Гражданский кодекс часть 1

от истца: представители Луковников С.В. по доверенности от 15.08.2017, Лебедева А.В. по доверенности от 11.12.2017, Прокопчук О.С. по доверенности от 26.05.2017

от ответчика: представитель Селевцова К.К. по доверенности от 21.06.2017

от 3-го лица: не явился, извещен

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер АП-26671/2017 ) Северо-Европейского межрегионального территориального управления по надзору за ядерной и радиационной безопасностью федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору

на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.08.2017 по делу № А56-22617/2017 (судья Чуватина Е.В.), принятое

по иску Северо-Европейского межрегионального территориального управления по надзору за ядерной и радиационной безопасностью федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору

к обществу с ограниченной ответственностью "Аврора"

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу

о признании недействительными отказов от исполнения договоров аренды и об обязании заключить дополнительные соглашения к договорам аренды

и по встречному иску об обязании освободить помещения,

установил:

Северо-Европейское межрегиональное территориальное управление по надзору за ядерной и радиационной безопасностью Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору (Россия 197101, г. Санкт-Петербург, ул. Малая Монетная, д.2а, ОГРН: 1037828018535, далее – истец, Управление) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Аврора" (199155, г. Санкт-Петербург, ул. Уральская, д.4, лит. Б, пом. 26Н, ОГРН: 1167847157224, далее – ответчик, Общество) о признании недействительными односторонних сделок об отказе от исполнения договоров аренды №№: 01-Н, 02-Н от 21.02.2000, а также об обязании ответчика заключить дополнительные соглашения к договорам аренды №№ 01-Н, 02-Н от 21.02.2000.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее – Росреестр).

На основании статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для совместного рассмотрения с первоначальным иском принято встречное исковое заявление Общества об обязании Управления освободить расположенные по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Малая Монетная,
д. 2, лит. Ч, нежилые помещения: - 2-Н, площадью 192,6 кв.м., этаж 2, кадастровый номер 78:07:0003032:3890, - 5-Н, площадью 780,1 кв.м., этаж 4, кадастровый номер 78:07:0003032:3893.

Решением Арбитражного суда от 31.08.2017 в удовлетворении первоначального иска отказано, встречные исковые требования суд удовлетворил и обязал Управление освободить нежилые помещения 2-Н, 5-Н, расположенное по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Малая Монетная, д. 2, лит. Ч, в связи с расторжением договоров аренды №№ 01-Н, 02-Н от 21.02.2000.

Не согласившись с названным решением, Управление обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило состоявшийся судебный акт отменить, удовлетворить исковые требования по первоначальному иску и отказать в удовлетворении встречного иска.

По мнению Управления, в нарушение положений статей 102, 129 Федерального закона от 26.10.2012 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» Обществом не представлены доказательства, подтверждающие восстановление платежеспособности организации должника в деле о банкротстве в случае прекращения правоотношений по спорным договорам, а равно доказательства того, что исполнение названных договоров повлекло убытки для Общества по сравнению с аналогичными сделками.

Управление также считает, что расторжением договоров аренды не может быть восстановлена платежеспособность должника при наличии в деле о банкротстве требований кредиторов на общую сумму 35 163 903 руб. 84 коп.

При этом, Управление указало, что является добросовестным арендатором, использует имущество в соответствии с его назначением, своевременно вносит арендную плату, кроме того, Обществом не доказано возникновения у него убытков в связи с сохранением договоров аренды.

В судебном заседании апелляционного суда представитель Управления доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить.

Представитель Общества против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Росреестр, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя в судебное заседание не направил, жалоба рассмотрена в его отсутствие в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации".

В связи с отсутствием оснований, предусмотренных статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, протокольным определением в соответствии со статьями 159, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционным судом отклонено ходатайство Управления об отложении судебного заседания сроком на три месяца, то есть на срок до предоставления Росимуществом Управлению иных помещений.

При этом апелляционный суд исходит из того, что процессуальный результат, на который направлена воля Управления при заявлении ходатайства об отложении судебного разбирательства, может быть достигнут при наличии к тому оснований в порядке, предусмотренном статьей 324 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность решения суда проверены в апелляционном порядке.

Из материалов дела следует и судом первой инстанции установлено, что 21.02.2000 между ЗАО «Центр технической поддержки Северо-Европейского межрегионального территориального округа» (арендодатель) и Управлением (арендатор) сроком на 49 лет заключены договоры аренды №№: 01-Н, 02-Н, в отношении расположенных по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Малая Монетная, д. 2, лит. Ч., корпус «ИЛК», нежилых помещений - 2-Н, площадью 192,6 кв.м., этаж 2, кадастровый номер 78:07:0003032:3890, - 5-Н, площадью 780,1 кв.м., этаж 4, кадастровый номер 78:07:0003032:3893, действовавшие в редакции дополнительных соглашений № 9 от 31.12.2013 к данным договорам.

Дополнительными соглашениями №9 от 31.12.2013 к договорам аренды определен размер арендной платы за помещение 2-Н в сумме 40 347 руб. 77 коп. в месяц, из расчета 209 руб. 49 коп. за 1 кв.м., за помещение 5-Н - в сумме
163 423 руб. 15 коп. в месяц, из расчета 209 руб. 49 коп. за 1 кв.м.

Кроме того, по сведениям из Единого государственного реестра недвижимости от 26.05.2017, на помещения 2-Н, 5-Н 17.05.2016 зарегистрировано право собственности Общества.

В то же время решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.12.2016 по делу №А56-76986/2016 Общество признано несостоятельным (банкротом), в отношении Общества открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Бубнов Д.В.

Истец в обоснование иска указал, что, письмом от 08.02.2017 конкурсный управляющий Общества сообщил Управлению о том, что ставки арендной платы, предусмотренные договорами аренды, значительно ниже среднерыночных ставок за пользование аналогичными офисными помещениями в городе Санкт-Петербурге, в связи с чем конкурсный управляющий предложил арендатору рассмотреть возможность изменения договорных условий в части арендной платы.

Впоследствии, письмом от 02.03.2017 арендатору предложено заключить дополнительные соглашения к договорам аренды, в которых установить ставку арендной платы в размере 656 руб. за 1 кв.м. в месяц – по помещению 2-Н и
638 руб. за 1 кв.м. в месяц – по помещению 5-Н, а также изменить содержание пунктов 3.5 договоров аренды, предусмотрев в них право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы не более одного раза в год и не более, чем на 10%.

Однако, в письме от 07.03.2017 Управление сообщило Обществу о готовности увеличить ставку арендной платы до 238 руб. 38 коп. за 1 кв.м. в месяц, а также предложило Обществу представить сведения о реквизитах для целей заключения дополнительного соглашения об изменении стороны арендодателя по договорам аренды на Общество.

После чего, так как стороны не пришли к соглашению, конкурсный управляющий в порядке реализации права, предоставленного положениями статьи 129 Федерального закона от 26.10.2012 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», уведомлениями от 10.03.2017 № 08-А/17, от 14.03.2017 № 07-А/17 сообщил об отказе от договоров аренды.

Государственная регистрация прекращения аренды произведена 29.03.2017.

В то же время сопроводительным письмом от 14.03.2017 Управление направило конкурсному управляющему Общества предложение о заключении дополнительных соглашений к договорам аренды о замене стороны арендодателя на Общество и об изменении размера арендной платы с установлением ее по ставке 238 руб. 38 коп. за 1 кв.м. в месяц с 01.04.2017.

Письмом от 23.03.2017 конкурсный управляющий Общества возвратил Управлению проекты дополнительных соглашений с указанием на то, что договор аренды расторгнуты в установленном Федеральным законом от 26.10.2012
№127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» порядке.

Ссылаясь на то, что отказы от договоров аренды являются недействительными следками, как совершенные в отсутствие совокупности условий, установленных статьями 102, 129 Федеральным законом от 26.10.2012
№127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», Управление обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Возражая против иска, Общество указало на то, что отказы от договоров аренды были обусловлены убыточностью сделок для арендодателя, невозможностью восстановления платежеспособности должника в деле о банкротстве, в связи с чем являлись правомерными.

В свою очередь, Общество заявило встречные исковые требования об освобождении помещений 2-Н, 5-Н Управлением, в связи с расторжением договоров аренды.

Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены или изменения в связи со следующим.

В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу пункта 2 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

Согласно статье 155 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонняя сделка создает обязанности для лица, совершившего сделку. Она может создавать обязанности для других лиц лишь в случаях, установленных законом либо соглашением с этими лицами.

В силу положений статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным).

В соответствии с абзацем вторым пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 35 от 06.06.2014 "О последствиях расторжения договора" односторонний отказ от исполнения договора влечет те же последствия, что и расторжение договора по соглашению его сторон или по решению суда.

Из разъяснений, изложенных в пункте 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 25 от 23.06.2015 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", следует, что по смыслу статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки).

С учетом изложенного суд первой инстанции, исследовав представленные доказательства, сделал правильный вывод о том, что односторонний отказ от исполнения договоров аренды является односторонней оспоримой сделкой, прекращающей обязательство во внесудебном порядке, и в этой связи к одностороннему отказу возможно применить правила Гражданского кодекса Российской Федерации о недействительности сделок.

Как следует из материалов дела, Общество признано несостоятельным (банкротом), тем самым к спорным правоотношениям по договорам аренды применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации в совокупности со специальными нормами - положениями Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее – Закон о банкротстве).

В соответствии с абзацем третьим пункта 3 статьи 129 Закона о банкротстве конкурсный управляющий вправе заявлять отказ от исполнения договоров и иных сделок в порядке, установленном статьей 102 указанного федерального закона.

Согласно пункту 2 статьи 102 Закона о банкротстве отказ от исполнения договоров и иных сделок должника может быть заявлен только в отношении сделок, не исполненных сторонами полностью или частично, если такие сделки препятствуют восстановлению платежеспособности должника или если исполнение должником таких сделок повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о наличии у конкурсного управляющего Общества оснований для расторжения договоров аренды применительно к положениям статей 102, 129 Закона о банкротстве.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, согласно отчету об оценке ООО «Новая Оценочная Компания» от 10.03.2017 № 9751 рыночная ставка арендной платы за 1 кв.м. в месяц за помещение 2-Н составляет 694 руб., за помещение 5-Н – 646 руб.

Тем самым, судом установлено, что ставки, указанные в данном отчете, более чем в три раза превышают ставки арендной платы, установленные в названных выше договорах аренды – 209 руб. 49 коп.

Кроме того, как следует из представленного самим Обществом отчета об оценке ООО «Стандарт Оценка» от 04.07.2017 № 2402С-06/17, ставка арендной платы за 1 кв.м. спорных помещений без учета улучшений (ремонтных работ) составляет для помещения 2-Н – 447 руб. 27 коп., для помещения 5-Н – 426 руб. 12 коп.

При этом, доводы Общества о том, что отчеты об оценке не свидетельствуют о возникновении у арендодателя убытков в связи с исполнением договоров аренды на определенных в них условиях, основаны на ошибочном толковании положений статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, договоры аренды заключены сроком на 49 лет и не содержат условий, позволяющих пересмотреть размер арендной платы, в том числе с учетом инфляции, иных механизмов или методик, помимо соглашения сторон, что не соответствует экономическому смыслу данного вида сделок в отсутствие доказательств наличия иных условий, обосновывающих достижение соответствующих договоренностей (например, льготные условия по иным сделкам).

При оценке наличия у арендодателя реальной возможности передачи в аренду помещений на иных условиях, апелляционный суд исходит из того, что в материалах дела имеются копии соглашений от 13.03.2017 о предоставлении опциона на заключение договора аренды, из которых следует, что спорные помещения могут быть переданы собственником в аренду по ставкам, приближенным к рыночным ставкам, значительно превышающим размер арендной платы, установленный названными договорами аренды, а также с включением условия, предусматривающего возможность ежегодного увеличения размера арендной платы арендодателем в одностороннем порядке.

Вместе с тем, доводы жалобы о том, что арендатор добросовестно исполнял обязательства по договорам аренды, не подтверждены документально.

Напротив, из пояснений сторон следует, что с момента перехода к Обществу права собственности на помещения арендная плата Управлением надлежащему арендатору не уплачивается.

При этом, как следует из материалов дела, Общество имело намерение сохранить договорные отношения сторон, предложив арендатору пересмотреть порядок расчетов, однако, Управление от изменения договорных условий уклонилось.

Кроме того, суд апелляционной инстанции, отклоняя доводы Управления, также исходит из того, что по смыслу Закона о банкротстве под восстановлением платежеспособности понимается достижение должником таких хозяйственных показателей, которые позволили бы полностью удовлетворить требования всех его кредиторов. Неспособность же в полном объеме погасить данные требования влечет банкротство организации и открытие в отношении ее имущества процедуры конкурсного производства (абзацы 2 и 16 статьи 2, абзац 3 пункта 1 статьи 106, абзац 5 пункта 6 статьи 119 Закона о банкротстве), по результатам которой требования все равно подлежат удовлетворению, однако не в полном объеме (соразмерно).

Вопреки доводам жалобы сам по себе объем требований кредиторов, заявленных в деле о банкротстве, не свидетельствует о том, что расторжение договоров аренды не направлено на восстановление платежеспособности должника.

Учитывая изложенное, следует признать, что правовых оснований для признания односторонних отказов от договоров аренды недействительными сделками у суда первой инстанции не имелось, и в удовлетворении первоначального иска отказано обоснованно.

Пунктом 3 статьи 102 Закона о банкротстве установлено, что договор считается расторгнутым с даты получения всеми сторонами по такому договору заявления об отказе от исполнения договора.

Согласно пункту 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

С учетом изложенного, в отсутствие правовых оснований для использования названных выше помещений встречные исковые требования Общества об освобождении данных помещений обоснованно удовлетворены судом.

При этом, доводы подателя жалобы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые бы влияли на обоснованность и законность обжалуемого решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Выводы суда, изложенные в обжалуемом судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, в силу чего отсутствуют основания для его отмены и удовлетворения апелляционной жалобы.

Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.08.2017 по делу № А56-22617/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Ж.В. Колосова

Судьи

В.М. Горбик

Н.С. Полубехина