Гражданский кодекс часть 1

при участии от закрытого акционерного общества «Племенной завод «Ручьи» -ФИО1 (доверенность от 01.01.2022), от индивидуального предпринимателя ФИО2 - ФИО3 (доверенность от 21.09.2021), ФИО4 (доверенность от 01.02.2022),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества «Племенной завод «Ручьи» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.06.2021 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2021 по делу № А56-24695/2020,

у с т а н о в и л:

Закрытое акционерное общество «Племенной завод «Ручьи», адрес: 188661, Ленинградская обл., Всеволожский р-н, дер. Лаврики, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Общество), обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2, ИНН <***>, ОГРНИП <***>, о расторжении договора от 11.04.2019 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 78:11:0005607:1336.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.07.2020 иск удовлетворен.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2020 данное решение отменено и принят новый судебный акт, которым в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 25.02.2021 названные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

По результатам нового рассмотрения дела решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.06.2021 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2020 данное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, на несоответствие их выводов обстоятельствам дела, просит отменить решение от 10.06.2021 и постановление от 22.11.2021, принять по делу новый судебный акт - об удовлетворении заявленного истцом требования.

Податель жалобы выражает несогласие с произведенной судами оценкой доказательств, полагает, что истец подтвердил передачу ответчику земельного участка в установленные договором сроки, поэтому оснований для признания правомерным начисления покупателем неустойки за просрочку такой передачи не имелось.

Общество также считает необоснованным вывод апелляционного суда относительно отсутствия предусмотренных пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) для расторжения договора вследствие оплаты покупателем более половины цены продажи земельного участка, указывает, что денежные средства в таком объеме были внесены покупателем уже после обращения Общества в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель ФИО2 просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между Обществом (продавцом) и предпринимателем (покупателем) заключен договор от 11.04.2019 купли-продажи земельного участка, в соответствии с которым продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить согласно условиям договора земельный участок площадью 17318 +/- 46 кв.м с кадастровым номером 78:11:0005607:1336, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, Пискаревский пр., имеющего ограничения (обременения) прав в виде ипотеки, зарегистрированные в установленном порядке и перечисленные в пункте 1.3 договора.

В пункте 2.2 договора стороны согласовали, что цена продажи участка составляет 51 000 000 руб., является окончательной и изменению не подлежит.

В пункте 2.3 договора стороны определили порядок расчетов, согласно которому: 3 500 000 руб. уплачивается покупателем на расчетный счет продавца в безналичном порядке в течение 10 дней с момента подписания договора (пункт 2.3.1); 500 000 руб. – в срок не позднее 10.06.2019 (пункт 2.3.2); 47 000 000 руб. – в рассрочку платежами в размере 1 570 000 руб. ежемесячно не позднее 15 числа соответствующего месяца, начиная с 15.10.2019 и по 15.03.2022 (платеж 1 470 000 руб.) (пункты 2.3.3, 2.3.3.1 – 2.3.3.29, 2.3.4).

В соответствии с пунктом 3.1.1 договора продавец принял на себя обязательство передать земельный участок покупателю по акту приема-передачи в течение 5 рабочих дней с момента подписания договора.

В пункте 3.2.1 договора установлена обязанность покупателя принять земельный участок по акту приема-передачи в течение 5 рабочих дней с момента подписания договора.

Помимо этого в пунктах 3.1.2, 3.1.3 договора установлена обязанность продавца в срок не позднее 60 рабочих дней с даты исполнения покупателем своих обязательств, предусмотренных пунктом 2.3.1 договора, обеспечить снятие ограничения прав и обременения земельного участка, указанного в пункте 1.3 договора, в виде ипотеки; не позднее 70 рабочих дней с момента подписания договора, но в любом случае не ранее получения от АО «Райффайзенбанк» документов о снятии обременений в виде ипотеки, указанных в пункте 1.3 договора, совершить все необходимые в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации фактические действия и формальности, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок к покупателю.

Согласно пункту 4.2 договора в случае нарушения продавцом сроков передачи земельного участка, в соответствии с пунктом 3.1.1 договора и/или выполнения обязанностей, предусмотренных пунктами 3.1.2, 3.1.4 договора, покупатель вправе начислить продавцу, а продавец обязан оплатить неустойку в размере 0,1% от стоимости земельного участка за каждый день просрочки.

В силу пункта 7.11 односторонний отказ от исполнения обязательств по договору не допускается.

Право собственности ФИО2 на указанный земельный участок зарегистрировано 11.12.2019 в установленном законом порядке.

Акт приема-передачи земельного участка подписан сторонами 12.12.2019.

Предусмотренные пунктами 2.3.1, 2.3.2, 2.3.3.1 – 2.3.3.3 договора платежи в общей сумме 8 710 000 руб. (по 15.12.2019 включительно) в счет погашения покупной цены произведены покупателем, что не оспаривалось сторонами в ходе судебного разбирательства.

Общество направило предпринимателю претензию от 23.01.2020 № 26 с требованием в срок не позднее 1 календарного дня с момента ее получения произвести погашение просроченной задолженности по оплате 1 570 000 руб. - выкупной стоимости земельного участка за январь 2020 года.

В ответ на указанную претензию ФИО2 направил в адрес Общества письмо от 07.02.2020, в котором заявил о зачете встречных однородных требований: своего требования об оплате неустойки за просрочку передачи земельного участка в размере 12 087 000 руб. за период с 18.04.2019 по 12.12.2019 и требования Общества к нему об оплате части стоимости земельного участка в размере 1 570 000 руб. в соответствии с пунктом 2.3.3.4 договора (платеж до 15.01.2020). В этом же письме предприниматель указал на необоснованность требования, указанного в претензии от 23.01.2020 № 26, ввиду его зачета встречным однородным требованием.

Аналогичные заявления ФИО2 направил Обществу 15.02.2020, 15.03.2020, 15.04.2020, 18.05.2020 с указанием на зачет требований продавца о выплате покупной цены в соответствующие периоды и требований покупателя о выплате неустойки за период с 19.04.2019 по 12.12.2019, размер которой уменьшался на сумму причитающегося каждый месяц платежа.

Письмом от 11.02.2020 № 49 Общество заявило возражения относительно зачета, в котором оно указало на отсутствие оснований для начисления неустойки и зачета, поскольку фактически земельный участок был передан покупателю и находился в его пользовании с 18.04.2019, то есть после заключения договора купли-продажи от 11.04.2019, что, по его мнению, подтверждается материалами проверки природоохранной прокуратуры Санкт-Петербурга и Комитета по природопользованию Санкт-Петербурга по фактам ведения ФИО2 хозяйственной деятельности на спорном участке с нарушением требований природоохранного законодательства.

Аналогичные возражения против зачета встречных однородных требований и начисления покупателем неустойки были направлены истцом в адрес ответчика письмами от 21.02.2020 № 84, от 27.03.2020 № 128, от 09.06.2020 № 188.

Впоследствии Общество направило в адрес предпринимателя претензию от 17.02.2020 № 71, в которой, ссылаясь на неоплату предусмотренных пунктами 2.3.3.4, 2.3.3.5 договора платежей в январе и феврале 2020 года, потребовало явиться для подписания соглашения о расторжении договора купли-продажи.

Ссылаясь на неисполнение покупателем своих обязательств по договору, уклонение от подписания соглашения о его расторжении, Общество обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Суды первой и апелляционной инстанции не установили наличия правовых оснований для удовлетворения заявленного Обществом требования.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает, что обжалуемые судебные акты не подлежат отмене в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 1 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В силу пункта 2 статьи 489 ГК РФ, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Возражая против удовлетворения иска, предприниматель указал на прекращение обязательства по уплате тех платежей, которые Обществом считает неоплаченными, зачетом встречных требований на основании заявлений покупателя со ссылкой на возникновение у него денежного требования к Обществу об уплате неустойки в связи с просрочкой передачи земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

При новом рассмотрении дела суды исследовали обстоятельства, имеющиеся значение для рассмотрения спора, с учетом доводов и возражений сторон, в том числе, обстоятельства исполнения продавцом и покупателем корреспондирующих друг с другом обязанностей, установленные в пунктах 3.1.1 и 3.2.1, наличия оснований для начисления неустойки в соответствии с пунктом 4.2 договора и возможности зачета требований сторон.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) представленные сторонами доказательства, суды установили, что участок, являющийся объектом продажи по договору от 11.04.2019, был передан покупателю продавцом 12.12.2019, о чем составлен акт приема-передачи.

При этом суды применительно к положениям пункта 1 статьи 556 ГК РФ учли, что договором предусмотрено, что исполнение обязанности по передаче участка осуществляется путем подписания соответствующего акта.

Сведений о передаче участка от продавца к покупателю ранее даты, указанной в акте 12.12.2019, в названном акте не содержится.

В пункте 4 акта от 12.12.2019 отражено, что право владения, пользования и распоряжения участком переходит к покупателю после подписания этого акта.

Доказательства принятия продавцом мер по передаче участка до 12.12.2019 в порядке, предусмотренном договором, или уклонения покупателя от приемки участка истцом не представлены.

Довод Общества о передаче предпринимателю участка 18.04.2019 со ссылкой на копию письма от 18.04.2019 № 161 был исследован судом апелляционной инстанции и мотивированно отклонен, поскольку ответчиком при рассмотрении дела было заявлено о фальсификации данного документа, который с учетом позиции истца, представившего соответствующий документ, был исключен из состава доказательств по делу.

Вопреки аргументам Общества суды исследовали и оценили все представленные сторонами доказательства, в том числе показания свидетелей, материалы переписки, а также материалы проверки Природоохранной прокуратуры в отношении участка, и посчитали, что истец не подтвердил достоверно факт передачи покупателю участка в соответствии с условиями договора в апреле 2019 года.

При таком положении суды пришли к обоснованному выводу о том, что земельный участок передан от продавца покупателю с нарушением установленного пунктом 3.1.1 договора срока и, соответственно, о наличии оснований для начисления покупателем предусмотренной пунктом 4.2 договора неустойки по ставке 0,1% от стоимости земельного участка за каждый день просрочки.

Согласно расчету предпринимателя сумма неустойки за период с 18.04.2019 по 12.12.2019 составляет 12 087 000 руб. Расчет неустойки судом апелляционной инстанции проверен, Обществом не оспорен; о несоразмерности начисленной предпринимателем неустойки последствиям неисполнения обязательства Общество при рассмотрении дела в суде первой инстанции не заявляло.

Применительно к установленным при рассмотрении дела обстоятельствам и положениям статьи 410 ГК РФ и разъяснениям, изложенным в пунктах 10, 11 и 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 № 6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств», апелляционный суд правомерно посчитал, что данном случае условия зачета встречных требований были соблюдены.

Суд апелляционной инстанции учел общий объем исполненного покупателем в счет оплаты покупной цены участка - путем перечисления денежных средств Обществу, внесения в депозит нотариуса, а также в результате произведенного зачета, и руководствуясь положениями пункта 2 статьи 489 и пункта 2 статьи 450 ГК РФ, пришел к верному выводу об отсутствии в данном случае оснований для расторжения договора по требованию продавца.

Довод подателя жалобы со ссылкой на недопустимость учета платежей, внесенных покупателем после обращения Общества в суд с иском по настоящему делу, отклоняется судом кассационной инстанции, поскольку наличие оснований для расторжения договора в судебном порядке устанавливается судом на дату разрешения спора.

Поскольку при рассмотрении дела судами правильно применены нормы материального и процессуального права, предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемых судебных актов не имеется.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.06.2021 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2021 по делу № А56-24695/2020 оставить без изменения, а кассационную жалобу закрытого акционерного общества «Племенной завод «Ручьи» - без удовлетворения.

Председательствующий

Е.В. Чуватина

Судьи

И.В. Сергеева

А.Е. Филиппов