Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев 21.12.2023 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.02.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2023 по делу № А56-23155/2022,

у с т а н о в и л:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н,
ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Санкт-Петербургскому государственному унитарному предприятию «Петербургский метрополитен», адрес: 190013, Санкт-Петербург, Московский пр., д. 28, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Предприятие), об обязании заключить договор аренды земельного участка площадью 70 694 кв.м с кадастровым номером 47:29:0579001:86, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Лужский муниципальный район, Ям-Тесовское сельское поселение, вблизи дер. Клуколово, база отдыха «Оредеж», на условиях прилагаемого к иску проекта договора аренды.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Эдвайс», адрес: 420102, <...> зд. 48, к. 2, оф. 102,
ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Общество).

Решением от 09.02.2023 суд обязал Предприятие заключить с Комитетом договор аренды упомянутого земельного участка на приведенных в резолютивной части решения условиях.

Постановлением апелляционной инстанции 24.08.2023 названное решение изменено, резолютивная часть решения изложена в иной редакции.

Комитет, не согласившись с обжалуемыми судебными актами, обратился с кассационной жалобой, в которой просит их изменить, обязав Предприятие заключить договор аренды с установлением размера арендной платы согласно отчету Общества (3 683 583 руб. 68 руб. в год без налога на добавленную стоимость). Заявитель не согласен с условием о размере арендной платы; полагает, что рыночная стоимость права аренды земельного участка, определенная Обществом, не признана в установленном порядке недостоверной, следовательно, исковые требования Комитета подлежали удовлетворению с установлением размера арендной платы по отчету, выполненному Обществом.

В судебном заседании представитель Предприятия против удовлетворения жалобы возражала по мотивам, приведенным в отзыве.

Комитет и Общество о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Кроме того, информация о принятии жалобы к производству, а также о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Северо-Западного округа в информационно-телекоммуникационной сети Интернет. Документы, подтверждающие размещение указанных сведений, включая дату их размещения, на официальном сайте суда, приобщены к материалам дела.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, в собственности Санкт-Петербурга находятся земельный участок площадью 70 694 кв.м с кадастровым номером 47:29:0579001:86 по адресу: Ленинградская обл., Лужский муниципальный район, Ям-Тесовское сельское поселение, вблизи дер. Клуколово, база отдыха «Оредеж», а также расположенные на нем объекты недвижимости.

При этом расположенные на земельном участке объекты недвижимого имущества, а именно: деревянный дом (с кадастровым номером 47:29:0000000:24218), склад (с кадастровым номером 47:29:0579001:91), главный корпус с подсобным помещениями (с кадастровым номером 47:01:0000000:25104), здание над артезианской скважиной (с кадастровым номером 47:29:0579001:92), прачечный комплекс (с кадастровым номером 47:29:0579001:93), баня (с кадастровым номером 47:29:0000000:18335) переданы в хозяйственное ведение Предприятию, что подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами.

Ранее Предприятие являлось арендатором указанного земельного участка на основании договора от 25.10.1995 аренды земель для несельскохозяйственных целей, который был прекращен с 24.03.2020 на основании уведомления Комитета от 09.12.2019 № 90715-27.

В целях урегулирования вопроса по заключению нового договора аренды земельного участка на основании обращения Предприятия от 09.02.2021 № 144-242-115 и с учетом отчета от 11.01.2021 № ИО-1220-58 об оценке рыночной стоимости права (прав) временного владения и пользования Комитет подготовил и направил в адрес Предприятия проект договора аренды № 47/ЗД-041355.

Письмом от 29.03.2021 Предприятие направило в адрес Комитета предложения по внесению изменений в проект договора, в том числе в части порядка начисления и размера арендной платы.

Впоследствии 28.07.2021 Комитет направил в адрес Предприятия откорректированный проект договора с применением новой ставки арендной платы на основании отчета об оценке от 06.07.2021, который также не подписан Предприятием ввиду наличия возражений в части расчета арендной платы.

В связи с наличием у сторон противоречий по содержанию условий договора Комитет, ссылаясь на положения статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), обратился в суд с настоящим иском о понуждении Предприятия заключить договор аренды земельного участка на условиях проекта в редакции, представленной Комитетом.

Не оспаривая необходимость заключения договора аренды, Предприятие возражало относительно приведенных в представленном проекте договора условий, устанавливающих размер арендной платы, полагая, что размер платы не должен превышать ставки земельного налога.

Суд первой инстанции назначил по делу судебную экспертиза для определения размера рыночной арендной платы за спорный земельный участок по состоянию на 06.07.2021 и по состоянию на дату проведения экспертизы.

Установив, что размер рыночной арендной платы подлежит определению на основании заключения эксперта от 06.10.2022 № 26-082022-1, суд первой инстанции исковые требования удовлетворил.

Апелляционная инстанция изменила решение, обязав Предприятие заключить договор на условиях установления арендной платы в процентном отношении от кадастровой стоимости земельного участка с учетом принципа учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, к числу которых суд отнес вид деятельности ответчика (база отдыха), т.е. в размере 1,5% от кадастровой стоимости участка на 01.01.2023, что соответствует установленному решением Совета депутатов муниципального образования Ям-Тесовское сельское поселение Лужского муниципального района Ленинградской области от 21.11.2019 № 24 земельному налогу на данной территории.

Проверив материалы дела и обоснованность доводов, приведенных в кассационной жалобе, кассационная инстанция пришла к следующим выводам.

В соответствии со статьей 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым здания, сооружения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены в аренду, на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации в ред. Федерального закона от 04.08.2023 № 492-ФЗ; далее – ЗК РФ).

В рассматриваемом случае заключение договора аренды земельного участка являлось обязательным для его сторон.

При рассмотрении спора между сторонами возникли разногласия относительно условий о размере арендной платы.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом (пункт 1 статьи 65 ЗК РФ).

Согласно пункту 1, подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

В Санкт-Петербурге арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, определяется в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 05.12.2007 № 608-119 «О методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга» (далее – Закон № 608-119) и постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 № 1379, утвердившего Положение о порядке определения базовых ставок и коэффициентов, используемых в Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, об особых случаях и порядке определения арендной платы (далее – постановление № 1379).

Пунктом 1 постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее - Основные принципы, Правила, постановление № 582).

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 июня 2015 г. (вопрос 7 разъяснений по вопросам, возникающим в судебной практике), сформулирована правовая позиция о том, что Правила, утвержденные постановлением № 582, не применяются при определении арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена; вместе с тем в силу пункта 1 статьи 39.7 ЗК РФ постановление № 582 в части установления Основных принципов является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.

Поскольку указанные принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, соответствующим компетентным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных принципов.

При таком положении является правильным вывод апелляционного суда о том, что при определении размера арендной платы за спорный земельный участок подлежат применению Основные принципы.

Суд апелляционной инстанции дал оценку нормативным правовым актам Санкт-Петербурга, регламентирующим размеры арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, пришел к выводам о том, что в Законе № 608-119 и постановлении № 1379 отсутствуют показатели формулы для расчета арендной платы за спорный земельный участок, а также не установлены требования и условия, при которых размер арендной платы за земельные участки, предоставленные без торгов, определяется исходя из рыночной величины арендной платы.

В связи с чем апелляционный суд определил, что в данном конкретном случае для правильного рассмотрения настоящего дела оспаривание отчета оценщика и установление рыночной цены арендной платы не требовалось; арендная плата подлежит исчислению с применением Основных принципов, что соответствует пункту 1 статьи 39.7 ЗК РФ; при определении арендной платы следует обратиться к кадастровой стоимости земельного участка и размеру земельного налога, установленного представительным органом местного самоуправления.

В Правилах перечислены, в том числе, принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога, а также принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, принадлежащие соответствующему публично-правовому образованию и отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.

Апелляционный суд установил, что спорный земельный участок используется Предприятием для организации отдыха своих сотрудников и на нем размещается имущество, находящееся в собственности Санкт-Петербурга и на праве хозяйственного ведения Предприятия (база отдыха). Таким образом, земельный участок используется под размещение объекта социальной сферы. Соответственно, при определении арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной собственности Санкт-Петербурга, судом применен принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога.

Вопреки доводам Комитета, возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости является основным принципом определения арендной платы в соответствии с постановлением № 582.

Доводы заявителя кассационной жалобы в части несогласия с обжалуемыми судебными актами основаны на ошибочном толковании норм действующего законодательства, регулирующего спорные правоотношения сторон, применительно к конкретному случаю, в связи с чем судом округа отклоняются.

Нарушений норм процессуального права, влекущих за собой отмену обжалуемых судебных актов, не установлено.

Поскольку апелляционный суд при правильном применении норм материального и процессуального права изменил решение суда первой инстанции, оставлению без изменения подлежит постановление апелляционного суда от 24.08.2023.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2023 по делу № А56-23155/2022 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга – без удовлетворения.

Председательствующий

М.В. Захарова

Судьи

Т.И. Сапоткина

И.В. Сергеева