 833,915 условной единицы. Настоящее соглашение действует с 17.07.2008. В связи с наличием задолженности по арендной плате за 17.07.2008 - 31.03.2009 Комитет обратился с настоящим иском в арбитражный суд. Суд первой инстанции признал требования Комитета обоснованными и подлежащими удовлетворению в части взыскания с ответчика 817 800 руб. 65 коп. задолженности по арендной плате, а также 151 658 руб. пеней, указав, что с момента правомерной передачи во владение и пользование иным лицом помещений исключается возможность пользования арендатором-застройщиком в соответствующих долях и земельным участком под объектом недвижимости, а при отсутствии пользования предметом аренды или его частью – плата за пользование не взимается. Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции. Кассационная инстанция не находит оснований для удовлетворения жалоб по приведенным в них доводам. В силу статей 8, 307, 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают, в частности, из договоров и прекращаются полностью или частично по основаниям, предусмотренным названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Согласно пункту 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено названным Кодексом, федеральными законами. С позиции гражданско-правовых отношений возникновение права собственности разных лиц на помещения влечет возникновение права собственности на общее имущество здания и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка. Судами установлено, что на помещения 108Н и 109Н в здании гостинично-делового центра зарегистрировано право собственности Общества соответственно 07.05.2009 и 23.10.2008. Остальные помещения, расположенные в здании, переданы Обществом в собственность различным юридическим и физическим лицам согласно представленным в материалы дела актам приема-передачи и выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В связи с поступлением части помещений в здании в собственность Общества, а другой части помещений - в собственность иных лиц после завершения строительства гостинично-делового центра Общество перестало быть единственным пользователем земельного участка. Как следует из материалов дела, отношения сторон по поводу землепользования не оформлены в соответствии с изменившимися обстоятельствами - завершением строительства и государственной регистрацией за Обществом и иными лицами права собственности на часть помещений в законченном строительством здании. Соглашения, в котором участники долевого строительства определили бы порядок пользования земельным участком с учетом принадлежащих им помещений в здании, нет. Суды учли возникновение права собственности Общества и иных лиц на часть помещений в здании и в связи с этим приобретение ими права пользования земельным участком, что повлияло на определение доли ответчика в обязательстве по внесению арендной платы. При новом рассмотрении дела Комитет уточнил свою позицию, указав на то, что расчет задолженности ответчика по арендной плате за 17.07.2008 - 31.03.2009 на сумму 1 009 236 руб. 20 коп. и неустойки составлен с учетом того, что передача части нежилых помещений по актам приема-передачи в собственность иных лиц до осуществления государственной регистрации права этих лиц на помещения не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Общество в суд первой инстанции представило контррасчет, опровергаемый расчет истца. Принцип расчета по мере передачи помещений в здании Обществом иным лицам сторонами при рассмотрении дела не оспаривался, однако, у сторон разный порядок расчета. Комитет считает, что прекращение арендного обязательства Общества связано с государственной регистрацией права собственности иных лиц на помещения в здании, а Общество связывает прекращение обязательства с передачей помещений по актам. Обстоятельства спора, связанные с наличием оснований для взыскания с Общества задолженности по арендной плате и неустойки в том или ином размере, были предметом рассмотрения судов и получили надлежащую оценку в соответствии со статьями 9, 64, 65, 71, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). У суда кассационной инстанции в силу статьи 286 АПК РФ отсутствуют основания для переоценки фактических обстоятельств спора, установленных судами первой и апелляционной инстанций, и представленных в материалы дела доказательств, в связи с чем подлежат отклонению доводы подателей кассационных жалоб о неправильности произведенного расчета сумм, подлежащих взысканию с ответчика. Утверждение Общества о неверном расчете подлежит отклонению, поскольку суд первой инстанции, частично удовлетворяя требования Комитета, принял во внимание расчет ответчика, а его довод об исключении из расчета площади мест общего пользования был заявлен им только в суде апелляционной инстанции, который этот довод проверил. Довод Комитета о задолженности по арендной плате в сумме 1 009 236 руб. 20 коп. также не может быть принят, поскольку расчет на эту сумму не учитывает площадь мест общего пользования. Кроме того, как следует из материалов дела, методика расчета по площади мест общего пользования у сторон разная. Таким образом, суды с учетом конкретных обстоятельств спора и представленных доказательств обоснованно взыскали с Общества 817 800 руб. 65 коп. задолженности и 151 658 руб. пеней. Материалы дела исследованы судами полно, всесторонне и объективно, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для иных выводов кассационная инстанция не усматривает. Нарушения либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 288 АПК РФ, при рассмотрении дела не установлено. С учетом изложенного у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятых по делу решения и постановления. Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа п о с т а н о в и л: решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.09.2011 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2012 по делу № А56-21765/2009 оставить без изменения, а кассационные жалобы Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга и закрытого акционерного общества «СТАЛЬПРОМТРЭЙД» - без удовлетворения.
Председательствующий		М.В. Захарова
Судьи		Т.И. Сапоткина И.В. Сергеева