Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-40095/2021) общества с ограниченной ответственностью «Сервис» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.10.2021 по делу № А56-24593/2021, принятое по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью «Сервис» (адрес: Россия, 195276, Санкт-Петербург, муниципальный округ Прометей вн.тер.г., пр. Культуры, д. 41, к. 4, стр. 1, офис 5, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 30.09.2019, ИНН: <***>)

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «РПМ КАРТ СПб»(адрес: Россия,195276, Санкт-Петербург, проспект Культуры, дом 41, корпус 4, офис 2, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 20.09.2019, ИНН: <***>)

о взыскании,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Сервис» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «РПМ КАРТ СПб» (далее – ответчик) о взыскании убытков в размере 3 291 240 руб. и штрафа в размере 100 000 руб. в связи с нарушением условий договора субаренды от 07.10.2019 № 3 о приведении арендованных помещений в первоначальное состояние.

Решением от 22.10.2021 в иске отказано.

Не согласившись с указанным решением, истец подал апелляционную жалобу, просит решение отменить, иск удовлетворить, считая решение незаконным, принятым при несоответствии выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; ссылается на то, что законодателем не ограничено право сторон договора аренды определять правовую судьбу неотделимых улучшений; стороны в пункте 3.11.17 договора аренды предусмотрели, что после окончания действия договора арендатор должен привести арендуемое помещение в первоначальный вид; помещения были переданы истцом в аренду и приняты ответчиком без каких-либо замечаний, о чем свидетельствует акт приема-передачи от 07.10.2019.

В судебном заседании истец поддержал доводы апелляционной жалобы, представил дополнительные объяснения по делу, а ответчик просил в удовлетворении жалобы отказать по основаниям, изложенным в отзыве.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 07.10.2019 заключен договор № 3 (далее – договор) субаренды части склада для нужд торгово-развлекательного комплекса площадью 3 585,1 кв.м, являющегося частью объекта с кадастровым номером 78:10:0580301:1047, расположенного по адресу: <...>, лит. А, а также открытой площадки для парковки транспортных средств площадью 75 кв.м, расположенной на земельном участке с кадастровым номером 78:10:0580301:16.

По условиям договора аренды (пункты 3.2.3, 3.2.5-3.2.7) арендатору было предоставлено право устанавливать с соблюдением пункта 3.1.4 договора и самостоятельно эксплуатировать собственное оборудование, в том числе с подготовкой специальных фундаментов, подливкой, выравниванием полов, сверление полов с креплением к полу не более, чем на 10 см, проводкой электрических сетей, установкой воздуховодов, вытяжек и тому подобное. Арендатор вправе оградить от доступа третьих лиц арендуемые площади внутри арендуемых объектов. При этом вид ограждений согласовывается с арендодателем. Арендатор вправе изменять напольное покрытие за свой счет, по окончании срока аренды арендодатель обязан снять покрытие за счет собственных сил и средств либо согласовать иной способ с арендодателем. Арендодатель вправе устанавливать на объекте блочные модули либо металлические конструкции с целью размещения персонала, рабочих мест, хранения инструмента и прочего оборудования.

В соответствии с актом приема-передачи от 07.10.2019 объекты были переданы арендатору.

По условиям дополнительного соглашения от 20.12.2019 № 3 к договору арендатору дополнительно был предоставлен для размещения парковки земельный участок площадью 425 кв.м на земельном участке с кадастровым номером 78:10:0580301:16.

В соответствии с дополнительным соглашением № 5 площадь стоянки увеличена на 700 кв.м, причем в соответствии с пунктом 2.2 указанного соглашения объекты аренды 2, 3 и 4 с 24.03.2020 стороны договорились считать единым объектом аренды объект площадью 1 200 кв.м.

Как указывает истец, в арендуемом помещении ответчиком был обустроен картинг-центр, для чего произведены работы по укладке асфальтобетонного покрытия, установлены стеклянно-металлические конструкции административного здания и металлический каркас ремонтной зоны.

Как установлено решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.09.2020 по делу № А56-42719/2020, принятым между теми же сторонами и вступившим в законную силу, 26.03.2020 на основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 13.03.2020 № 121 «О мерах по противодействию распространению в Санкт-Петербурге новой коронавирусной инфекции (COVID-19)» деятельность истца была приостановлена.

В связи с невозможностью использовать арендуемые объекты для осуществления основного вида деятельности, а также вносить плату за их использование, истец 26.03.2020 обратился к арендодателю с просьбой о предоставлении арендных каникул и снижении суммы арендных платежей.

Не получив ответа, 15.04.2020 арендатор обратился к арендатору с предложением о расторжении договора аренды, а 17.04.2020 направил ему по электронной почте проект соглашения о расторжении договора аренды и дополнительных соглашений к нему.

Однако, как указывает ответчик, соглашения подписаны не были, а с 18.04.2020 доступ в арендованные помещения был закрыт, отключены тепло- и электроснабжение.

Ссылаясь на то, что введение карантинных ограничений является существенным изменением обстоятельств, препятствующим использованию арендуемых помещений по назначению, а также влекущим для истца при сохранении договора серьезные убытки, влекущие его банкротство, истец обратился в суд с требованием о расторжении договора аренды с 20.04.2020, обязании ответчика возвратить отделимые улучшения арендованного имущества, а также сумму обеспечительного платежа, которое рассмотрено в деле № А56-42719/2020.

Названным решением по указанному делу договор субаренды помещений признан расторгнутым с 20.04.2020, на истца возложена обязанность обеспечить доступ арендатора в помещения для демонтажа и вывоза стеклянно-металлической конструкции административного здания, металлического каркаса ремонтной зоны.

При этом суд отклонил требование арендатора о возврате ему асфальто-бетонного покрытия, квалифицировав его как неотделимое улучшение объекта, снятие которого может повлечь причинение ущерба помещению.

Арендодатель, считая, что в ходе деятельности арендатора причинен ущерб арендованному имуществу, обратился с требованием о возмещении расходов на демонтаж асфальтового покрытия в размере 2 040 000 руб., восстановление поврежденного бетонного основания пола в размере 185 000 руб., работ по отмывке потолка, кран-балок, подкрановых путей, металлических опор, вентиляционного оборудования от грязевого налета, содержащего бензапирен, в размере 380 000 руб., работ по отмывке стен и окон от грязевого налета, содержащего бензапирен, в размере 326 640 руб.; замену поврежденных стеклопакетов в размере 139 600 руб., возмещение штрафа, выставленного собственником помещения ООО «Маренго» в размере 100 000 руб., возмещение оплаты услуг эксперта по отбору и исследованию образцов налета на содержание бензапирена в размере 103 000 руб., возмещение оплаты услуг эксперта, проводившего обследование пола арендуемых объектов, в частности, повреждений железобетонной плиты в размере 17 000 руб., итого на сумму 3 291 240 руб.

Кроме того, истец заявил о взыскании штрафа, предусмотренного пунктом 6.3 договора, за нарушение арендатором любых, принятых на себя обязательств по договору.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение не подлежит отмене.

В силу положений статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В силу статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно пункту 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» (далее - постановление № 25) разъяснено, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ); размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности.

Для наступления гражданско-правовой ответственности в виде возмещения убытков необходимо наличие в совокупности следующих условий: факт причинения вреда ответчиком и размер убытков, совершение ответчиком противоправных действий (бездействия), причинно-следственная связь между понесенными убытками и действием (бездействием) ответчика.

Частью 1 статьи 65 АПК РФ предусмотрена обязанность каждого лица, участвующего в деле, доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как следует из условий договора аренды и ранее установлено судом, асфальтовое покрытие, выполненное арендатором, представляет собой согласованное арендодателем неотделимое улучшение объекта.

При таком положении суд пришел к верному выводу о том, что оно не подлежало демонтажу арендатором и не может быть квалифицировано как повреждение арендованного имущества.

Как обоснованно отмечено судом, отсутствие нарушений со стороны арендатора при устройстве асфальтобетонного покрытия и его оставление на объекте исключает отнесение на него в качестве убытков расходов по демонтажу покрытия.

В свою очередь истцом не представлено обоснования возможности снятия асфальтового покрытия без повреждения бетонной подложки. Сделанные судом выводы в рамках ранее рассмотренного дела о том, что асфальтовое покрытие является неотделимым улучшением объекта, прямо свидетельствуют об обратном.

При этом демонтаж указанного покрытия при прекращении договора аренды силами арендатора являлся условием договора и требованием арендодателя. При таких обстоятельствах, возможное повреждение бетонной подложки в результате того, что арендатор приступил к началу работ по демонтажу асфальтового покрытия, не может быть расценено как нарушение условий договора аренды или противоправное поведение, и являться основанием для возложения на ответчика обязательства по возмещению расходов на приведение напольного покрытия в надлежащее состояние.

Исходя из положений статьи 622 ГК РФ, обязанности арендатора по возврату помещения корреспондирует обязанность арендодателя по организации его приемки.

Судом установлено, что при прекращении доступа арендатора на объект арендодатель действий по его приемке не совершил, предусмотренного пунктом 4.7 договора аренды предварительного акта о наличии недостатков на объекте на момент прекращения его использования арендатором не составил.

Доказательств вызова арендатора в последующем на освидетельствование обстоятельств, заявленных в качестве недостатков, причиненных помещениям арендатором, истец также не представил.

При таких обстоятельствах суд пришел к обоснованному выводу об отсутствии доказательств причинно-следственной связи между наличием спорных недостатков и использованием имущества ответчиком в рамках договора аренды.

Из заключения специалиста от 10.06.2020 № 3823/2020, представленного истцом, следует, что обнаружение следов бензопирена в отложениях на стенах возможно только путем их химического анализа, следовательно, наличие указанного вещества не могло быть обнаружено арендатором при принятии помещения в ходе обычной приемки.

Приняв во внимание цели заключения договора аренды и использования помещения, суд отметил, что наличие видимого налета на стенах, который не препятствовал эксплуатации арендованного имущества, не могло быть квалифицировано арендатором как недостаток переданного помещения, и отсутствие оговорки в акте приема-передачи помещения об этом не свидетельствует, что такой налет на момент предоставления помещения ответчику отсутствовал.

Судом учтено, что в акте приема-передачи от 07.10.2019 состояние стен и факт наличия на конструкциях помещения налета не фиксировался, при этом оговорено, что арендатор принимает объекты в том состоянии, в котором они находятся на момент составления акта. Как обоснованно отметил суд, данная формулировка не исключает наличия недостатков объекта, не препятствующих его эксплуатации, и не позволяет возложить на арендатора ответственность за их наличие после окончания договора аренды при отсутствии доказательств, достоверно подтверждающих возникновение таких недостатков в результате деятельности ответчика.

По условиям пункта 3.1.10 договора аренды следует, что арендатор принял на себя обязанность по содержанию объекта, в том числе в надлежащем санитарном состоянии, чистоте и порядке, посредством заключения с арендодателем договора на обслуживание и текущий ремонт. При этом арендодатель самостоятельно определяет регламент (сроки, периодичность) обслуживания и текущего ремонта.

При таких обстоятельствах суд пришел к верному выводу о том, что действия по контролю содержания в чистоте стен помещения в ходе исполнения договора аренды должны были осуществляться арендодателем.

Также из материалов дела не следует предъявления истцом в ходе исполнения договора аренды каких-либо претензий относительно загрязнения стен помещения, при том, что согласно утверждению истца, указанные загрязнения являются видимыми.

Вывод эксперта о причине возникновения отложений в результате деятельности ответчика носит предположительный характер.

При заключении договора цель использования помещения - для картинга - оговорена сторонами, следовательно, арендодатель принял на себя риск износа помещения, характерного для осуществления такого рода деятельности.

Приняв во внимание отсутствие доказательств, определенно свидетельствующих о том, что загрязнение стен имело место в ходе деятельности арендатора, может быть квалифицировано как нарушение договора аренды с его стороны, и повлечь обязанность по устранению указанного недостатка при прекращении договора аренды, в указанной части в иске отказано правомерно.

Кроме того, из материалов дела следует, что доступ на объект был прекращен арендодателем без согласования с арендатором, следовательно, у последнего отсутствовала объективная возможность совершения действий по приведению помещений в надлежащий вид и их уборке, что, в силу положений пункта 3 статьи 405, пункта 1 статьи 406 ГК РФ исключает применение к нему ответственности за неисполнение указанной обязанности.

Установив отсутствие сведений о характере повреждений стеклопакетов, которые позволили бы оценить их применительно к наличию причинно-следственной связи данных недостатков с деятельностью ответчика в помещении, а также сделать вывод о том, что указанные повреждения входят за рамки обычного износа помещения, суд обоснованно отказал в удовлетворении требований о взыскании расходов по замене стеклопакетов.

Кроме того, поскольку истцом не приведены основания выставления штрафа собственником помещения ООО «Маренго», что не позволяет сопоставить данные расходы истца с противоправным действием (бездействием) ответчика, в иске в этой части также правомерно отказано.

Как обоснованно отметил суд, отсутствие нарушений условий договора со стороны ответчика исключает и применение к нему договорной ответственности по пункту 6.3 договора.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции не имеется.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы оценены апелляционным судом и признаны не подлежащими удовлетворению, поскольку они основаны на неверном понимании норм действующего законодательства в совокупности обстоятельств дела, не опровергают выводы суда, основанные на исследованных доказательствах, установленных обстоятельствах и нормах права, и по существу направлены на переоценку доказательств и установленных судом обстоятельств дела.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения.

У арбитражного суда апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для отмены обжалуемого судебного акта в соответствии с положениями статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного решение суда следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.10.2021 по делу № А56-24593/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

К.В. Галенкина

Судьи

Ю.С. Баженова

Н.С. Полубехина