Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-31166/2021) Администрации муниципального образования «Выборгский район» Ленинградской области на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.07.2021 по делу № А56-24734/2021, принятое

по заявлению индивидуального предпринимателя Агошкова Дмитрия Леонидовича (ОГРНИП: 320784700144350, ИНН: 781002289855)

к Администрации муниципального образования «Выборгский район» Ленинградской области (188800, Ленинградская область, г.Выборг, Советская улица, 12, ОГРН: 1054700191391, ИНН: 4704063710)

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «Хрустальный загородный клуб плюс»

о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка,

установил:

Индивидуальный предприниматель Агошков Дмитрий Леонидович (далее – Заявитель, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Администрации муниципального района «Выборгский район» Ленинградской области (далее – Администрация) о признании незаконным отказа Комитета по управлению муниципальным имуществом и градостроительству Администрации муниципального образования «Выборгский район» Ленинградской области в предоставлении Предпринимателю в собственность за плату земельного участка площадью 37 505 кв.м., категория земель – земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование – для объектов общественно-делового назначения (под существующую базу отдыха) по адресу: Ленинградская область, Выборгский район, МО «Красносельское сельское поселение» озеро Глубокое, с кадастровым номером 47:01:1519001:38, и обязании устранить нарушения прав и законных интересов Предпринимателя посредством заключения с Предпринимателем договора купли-продажи Земельного участка площадью 37 505 кв.м., категория земель – земли особо охраняемых территорий и объектов; разрешенное использование – для объектов общественно-делового назначения (под существующую базу отдыха) по адресу: Ленинградская область, Выборгский район, МО «Красносельское сельское поселение» озеро Глубокое, с кадастровым номером 47:01:1519001:38.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Хрустальный загородный клуб плюс» (далее – Общество).

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.07.2021 удовлетворены заявленные требования.

Не согласившись с решением суда, Администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, в удовлетворении заявления отказать. В обоснование жалобы ее податель указывает, что вступившим в законную силу решением суда от 05.02.2013 по делу №А56-63484/2012 на Администрацию возложена обязанность заключить договор купли-продажи спорного земельного участка с Обществом, указанное решение было исполнено, 29.07.2013 заключен соответствующий договор купли-продажи, в связи с чем право на дальнейшее распоряжение спорным земельным участком Администрация утратила.

Информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы опубликована на официальном сайте Тринадцатого арбитражного апелляционного суда.

В судебном заседании представитель Предпринимателя возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на нее.

Представитель Общества возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Администрация, извещенная надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя в судебное заседание не направила.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения представителей Предпринимателя и Общества, апелляционный суд установил следующее.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.02.2013 по делу №А56-63484/2012 на Администрацию муниципального образования «Выборгский район» Ленинградской области возложена обязанность заключить с ООО «Хрустальный Загородный Клуб плюс» договор купли-продажи земельного участка, площадью 35 850 кв.м., расположенный по адресу: Ленинградская область, Выборгский район, МО «Красносельское сельское поселение», оз. Глубокое, кадастровый номер 47:01:1519001:38, на условиях проекта договора купли-продажи, направленного ООО «Хрустальный Загородный Клуб плюс» Администрации муниципального образования «Выборгский район» Ленинградской области совместно с заявкой-офертой с установлением цены продажи 174 598 руб. 46 коп.

Указанным решением суда установлены следующие обстоятельства:

- ООО «Хрустальный Загородный Клуб плюс» владеет на праве собственности следующими объектами недвижимости по адресу: Ленинградская область, Выборгский район, озеро Глубокое:

1) Здание кружка умелые руки площадью 76,9 кв.м., условный номер 47-00-1/2001-104, Литер К;

2) Белая дача с 3-мя верандами площадью 190,7 кв.м., условный номер 47-00-1/1998-9409, Литер А;

3) Здание прачечной-душевой площадью 146,0 кв.м., условный номер 47-00-1/2001-106, п/л «Хрусталинка», Литер Б;

4) Здание склада для белья площадью 45,0 кв.м., условный номер 47-00-1/2001-103, п/л «Хрусталинка», Литер Д;

5) Здание клуба площадью 321,1 кв.м., условный номер 47-00-1/2001-99, поселок Нагорное, д. б/н Литер Ж;

6) Столовая-хозблок площадью 220,4 кв.м., условный номер 47-00-1/2001-105, поселок Нагорное, д. б/н Литер А;

7) Дом для приезжих площадью 83,5 кв.м., условный номер 47-00-1/2001-100, поселок Нагорное, д. б/н Литер Л,Л1,л;

8) Спальный корпус площадью 126,7 кв.м., условный номер 47-00-1/2001-107, Литер 3;

9) Спальный корпус площадью 151,5 кв.м., условный номер 47-00-1/2001-101, Литер И;

10) Изолятор площадью 63,8 кв.м., условный номер 47-00-1/1998-9169, Литер Б (далее – Объекты недвижимости);

- Объекты недвижимости расположены на земельном участке площадью 35 850 кв.м. по адресу: Ленинградская область, Выборгский район, МО «Красносельское сельское поселение», озеро Глубокое, кадастровый номер 47:01:1519001:38 (далее – Земельный участок). Земельный участок используется на основании договора аренды, заключенного сроком на 49 лет;

- границы Земельного участка, необходимого для эксплуатации вышеуказанных зданий, сформированы в порядке, установленном законом, что подтверждается кадастровым паспортом;

- 28.06.2012 ООО «Хрустальный Загородный Клуб плюс» в Администрацию муниципального образования «Выборгский район» Ленинградской области с предложением о заключении договора купли-продажи Земельного участка по цене, соответствующей 2,5 процентам от кадастровой стоимости участка, подав при этом пакет необходимых документов, в том числе, документы, предусмотренные приказом Минэкономразвития от 13.09.2011 № 475, и проект договора купли-продажи. Ссылаясь на уклонение Администрации муниципального образования «Выборгский район» Ленинградской области от заключения договора купли-продажи Земельного участка, ООО «Хрустальный Загородный Клуб плюс» обратилось в суд с настоящим иском.

29.07.2013 между муниципальным образованием «Выборский район» Ленинградской области (продавцом) и Обществом (покупателем) заключен договор купли-продажи земельного участка №8856-з (далее – Договор), согласно которому продавец продает, а покупатель покупает на условиях настоящего договора земельный участок площадью 38 850 кв.м. (категория земель – земли особо охраняемых территорий и объектов), разрешенное использование: под существующую базу отдыха Общества по адресу: Ленинградская область, Выборгский район, МО «Красносельское сельское поселение», оз.Глубокое, под объекты недвижимости.

Согласно п.4.1 Договора право собственности на земельный участок у покупателя возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности в установленном законом порядке.

Вместе с тем, государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок не была произведена.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.12.2014 по делу №А56-13903/2014 Общество признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

Все расположенные на земельном участке объекты недвижимости, имевшиеся в наличии на момент продажи (шесть объектов), на основании договора купли-продажи от 03.08.2018 реализованы Обществом в пользу индивидуального предпринимателя Белова Романа Сергеевича с правом аренды земельного участка по ранее заключенному Обществом договору аренды с Администрацией от 20.10.2003 № 2266-03.

Белов Р.С., в свою очередь, продал объекты недвижимости по договору купли-продажи от 31.05.2019 Предпринимателю, также передав ему право аренды Земельного участка.

За Предпринимателем зарегистрировано право собственности на приобретенные объекты недвижимости и право аренды Земельного участка.

Предприниматель обратился в Администрацию с заявлением от 24.11.2020 о предоставлении Земельного участка в собственность за плату без проведения торгов со ссылкой на размещение на нем принадлежащих Заявителю объектов недвижимости.

Комитет по управлению муниципальным имуществом и градостроительству Администрации письмом от 21.12.2020 № А-11871 отказал Предпринимателю в удовлетворении заявления, указав на исполнение решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.02.2013 по делу №А56-63484/2012 и направление предыдущему собственнику земельного участка (Обществу) проекта договора купли-продажи земельного участка.

Полагая незаконным отказ Администрации в предоставлении земельного участка в собственность за плату, Предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования, ссылаясь на то, что указанная Администрацией причина для отказа в заключении договора купли-продажи земельного участка, не основана на положениях Закона, оснований для отказа в предоставлении земельного участка заявителю, исчерпывающий перечень которых предусмотрен статьей 39.16 ЗК РФ, не имеется.

Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены или изменения в связи со следующим.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу пункта 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) по общему правилу, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов.

Пунктом 2 названной статьи предусмотрены случаи продажи земельных участков без проведения торгов. В таком порядке, в частности, осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, строения, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ (подпункт 6 пункта 2).

Исходя из пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено названной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Предоставление земельного участка в собственность за плату, в аренду без проведения торгов осуществляется в порядке, предусмотренном статьями 39.14, 39.17 ЗК РФ, из которых в совокупности следует, что договор купли-продажи, договор аренды земельного участка может быть заключен с заявителем при отсутствии оснований, перечисленных в статье 39.16 ЗК РФ, для отказа в предоставлении земельного участка.

Материалами дела подтверждается и не отрицается Администраций, что на Земельном участке расположены принадлежащие Заявителю на праве собственности объекты недвижимости. Довод Заявителя о том, что ему принадлежат на праве собственности все, расположенные на Земельном участке объекты, не опровергается Ответчиком.

Как подтверждается материалами дела, земельный участок специально сформирован для эксплуатации спорных объектов недвижимости, которые представляют собой имущественный комплекс базы отдыха. Превышение площади земельного участка площади застройки, при таких обстоятельствах, обусловлен особенностями эксплуатации объектов недвижимости и их назначением. Оснований для вывода о том, что Заявитель не обоснован наличие у него права на предоставление Земельного участка без проведения торгов, не имеется.

Возражения Ответчика со ссылкой на ранее заключенный с Обществом договор купли-продажи не могут быть приняты в силу следующего.

В силу положений статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Таким образом, договор купли-продажи вещи может быть признан исполненным лишь после перехода к покупателю права собственности на вещь.

Согласно пункту 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В пункте 2 статьи 551 ГК РФ оговорено, что исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

На основании ранее подписанного договора купли-продажи Земельного участка государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок не произведена, следовательно, сделка купли-продажи не исполнена и не повлекла правовых последствий в виде прекращения права государственной собственности на земельный участок и не повлекла возникновение права собственности на него у Общества.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Таким образом, как правильно указал возможность распоряжения спорным земельным участком его продавцом в лице Администрации, не ограничена.

В связи с отчуждением объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, Общество, по смыслу положений статьи 552 ГК РФ, распорядилось и правами на земельный участок, владение которого с согласия законного владельца, перешло к Заявителю. Следовательно, возможность завершения ранее заключенной сделки купли-продажи утрачена.

С учетом изложенного, оснований для отказа в предоставлении земельного участка Заявителю, исчерпывающий перечень которых предусмотрен статьей 39.16 ЗК РФ, не имеется.

В соответствии с ч.2 ст.201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают правомерности выводов суда, а лишь выражают несогласие с ними, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, нормы материального и процессуального права не нарушены, в связи с чем, у апелляционного суда отсутствуют основания для отмены принятого по делу судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.07.2021 по делу № А56-24734/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Ю.С. Баженова

Судьи

С.А. Нестеров

Н.С. Полубехина