Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер АП-28739/2017, 13АП-28742/2017 ) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости"на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.09.2017 по делу № А56-22437/2016 (судья Васильева Н.В.), принятое

по иску ООО "Петровтор-К.Ц.П."

к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга

3-и лица: 1. Акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга", 2. Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости"

об урегулировании разногласий при заключении договора

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Петровтор-К.Ц.П." (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения 8Н с кад.№78:12:0713903:1455, площадью 127, 7 кв.м, расположенного по адресу: <...>, лит.А, принятии п. 2.1 в следующей редакции: «Цена продажи Объекта составляет 12 770 000 (двенадцать миллионов семьсот семьдесят тысяч) рублей (НДС не облагается).»; изменении Приложения №1 к договору в соответствии с выкупной ценой в размере 12 770 000 (двенадцать миллионов семьсот семьдесят тысяч) рублей (НДС не облагается). Количество платежей - 21.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее - Фонд), Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУИОН).

Решением от 21.09.2017 урегулированы разногласия, возникшие между ООО "Петровтор-К.Ц.П." и Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга при заключении договора купли-продажи объекта нежилого фонда по адресу: <...>, литера А, пом. 8Н, п. 2.1. договора принят в следующей редакции: «Цена продажи Объекта составляет 12 600 000 рублей (НДС не облагается).», Приложение №1 к договору изложено в соответствии с выкупной ценой в размере 12 600 000 рублей. Количество платежей - 21.

В апелляционной жалобе Комитет, считая решение незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права, при несоответствии выводов суда обстоятельствам дела, просит решение отменить, полагая, что судом неправомерно применены к спорным правоотношениям положения статьи 445 ГК РФ, дана ненадлежащая оценка имеющимся в деле доказательствам, необоснованно назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта, поскольку отчет ГУИОН в установленном порядке не признан недостоверным. По мнению Комитета, заключение судебной экспертизы является ненадлежащим доказательством размера выкупной стоимости спорного помещения, судом первой инстанции неправомерно отклонено ходатайство ГУИОН о проведении повторной экспертизы.

В апелляционной жалобе ГУИОН, также считая решение незаконным и необоснованным, просит решение отменить, полагая, что в отсутствие доказательств недостоверности отчета ГУИОН правовых оснований для заключения договора купли-продажи по цене, отличной от определенной в отчете ГУП "ГУИОН", не имелось. По мнению подателя жалобы, заключение судебной экспертизы от 11.08.2017 N 07/0717-1, выполненное ООО "ПетроЭксперт", является недостоверным доказательством, однако, несмотря на необоснованность и противоречивость заключения экспертизы, в назначении по делу повторной экспертизы судом отказано.

В судебном заседании Общество возразило против удовлетворения апелляционных жалоб.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор от 20.05.2003 № 13-А002424 аренды нежилого помещения 8Н, с кад. № 78:12:0713903:1455 площадью 127,7 кв.м.по адресу: <...>, литера А.

Общество обратилось в Комитет с заявлением от 06.08.2015 о реализации преимущественного права приобретения арендуемого объекта недвижимости, впоследствии устранив обстоятельства, препятствующие выкупу помещения в связи с задолженностью по пеням 25.11.2015.

Распоряжением Комитета от 31.12.2015 № 1710-рз «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: <...>, литера А, пом. 8Н» определено осуществить приватизацию объекта Обществом по цене 18 200 000 руб. (НДС не облагается) в соответствии с отчётом об оценке рыночной стоимости от 18.12.2015 № 31-8-0119(305)-2015, выполненным ГУИОН, согласно которому рыночная стоимость объекта определена по состоянию на 25.11.2015.

Комитет в лице Фонда направил Обществу предложение о заключении договора купли-продажи спорного объекта при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с приложением подписанного проекта договора купли-продажи.

Общество направило протокол разногласий от 14.03.2016, в котором предложило определить цену продажи объекта в размере 12 770 000 руб., изложить приложение №1 к договору в следующей редакции: «Приложение №1 к договору изменить в соответствии с выкупной ценой в размере 12 770 000 (двенадцать миллионов семьсот семьдесят тысяч) рублей. Количество платежей - 21.»

Ссылаясь на уклонение Комитета от урегулирования разногласий при заключении договора купли-продажи, полагая, что предложенная Комитетом к выкупу стоимость арендуемого имущества завышена, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на жалобу, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение не подлежит отмене или изменению.

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Как установлено пунктом 2 статьи 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Субъектов Российской Федерации или в Муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон 159-ФЗ) установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Поскольку в материалы дела сторонами представлены отчеты, в которых величина рыночной стоимости выкупаемого помещения значительно отличалась, в соответствии с вышеприведенными разъяснениями по ходатайству истца определением от 14.06.2016 судом назначена экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «ЛАБРИУМ-КОНСАЛТИНГ» ФИО6, с постановкой перед экспертом вопроса: какова рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения по адресу: <...>, литера А, пом. 8Н, кадастровый номер 78:12:0713903:1455 площадью 127,7 кв.м. на 25.11.2015?

Согласно представленному заключению эксперта от 14.11.2016 рыночная стоимость помещения составляет 14 990 000 рублей.

Выслушав мнения участвующих в деле лиц относительно достоверности заключения эксперта, суд определением от 27.12.2016 назначил повторную экспертизу, проведение которой поручил эксперту ООО "Центр оценки «Аверс» ФИО7, постановив перед экспертом вопрос: Какова рыночная стоимость нежилого помещения по адресу: <...>, литера А, пом. 8Н, кадастровый номер 78:12:0713903:1455 площадью 127,7 кв.м. на 25.11.2015?

Согласно заключению эксперта от 17.05.2017 стоимость помещения составляет 7 140 00 рублей.

ГУИОН ходатайствовало о проведении повторной экспертизы.

С учетом поступивших замечаний к заключению ООО «Центр оценки «Аверс» ходатайство удовлетворено судом, определением от 07.07.2017 назначена повторная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ОАО «Региональное управление оценки» ФИО8, с постановкой вопроса: Какова рыночная стоимость объекта недвижимости-нежилого помещения по адресу: <...>, литера А, пом. 8Н, кадастровый номер 78:12:0713903:1455 площадью 127,7 кв.м. на 25.11.2015, при условии, что помещение обеспечено системой центрального отопления?

Согласно заключению эксперта от 11.08.2017 №07/07/17-1 рыночная стоимость объекта по состоянию на 25.11.2015 составляет 12 600 000 руб. без учета НДС.

В силу статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Оценив по правилам по правилам статей 71, 86 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе заключение от 11.08.2017, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что данное заключение соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 12 600 000 рублей, определенной в названном заключении.

Вопреки доводам Комитета и ГУИОН проверка достоверности отчета ГУИОН осуществляется путем назначения судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта.

Несоответствие заключения от 11.08.2017 №07/07/17-1, составленного по результатам судебной экспертизы, требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, наличие существенных нарушений либо замечаний при его составлении, влияющих на определение рыночной стоимости объекта оценки, Комитетом и ГУИОН не доказано, противоречий в выводах эксперта апелляционным судом не установлено, в связи с чем ходатайство ГУИОН о назначении повторной экспертизы отклонено.

Заключение эксперта основывается на общепринятых подходах к определению рыночной стоимости недвижимого имущества. Подбор и анализ объектов-аналогов произведены исходя из наибольшего соответствия объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, при расчете экспертом выбраны объекты-аналоги, наиболее сопоставимые с объектом оценки, при подборе объектов-аналогов экспертом приняты во внимание наиболее значимые ценообразующие факторы, по которым объекты-аналоги и объект оценки схожи.

Доводы апелляционных жалоб не опровергают выводы эксперта и не свидетельствуют о недостоверности сделанных экспертом выводов по результатам исследования и подлежат отклонению апелляционным судом как необоснованные, противоречащие вышеприведенным нормам права, разъяснениям и имеющимся в деле доказательствам.

Судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства и исследованы доказательства, представленные сторонами по делу, правильно применены подлежащие применению нормы материального права, нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта, судом первой инстанции не допущено, в удовлетворении апелляционных жалоб Комитета и ГУИОН следует отказать.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.09.2017 по делу № А56-22437/2016 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

И.А. Тимухина

Судьи

В.И. Желтянников

Е.В. Жиляева