Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-30384/2023) (заявление) Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.07.2023 по делу № А56-24612/2023 (судья Вареникова А.О.), принятое по заявлению

общества с ограниченной ответственностью «ВИКТОРИЯ»

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу

3-е лицо: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга

о признании незаконным приостановления государственной регистрации

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «ВИКТОРИЯ» (далее – заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее – заинтересованное лицо, Росреестр) о признании действий Росреестра по приостановлению государственной регистрации прав в отношении земельного участка с кадастровым № 78:34:0414801:1104, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Приморский пр., дом. 63, у дома 97, лит. А в связи с представлением дополнительного соглашения №1 от 16.11.2022 к договору аренды земельного участка от 08.12.2016 №17/ЗК-07034 незаконными, об обязании Росреестр осуществить государственную регистрацию прав в отношении земельного участка с кадастровым №78:34:0414801:1104, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Приморский пр., дом. 63, у дома 97, лит. А в связи с представлением дополнительного соглашения №1 от 16.11.2022 к договору аренды земельного участка от 08.12.2016 №17/ЗК-07034.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – третье лицо, Комитет).

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.07.2023 заявление удовлетворено.

Не согласившись с указанным решением суда первой инстанции, заинтересованное лицо обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило вышеуказанное решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления.

В обоснование апелляционной жалобы Управление ссылается на то, что, поскольку срок действия договора аренды истек, продление срока его действия на основании части 3 статьи 8 Федеральный закон от 14.03.2022 N 58-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – 58-ФЗ) невозможно, заключение дополнительного соглашения между заявителем и Комитетом имущественных отношений было неправомерным и не подлежало регистрации.

В настоящее судебное заседание явились представители сторон.

Представитель заинтересованного лица поддержал доводы апелляционной жалобы, заявитель возражал против ее удовлетворения по мотивам, изложенным в отзыве.

От третьего лица в материалы дела также поступил отзыв, в котором оно поддерживает позицию заявителя, возражая против удовлетворения апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом,08.12.2016 между Обществом и Комитетом был заключен договор № №17/ЗК-07034 аренды земельного участка (далее – договор), в соответствии с которым Обществу в аренду был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 78:34:0414801:1104, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Приморский пр., дом. 63, у дома 97, лит. А, площадью 840 кв.м (далее – Участок) сроком до 07.12.2019.

Как указал заявитель, поскольку после истечения срока действия договора Общество продолжило пользоваться Участком в отсутствие возражений Комитета, договор возобновил свое действие на неопределенный срок на тех же условиях.

16.11.2022 Общество и Комитет, руководствуясь частями 3-5 статьи 8 Федерального закона Российской Федерации от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – ФЗ № 58-ФЗ), подписали дополнительное соглашение № 1 к договору (далее – дополнительное соглашение), пунктом 1 которого предусмотрели, что срок действия договора устанавливается до 16.11.2025, в дальнейшем дополнительное соглашение в целях его государственной регистрации было направлено в Росреестр.

20.12.2022 Росреестр уведомлением № КУВД-001/2022-56310397/1 приостановил действия по государственной регистрации прав в отношении Участка.

Не согласившись с действиями Росрестра, ссылаясь на то, что изначально договор был заключен без проведения торгов, в связи с чем его действие могло быть возобновлено на неопределенный срок, ФЗ № 58-ФЗ, частями 3-5 статьи 8 которого предусмотрена возможность продления договора земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, Общество оспорило действия Росреестра в судебном порядке.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение подлежит отмене ввиду следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение, или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу вышеприведенных норм права во взаимосвязи со статьей 201 АПК РФ необходимым условием для удовлетворения вышеуказанного заявления является установление судом несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения (действия, бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Порядок осуществления регистрационных действий в отношении объектов недвижимости регулируется Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 26 Закона о регистрации осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации;

Как видно из материалов дела, государственный регистратор приостановил осуществление государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды, заключенного между Комитетом и Обществом, полагая, что оно подписано в нарушение положений части 3 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 №58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Согласно названной норме до 1 марта 2023 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении данного договора аренды;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Частью 5 названной статьи ФЗ № 58-ФЗ предусмотрено, что арендодатель обязан без проведения торгов заключить соглашение, указанное в части 3 настоящей статьи, в срок не позднее пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении.

Таким образом, арендатор земельного участка, заключивший договор аренды до принятия указанного Закона и надлежащим образом использующий земельный участок, в целях сохранения стабильных арендных отношений получил право на их продление без проведения торгов в упрощенном порядке при условии обращения с соответствующим заявлением до истечения срока действия договора.

Вместе с тем, согласно материалам дела, договор аренды был заключен сторонами сроком до 07.12.2019. По результатам обращения общества с заявлением о заключении дополнительного соглашения дополнительное соглашение № 1 о продлении срока договора до 16.11.2025 было подписано сторонами только 16.11.2022, то есть за пределами срока аренды, установленного п. 3.1 договора № 17/ЗК-07034.

Соответственно предусмотренное частью 3 статьи 8 Закона N 58-ФЗ условие о подаче заявления до истечения срока аренды по договору обществом применительно к спорным отношениям не выдержано и, как следствие, основания для установленной названным Законом преференции не подтверждены, в связи с чем не имеется оснований для удовлетворения заявления общества

Доводы заявителя и третьего лица об обратном отклоняются апелляционным судом ввиду следующего.

В данном случае суд апелляционной инстанции учитывает, что толкование части 3 статьи 8 Закона N 58-ФЗ указывает на возможность увеличения срока действия договора аренды, что применимо только к договорам, заключенным на определенный срок, поскольку увеличить можно только определенный договором срок.

Если же договор был возобновлен на неопределенный срок после окончания срока, установленного договором, предмет увеличения, то есть срок, отсутствует, поскольку в этом случае срок не определен, а, значит, арендные отношения могут продолжаться сколь угодно долго.

При этом по смыслу части 3 статьи 8 Закона N 58-ФЗ ее целью является предоставление арендаторам, у которых в ближайшее время истекает срок действия договора аренды, возможности продлить его ввиду необходимости реализации мер социально-экономического характера в отношении граждан РФ и российских юридических лиц в условиях санкционной политики, обеспечивая тем самым возможность продолжать использовать земельный участок, договор аренды по которому истекает в 2022 году, и исключения вероятности в ближайшее время поиска новых земельных участков для осуществления своей деятельности.

В то же время при возобновлении же договора аренды земельного участка на неопределенный срок после окончания срока, установленного договором, возможность увеличения срока договора на определенный период времени отсутствует. Обратное противоречит существу правовой конструкции возобновления договора на неопределенный срок, которая не может быть преодолена ссылками на правила части 3 статьи 8 Закона N 58-ФЗ, установленными для иной правовой ситуации в сравнении с рассматриваемым спором.

В этой связи данное законоположение не может быть истолковано в смысле возможности трансформировать арендные отношения, возобновленные на неопределенный срок, в срочные.

Таким образом, независимо от принятия Закона N 58-ФЗ арендатор по договору аренды земельного участка, заключенного на неопределенный срок, не вправе требовать заключения с ним дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия договора.

Ввиду изложенного, суд апелляционной инстанции полагает оспариваемое решение подлежащим отмене, заявление не подлежащим удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.07.2023 по делу № А56-24612/2023 отменить.

В удовлетворении заявления отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ВИКТОРИЯ» в доход федерального бюджета 3000,00 руб. государственной пошлины за рассмотрении апелляционной жалобы.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

М.В. Балакир

Судьи

Н.С. Полубехина

В.Б. Слобожанина