Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-34873/2021, 13АП-34875/2021) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Имущество Санкт-Петербурга" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.08.2021 по делу № А56-24950/2021 (судья Целищева Н.Е.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Магнат" к 1) Санкт-Петербургскому государственному казенному учреждению "Имущество Санкт-Петербурга"; 2) Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга о признании незаконным отказа, об обязании

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Магнат" (далее – ООО "Магнат", Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Санкт-Петербургскому государственному казенному учреждению "Имущество Санкт-Петербурга" (далее – Учреждение) о признании незаконным отказа Учреждения от заключения дополнительного соглашения, изложенного в письмах-уведомлениях № 04-51-71997/20-0-1 от 30.12.2020 и № 04-51- 7046/21-0-1 от 03.03.2021, обязании Учреждения в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу обеспечить заключение с Обществом дополнительного соглашения к договору купли-продажи нежилого здания № 4422-ППс от 21.08.2018 (далее – договор) на отсрочку уплаты платежей, предусмотренных в 2020 году, на срок 12 месяцев, обязании Учреждения в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу обеспечить заключение с Обществом как правопреемником по договору дополнительного соглашения о перемене стороны в обязательстве.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет). С согласия истца Комитет привлечен к участию в деле в качестве соответчика.

Решением от 31.08.2021 иск удовлетворен частично. Суд признал незаконным отказ от заключения дополнительного соглашения к договору купли-продажи от 21.08.2018 № 4422-ППс, изложенный в письмах Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» от № 04-51-71997/20-0-1 от 30.12.2020 и № 04-51-7046/21-0-1 от 03.03.2021; обязал Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга» в течение месяца со дня вступления решения в законную силу обеспечить заключение с обществом с ограниченной ответственностью «Магнат» дополнительного соглашения к договору купли-продажи нежилого здания № 4422-ППс от 21.08.2018 на отсрочку уплаты платежей, предусмотренных в 2020 году, на срок двенадцать месяцев. В остальной части в иске отказано.

Не согласившись с решением, Учреждение и Комитет обратились с апелляционными жалобами об его отмене.

Доводы жалоб сводятся к следующему.

Общество приобрело право собственности на объект на основании договора от 03.12.2019 № А-2019 купли-продажи нежилого здания совместно с земельным участком, на котором оно расположено, заключенного между Обществом и ООО «Ржевка» в соответствии с общими положениями гражданского законодательства. В связи с чем Общество не является субъектом преимущественного права, предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" на Общество не распространяются. Специальные нормы Закона №159-ФЗ на Общество не распространяются.

В судебном заседании представитель ответчиков доводы жалоб поддержал, представитель истца возражал против удовлетворения апелляционных жалоб по основаниям, изложенным в отзыве.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, Комитет в лице АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» (продавец) и ООО «Ржевка» (покупатель) в соответствии с действующим законодательством о приватизации на основании распоряжения Комитета от 31.12.2015 № 1689-рз "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда одновременно с отчуждением покупателю земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, улица Коммуны, д. 59, литера А" и постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2018 по делу № А56-28940/2016 заключили 21.08.2018 договор, по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель - принять и оплатить по цене и на условиях договора нежилое здание и земельный участок, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, Коммуны ул., д. 59, лит. А (далее – Объект).

Во исполнение требования пункта 3.2.5 договора ООО «Ржевка» обратилось к залогодержателю (Учреждению) для получения согласия на заключение договора купли-продажи Объекта (обращение от 25.11.2019 исх. № 16/11-19И, вх. № 93309-32/19 от 28.11.2019).

В ответном письме от 25.12.2019 исх. № 94420-32/19 Учреждение сообщило о согласовании продажи Объекта при условии включения в договор определенных условий, в том числе, что с момента заключения договора купли-продажи покупатель становится правопреемником продавца по договору с обязательностью для него графика платежей по договору и ответственности за нарушение сроков оплаты, предусмотренной разделом 7 договора.

ООО «Ржевка» (продавец) и Общество (покупатель) 03.12.2019 заключили в отношении Объекта договор № А-2019 купли-продажи нежилого здания совместно с земельным участком, на котором оно расположено; государственная регистрация договора от 03.12.2019 № А-2019 и перехода права собственности к Обществу на объект произведена 14.01.2020.

В соответствии с п. 1.11 договора от 03.12.2019 № А-2019 с момента его заключения покупатель становится правопреемником продавца по договору по оплате цены продажи объекта в неисполненной части с сохранением порядка оплаты цены продажи объекта в соответствии с графиком платежей, а также обязательства, предусмотренные п.п. 3.2.3, 3.2.5, 3.2.6, 3.2.7, 4.2, 7.3, 7.4, и 7.6 договора.

В соответствии с п. 2.1 договора цена продажи объекта без учета НДС составила 44 000 000 руб.: цена продажи здания - 34 534 000 руб.; цена продажи участка - 9 466 000 руб.

На основании п. 2.2 договора оплата цены продажи объекта осуществляется покупателем с рассрочкой платежа на 5 лет (60 месяцев) с даты заключения договора в соответствии с приложением 1 к договору.

В письме от 16.12.2020 № 36/12-20-И (вх. № 04-51-71997/20-0-0 от 23.12.2020) Общество просило в порядке пункта 5.1 статьи 5 Закона № 159-ФЗ заключить дополнительное соглашение к договору, предусматривающее отсрочку уплаты платежей, на срок до двенадцати месяцев.

В уведомлении от 30.12.2020 № 04-51-71997/20-0-1 Учреждение отказало в заключении дополнительного соглашения, указав, что заявитель не является субъектом малого и среднего предпринимательства, с которым Комитетом заключен договор.

22.01.2021 Общество в письме № 39/01-21-И (вх. № 04-5171997/20-2-0 от 10.02.2021) повторно просило заключить дополнительное соглашение к договору, которое также осталось без удовлетворения (письмо от 03.03.2021 исх. № 04-51-7046/21- 0-1).

Посчитав отказ в заключении дополнительного соглашения к договору в порядке пункта 5.1 статьи 5 Закона № 159-ФЗ незаконным, нарушающим права Общества в сфере предпринимательской деятельности, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Исследовав материалы дела и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Проанализировав положения ст. ст. 8, 218, 131, 223, 353, 549, 551 ГК РФ, статей 1, 2, 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", ст. 38 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", суд пришел к правильному выводу, признав, что при смене собственника недвижимого имущества, являвшегося предметом договора, права и обязанности покупателя по договору перешли к Обществу вне зависимости от внесения сторонами в договор соответствующих изменений.

При этом условие о становлении ООО «Магнат» правопреемником ООО «Ржевка» заявлено Учреждением в письме от 25.12.2019 исх. № 94420-32/19 как обязательное при заключении договора от 03.12.2019 № А-2019.

Доводы подателей жалобы о нераспространении на ООО «Магнат» положений Закона №159-ФЗ основаны на неверном толковании и применении норм материального права.

По смыслу пункта 5.1 статьи 5 Закона № 159-ФЗ обязанность продавца в течение тридцати дней со дня обращения заключить дополнительное соглашение к договору купли-продажи недвижимого имущества возникает в случае приобретения субъектом малого или среднего предпринимательства имущества в рассрочку и при условии, что договор купли-продажи недвижимого имущества был заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации и (или) органом местного самоуправления в соответствии со статьей 11 Закона № 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации и (или) муниципального образования.

Из материалов дела следует, что арендованное имущество приобретено по договору в рассрочку субъектом малого или среднего предпринимательства; права и обязанности покупателя по договору, в том числе право на обращение к продавцу в порядке пункта 5.1 статьи 5 Закона № 159-ФЗ с соответствующим требованием, перешли к Обществу в силу закона; Договор заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации и (или) органом местного самоуправления в соответствии со статьей 11 Закона № 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации и (или) муниципального образования; обращение в Учреждение направлено Обществом с учетом приказа Комитета от 09.06.2020 № 93-п "О предоставлении отсрочки по уплате платежей по договорам купли-продажи нежилых помещений, заключенным при реализации арендаторами преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге" до 31.12.2020.

Вместе с тем само по себе невнесение Обществом платежей по договору не является основанием для отказа в предоставлении Обществу отсрочки.

Ссылка Комитета на Постановление Правительства РФ от 03.04.2020 N 439 "Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества" несостоятельна, спорные отношения регулируются нормами Закона № 159-ФЗ и приказом Комитета от 09.06.2020 № 93-п.

Разрешение спора путем совмещения порядка рассмотрения дел по правилам искового производства (глава 13 АПК РФ) и об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных федеральным законом отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц (глава 24 АПК РФ) не повлияло на правильность вывода суда, поскольку в результате принятого решения нарушенное право Общества восстановлено.

В апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции. Судом полно и всесторонне исследованы материалы и установлены обстоятельства, имеющие значение для дела. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену или изменение судебного акта, судом при разрешении спора не допущено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.08.2021 по делу № А56-24950/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

Ю.С. Баженова

С.А. Нестеров