Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер АП-18991/2017 ) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга

на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.06.2017 по делу № А56-24046/2016 (судья Васильева Н.В.), принятое

по заявлениюобщества с ограниченной ответственностью "ВорониноИнвест" заинтересованное лицо: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга

о признании действий незаконными,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "ВорониноИнвест" (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга
и Ленинградской области с заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет), уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ,
о признании незаконным решений Комитета об отказе Обществу в выкупе земельного участка с кадастровым номером 78:13:0007420:1034, площадью
9 685 кв.м., расположенного по адресу: <...>
, участок 1, выраженного в Письме от 20.06.2016 № 65890-32; решения Комитета об отказе Обществу в выкупе земельного участка с кадастровым номером 78:13:0007420:1035, площадью 12 835 кв.м., расположенного по адресу:
<...>, участок 2, выраженного в Письме
от 11.05.2016 № 49264-32; обязании Комитета устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества посредством подготовки, подписания
и направления в адрес Общества в 10-дневный срок со дня вступления судебного акта по настоящему делу в законную силу проектов договоров купли-продажи: земельного участка с кадастровым номером 78:13:0007420:1034, площадью
9 685 кв.м., расположенного по адресу: <...>
, участок 1, установив продажную цену 8 430 598, 80 рублей; земельного участка с кадастровым номером 78:13:0007420:1035, площадью 12 835 кв.м., расположенного по адресу: <...>, участок
2, установив продажную цену 10 587 398,98 рублей.

Определением от 04.10.2016 судом назначена и проведена судебная экспертиза.

Решением от 09.06.2017 требования заявителя удовлетворены.

Не согласившись с указанным решением, полагая его вынесенным с нарушением норм процессуального и материального права, Комитет обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять новый судебный акт, требования Общества в части установления цены спорных участков оставить без рассмотрения, в остальной части в удовлетворении требований заявителя отказать.

25.08.2017 в канцелярию апелляционного суда от ООО «ВорониноИнвест» поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором заявитель возражает против доводов заинтересованного лица, поддерживает решение суда, полагает его законным и обоснованным, вынесенным с учетом представленных в материалы дела доказательств и норм права, просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

В судебном заседании представитель заинтересованного лица поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, заявил ходатайство о назначении повторной экспертизы в связи с наличием в экспертном заключении неустранимых противоречий и необоснованности выводов эксперта.

Представитель заявителя против удовлетворения апелляционной жалобы и ходатайства возражал.

Рассмотрев ходатайство Комитета о назначении повторной экспертизы, апелляционный суд не усматривает оснований для его удовлетворения по следующим основаниям.

Как следует из содержания обжалуемого решения, суд первой инстанции отказал Комитету в удовлетворении ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы, и с учетом данных обстоятельств Комитет в судебном заседании суда апелляционной инстанции заявил ходатайство о назначении судебной экспертизы.

Согласно части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

В соответствии с частью 2 статьи 64 АПК РФ заключение эксперта является доказательством по делу и должно отвечать критериям относимости доказательств, предусмотренных статьей 67 АПК РФ.

В силу положений статьи 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Экспертное заключение выполнено экспертом ООО "Гарант-Кадастр" - ФИО5, имеющей диплом с отличием Санкт-Петербургского государственного аграрного университета по специальности - "землеустройство", имеющей действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера N 78-10-0043 от 24.11.2010, номер в реестре кадастровых инженеров 628 от 09.12.2010, являющейся членом СРО в сфере кадастровой деятельности НП "Балтийское объединение кадастровых инженеров", и имеющей стаж работы по специальности 13 лет.

Согласно экспертному заключению эксперт пришел к однозначному выводу о том, что границы и площадь испрашиваемых Обществом в собственность Земельных участков являются необходимыми для устойчивой и непрерывной эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, принадлежащих Обществу на праве собственности, с учетом их назначения и функциональной связи, а также действующих нормативных требований.

Из заключения эксперта также следует, что объекты недвижимости и иные объекты, расположенные на Земельных участках, были построены как единый складской комплекс, в состав которого входят следующие элементы: объекты недвижимости: здания (сооружения) складского и административно-бытового назначения; иные объекты складского и бытового назначения: строения (постройки, не являющиеся объектами недвижимости), используемые в качестве складов, ангаров, навесов, административно-бытовых и служебных объектов; открытые площадки для хранения товарно-материальных ценностей; объекты инфраструктуры, в том числе дорожно-транспортная сеть, площадки для хранения индивидуального автотранспорта (парковки), площадки (места) для выполнения погрузочно-разгрузочных работ, площадки для размещения мусоросборников; сооружения инженерно-технического обеспечения (система электроснабжения); озелененные территории (зоны озеленения); сложившуюся на территории исследуемых земельных участков застройку и порядок совместного использования Земельных участков и объектов, находящихся на них, в целях осуществления складской деятельности, тот факт, что существующая конфигурация объектов складского комплекса, расположенных на территории исследуемых земельных участков, их четкая взаимосвязь между собой, обеспечивают эффективное, рациональное и устойчивое использование этих Земельных участков в целях организации складской деятельности на них; то обстоятельство, что существенное влияние на расположение объектов складского комплекса, также как и на возможность ведения хозяйственной деятельности на территории Земельных участков, оказали существующие особенности территории Земельного участка 2 с характерной для нее холмистостью в центрально-восточной части и наличием озелененных территорий (зон озеленения).

По утверждению Комитета, экспертом необоснованно применены СП.18.13330.2011 «Свод правил. Генеральные планы промышленных предприятий. Актуализированная редакция СНиП II-89-80*» (далее – Правила), поскольку указанный СП разработан для производственных объектов, тогда как Земельные участки предоставлены Обществу в аренду под складскую деятельность.

Тем не менее, как следует из пункта 1 Правил, указанный СП должен применяться при разработке проектов планировочной организации территории новых, расширяемых и реконструируемых объектов независимо от формы собственности: промышленных предприятий различных отраслей, объектов инженерного обеспечения, складов, объектов транспорта, связи, коммунальных объектов, технопарков, логистических центров, а также при разработке схем планировочной организации территорий групп производственных объектов, расположенных на смежных земельных участках.

Согласно Приложению Б к Правилам склады (складские комплексы) относятся к производственным (промышленным объектам), следовательно, применение указанных Правил экспертом при подготовке экспертного заключения правомерно и обоснованно.

Кроме того, по мнению Комитета, вывод эксперта о наличии на Земельных участках единого складского комплекса (группы производственных объектов) не соответствует фактическим обстоятельствам, поскольку объекты недвижимости не зарегистрированы
в порядке статьи 133.1 ГК в качестве единого недвижимого комплекса.

Учитывая организационную, функциональную и технологическую связь всех объектов, расположенных на Земельных участках, данные объекты обладают признаками единого недвижимого комплекса (как совокупность объединённых единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически и технологически) и являются единым складским комплексом. Под складским комплексом принято понимать комплекс складских помещений для хранения товаров и грузов, объединённых огороженной территорией и единым покрытием. Как указано в экспертном заключении, объекты, входящие в состав единого складского комплекса обладают признаками единого недвижимого комплекса в соответствии со статьёй 133.1 ГК РФ и Письмом Росреестра от 01.04.2014 № 114-исх./03596-ГЕ/14 «О направлении писем», из содержания которого следует, что действующее законодательство не содержит норм, препятствующих правообладателю объектов недвижимости, права на которые зарегистрированы, объединить данные объекты в единый недвижимый комплекс.

Довод Комитета о необходимости исследования каждого из земельных участков отдельно, а не в их совокупности также несостоятелен, поскольку, несмотря на самостоятельный учёт в ЕГРН, расположенные на них объекты (объекты недвижимости, объекты складского и бытового назначения, объекты инфраструктуры и т.д.) связаны между собой организационно и функционально и обеспечивают осуществление единой складской деятельности на территории обоих исследуемых земельных участков, что подтверждается, том числе, конфигурацией и назначением указанных объектов.

Факт сложившейся на территории Земельных участков застройки и порядок совместного использования Земельных участков и объектов, находящихся на них в целях осуществления складской деятельности подтверждается представленными в материалы дела договорами аренды, в которых указано, что оба участка предоставляются в аренду с учётом сложившейся застройки и в связи с нахождением на них объектов недвижимости. Территория земельных участков огорожена забором, доступ на территорию осуществляется со стороны Софийской улицы через общий въезд, ограждений между земельными участками не имеется, что также подтверждает их совместное функциональное использование.

Таким образом, все размещенные на испрашиваемом земельном участке объекты соответствуют установленному для данных земельных участков виду разрешенного использования (для размещения складских объектов).

Выводы эксперта, а также наличие объектов, расположенных на испрашиваемом земельном участке, не опровергнуты Комитетом надлежащими доказательствами.

На основании изложенного, апелляционный суд отклонил ходатайство о проведении повторной экспертизы.

Исследовав материалы дела, ознакомившись с доводами апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Общество является собственником 7 объектов недвижимости, расположенных на следующих земельных участках:

- кадастровый номер 78:13:0007420:1034, площадью 9685 кв.м, расположенный по адресу: <...>, участок 1 (далее - Участок 1), на котором расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 78:13:0007420:6084, 78:13:0007420:6085, 78:13:0007420:6057, 78:13:0007420:6058;

- кадастровый номер 78:13:0007420:1035, площадью 12 835 кв. м, расположенный по адресу: <...>, участок 2 (далее - Участок 2), на котором расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 78:13:0007420:6086, 78:13:0007420:6059, 78:13:0007420:6060.

Указанные земельные участки предоставлены заявителю по договору аренды № 21-ЗД04015 от 01.10.2013 под складскую деятельность.

09.12.2015 заявитель направил почтовым отправлением, поступившим в Комитет 10.12.2015, заявления о выкупе указанных земельных участков на основании части 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного Кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) с приложением обосновывающих документов.

Письмом от 20.06.2016 № 65890-32 Комитет отказал Обществу в выкупе земельного участка с кадастровым номером 78:13:0007420:1034 на том основании, что площадь участков превышает площадь, необходимую для функционирования и использования расположенного на участке объектов недвижимости.

Письмом от 11.05.2016 № 49264-32 Комитет отказал Обществу в выкупе земельного участка с кадастровым номером 78:13:0007420:1035 на том основании, что границы указанного участка не установлены в соответствии с требованиями законодательства.

Полагая, что данные отказы являются незаконными и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, заявитель обратился с требованием в арбитражный суд.

Повторно рассмотрев настоящее дело в порядке апелляционного производства, апелляционный суд полагает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению в связи со следующим.

Заявление по настоящему делу было подано Обществом в арбитражный суд в порядке главы 24 АПК РФ, регулирующей рассмотрение дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов и должностных лиц.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу статьи 198 АПК РФ во взаимосвязи со статьей 201 АПК РФ необходимым условием для удовлетворения заявления о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц является установление судом несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения (действия, бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно пп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены объекты недвижимости, регламентирован ст. 39.17 Земельного кодекса РФ.

Согласно пп. 1 п. 5 ст. 39.17 Земельного кодекса РФ в срок не более, чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных ст. 39.16 ЗК РФ, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

- осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи земельного участка в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

- принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных ст. 39.16 ЗК РФ, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Согласно Письму Комитета от 20.06.2016 № 65890-32, Обществу отказано в выкупе земельного участка с кадастровым номером 78:13:0007420:1034, поскольку, исходя из положений ст. 273 ГК РФ, п. 1 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", площадь земельного участка превышает площадь, необходимую для функционирования и использования принадлежащих Обществу объектов недвижимости, на нем расположенных.

Согласно письму Комитета от 11.05.2016 № 49264-32 Обществу отказано в выкупе земельного участка с кадастровым номером 78:13:0007420:1035 на том основании, что границы указанного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства, участок не поставлен на кадастровый учёт.

В целях обоснования размера истребуемых в собственность земельных участков в суде первой инстанции была проведена судебная экспертиза, заключение эксперта ФИО5 представлено в материалы дела.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

При этом в силу части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

При указанных обстоятельствах доводы Комитета о том, что площадь испрашиваемого заявителем в собственность земельного участка с кадастровым номером 78:13:0007420:1034 превышает площадь, необходимую для функционирования и использования объектов недвижимости, на нем расположенных, и принадлежащих заявителю на праве собственности, а также о том, что границы земельного участка с кадастровым номером 78:13:0007420:1035 не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения дела, что свидетельствует о незаконности принятого Комитетом решения об отказе Обществу в выкупе спорных земельных участков.

Частью 2 статьи 201 АПК РФ установлено, что арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно признал незаконным решение Комитета об отказе в выкупе земельного участка и обязал Комитет принять решение об отчуждении Обществу названных земельных участков и направления в адрес Общества проектов договоров купли-продажи.

Как обоснованно указано судом первой инстанции, согласно статье 39.4 ЗК РФ, при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

Пунктом 2 и 6 статьи 1-1 Закона Санкт-Петербурга от 15.02.2010 №59-19 "Об установлении цены земельных участков в Санкт-Петербурге" (в редакции, действовавшей на дату подачи заявления о выкупе земельных участков, а именно 9 и 10 декабря 2015 года, поскольку данная норма исключена Законом Санкт-Петербурга от 26.11.2015 N 700-140 "О внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга "Об установлении цены земельных участков в Санкт-Петербурге", вступившим в действие 11.12.2015) установлено, что цена земельных участков устанавливается исполнительным органом государственной власти Санкт-Петербурга, уполномоченным Правительством Санкт-Петербурга, и рассчитывается по формуле: Ц = Цкад x К, где: Ц - цена земельного участка, Цкад - значение кадастровой стоимости земельного участка, К - корректирующий коэффициент, установленный в пунктах 3 - 6 настоящей статьи.

Согласно п. 6 указанной нормы п ри продаже земельных участков иным собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений корректирующий коэффициент устанавливается в размере, равном 0,25.

Согласно кадастровым паспортам земельных участков от 10.03.2015 кадастровая стоимость земельного участка 78:13:0007420:1034 (участок 1) составляет 33722395, 20 руб., кадастровая стоимость земельного участка 78:13:0007420:1035 (участок 2) составляет 42349595,90 руб. Таким образом, выкупная стоимость составит в отношении участка 1 - 8 430 598, 80 руб., в отношении участка 2 - 10 587 398,98 руб.

Изложенные в апелляционной жалобе доводы не опровергают правильность выводов суда, в связи с чем, подлежат отклонению.

Апелляционный суд приходит к заключению, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятого по делу решения, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.06.2017 по делу № А56-24046/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.И. Желтянников

Судьи

Н.В. Аносова

И.А. Тимухина