Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер АП-31892/2017 ) общества с ограниченной ответственностью «Застава» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.10.2017 по делу № А56-25507/2017 (судья Васильева Н.В.), принятое

по иску территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ленинградской области

к обществу с ограниченной ответственностью «Застава»

3-е лицо: Управление Росреестра по Ленинградской области

о понуждении,

установил:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ленинградской области (далее – ТУ Росимущества, истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском о понуждении общества с ограниченной ответственностью «Застава» (далее – ООО «Застава», общество, ответчик) к регистрации договора аренды от 23.07.2015 №136, о взыскании неосновательного обогащения по договору аренды от 23.07.2015 №136 в размере 812 454 руб. 14 коп. за период с 23.07.2015 по 31.03.2017, о взыскании 73 160 руб. 02 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.08.2015 по 31.03.2017.

Определением от 20.06.2017 к участию в деле третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Ленинградской области.

Общество обратилось со встречным иском к ТУ Росимущества о признании договора от 23.07.2015 №136 аренды объекта недвижимого имущества между ТУ Росимущества и обществом незаключенным.

Решением от 19.10.2017 Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области обязал общество с ограниченной ответственностью «Застава» зарегистрировать договор аренды от 23.07.2015 №136 и взыскал с общества с ограниченной ответственностью «Застава» задолженность по арендной плате в размере 812 454 руб. 14 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 73 160 руб. 02 коп. Взыскал с общества с ограниченной ответственностью «Застава» в доход федерального бюджета 26 712 руб. государственной пошлины. В удовлетворении встречного иска суд отказал.

В апелляционной жалобе ООО «Застава» просило решение суда от 19.10.2017 отменить, как принятое при неправильном применении норм материального и процессуального права. ООО «Застава» не согласилось с выводами суда в части отказа в удовлетворении встречного иска. Податель жалобы применительно к отмене решения привел следующие доводы. Договор аренды объекта недвижимого имущества от 23.07.2015 №136 является ничтожным, поскольку отсутствуют такие существенные условия как обязательства ООО «Застава» по выполнению требований, предусмотренных охранным обязательством (то есть всеми положениями охранного обязательства собственника или иного законного владельца от 28.12.2015 №01-04/15-329), порядок и условия их выполнения; обязательства ООО «Застава» по выполнению требований, установленных пунктами 1 - 3 статьи 47.3 Федерального закона от 25.06.2002 N73-ФЗ, в отношении объекта; приложения к договору аренды по пункту 8 не содержат перечня документов в соответствии с требованиями пункта 8 статьи 48 Федерального закона от 25.06.2002 N73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N73-ФЗ). Кроме того, ответчиком не подписан акт осмотра технического состояния от 28.12.2015 №01-04/15-329, утверждающий охранное обязательство собственника или иного законного владельца от 28.12.2015 №01-04/15-329, в соответствии с пунктом 7 статьи 47.6 Федерального закона N73-ФЗ. Как полагал податель жалобы, отсутствие необходимых в соответствии с этими нормами закона сведений в договоре аренды подтвердило и третье лицо (Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области) в уведомлении о приостановлении государственной регистрации от 17.09.2015 №12/053/2015-4906, затем в сообщении об отказе в государственной регистрации от 20.01.2016 №12/053/2015-4906. В связи с отсутствием в договоре аренды необходимых в силу закона существенных условий, встречные требования ответчика о признании договора от 23.07.2015 №136 аренды объекта недвижимого имущества, по мнению подателя жалобы, подлежали удовлетворению. Как полагало общество, договор аренды не содержит всех действительных условий по предмету, обязательствам арендатора, исполнению и другим условиям, являющимся частью охранного обязательства, не подписанного сторонами; в связи с чем соглашения по всем существенным условиям сторонами не достигнуты. Из текста охранного обязательства собственника или иного законного владельца от 28.12.2015 №01-04/15-329 следует, что предмет, обязательства арендатора, и другие условия, установленные в нем, гораздо шире, чем это предусмотрено в договоре аренды. По мнению подателя жалобы, наряду с ничтожностью договора от 23.07.2015 №136 аренды объекта недвижимого имущества, в отсутствие его государственной регистрации не действуют и условия данного договора. Поэтому взыскание 812 454 руб. 14 коп. задолженности по арендной плате в соответствии с незаключенным договором аренды, 73 160 руб. 02 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами является незаконным. Как полагало общество, суд первой инстанции, рассмотрев вопрос о неосновательном обогащении, вышел за пределы заявленных исковых требований, поскольку в иске Управление просило взыскать задолженность по договору; тем самым нарушены нормы процессуального права.

Истец и третье лицо отзывы на апелляционную жалобу не представили. ТУ ФАУГИ в Ленинградской области, Управление Росреестра по Ленинградской области, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили, поэтому в соответствии с данными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N12 разъяснениями дело рассмотрено в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав мнение представителя ответчика, апелляционный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между ТУ Росимущества (арендодателем) и ООО «Застава» (арендатором) подписан договор аренды от 23.07.2015 №136 в отношении объектов недвижимого имущества, составляющих государственную казну Российской Федерации и входящих в состав объекта культурного наследия федерального значения «Усадьба ФИО2, в которой в разные годы бывали композиторы ФИО3, ФИО4 и другие деятели культуры», расположенных по адресу: Ленинградская область, г. Всеволожск, Колтушское шоссе, дом 33, в составе: завод сахарный (лесопилка) площадью 1120,70 кв. м, условный номер 47-78-12/089/2009-167, литер А; производственный корпус площадью 322,30 кв.м, условный номер 47-78-12/089/2009-168, литер В; склад площадью 88,20 кв.м, условный номер 47-78-12/089/2009-166, литер Е. В пункте 1.3 договора оговорен срок действия договора аренды - 49 лет. Сторонами подписан прилагаемый к договору акт приема-передачи.

Общество обратилось 03.09.2015 в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области за регистрацией договора аренды.

Управление Росреестра отказало 20.01.2016 в регистрации договора в связи с не представлением в регистрирующий орган охранного обязательства в отношении объекта культурного наследия федерального значения, являющегося предметом договора.

Принимая во внимание действия Территориального управления, направленные на устранение нарушений, выявленных при государственной регистрации договора аренды (представление охранного обязательства), Территориальное управление расценило действие общества как уклонение от государственной регистрации договора аренды и предъявило иск в суд о понуждении общества исполнить пункт 2.2.18 договора, осуществить за счет собственных средств государственную регистрацию договора в регистрирующем органе. Территориальное управление заявило о взыскании неосновательного обогащения в виде сбереженной ООО «Застава» арендной платы в размере 812 454 руб. 14 коп., также потребовало уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 73 160 руб. 02 коп.

Договор аренды недвижимого имущества в соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации оговорено, что подлежащий государственной регистрации договор считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Пункт 1 статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в прежней редакции) предусматривал государственную регистрацию аренды недвижимого имущества посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. Обратиться с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (пункт 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Под уклонением может рассматриваться непредставление одной стороной по просьбе другой стороны документов, необходимых для проведения государственной регистрации.

По смыслу вышеприведенных норм Управлению Росреестра по настоящему иску надлежало по правилам статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказать факт уклонения ответчика от регистрации договора аренды, невозможность такой регистрации без совершения ответчиком определенных действий; невозможность такой регистрации во внесудебном порядке.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что Управлением Росреестра доказан факт уклонения общества от государственной регистрации договора.

Обязанность общества по обращению в регистрирующий орган за государственной регистрацией договора оговорена в пункте 2.2.18 договора.

Причиной отказа в государственной регистрации послужило непредставление в регистрирующий орган охранного обязательства в отношении объекта культурного наследия федерального значения, являющегося предметов договора, в нарушение требований пункта 7 статьи 48 Федерального закона от 25.06.2002 N73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" и пункта 6.1 договора.

Согласно данному в пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснению извещение будет считаться доставленным адресату, если он не получил его по своей вине в связи с уклонением адресата от получения корреспонденции, в частности, если оно было возвращено по истечении срока хранения в отделении почтовой связи. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.

Бездействие арендатора по принятию мер к получению корреспонденции с юридически значимым сообщением суд первой инстанции расценил как уклонение от регистрации договора аренды и принял законное решение о понуждении ООО «Застава» к регистрации договора в установленном законом порядке.

В силу положений статей 433, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации; правовой позиции, изложенной в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», отсутствие государственной регистрации аренды в случаях, когда необходимость такой регистрации установлена законом, не означает отсутствие обязательственных связей между контрагентами по этому соглашению. Такой незарегистрированный договор аренды связывает его стороны условиями об арендной плате и о неустойке за нарушение условий пользования имуществом, если контрагенты согласовали его существенные и иные условия; соблюдена форма договора; собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний; договор исполнялся сторонами.

Учитывая, что государственная регистрация договора не произведена, договор не заключен, при этом объекты недвижимости, переданные по акту приема-передачи, не возвращены арендодателю, ТУ ФАУГИ заявило требование о взыскании с ООО «Застава» 812 454 руб. 14 коп. неосновательного обогащения за период с 23.07.2015 по 31.03.2017 за пользование имуществом.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Довод подателя жалобы, мотивированный ссылкой на нарушение судом первой инстанции процессуальных норм, подлежит отклонению. Суд первой инстанции правомерно исходил из правовой позиции, изложенной в абзаце 3 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N73, согласно которой в случае, если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Факт пользования ответчиком арендованного имущества подтверждается материалами дела. В пункте 3.1 договора оговорено, что размер арендной платы за пользование объектом составляет 40 041 руб. 46 коп. в месяц (480 497 руб. 54 коп. в год). Так как факт пользования обществом имуществом подтвержден материалами дела, ответчик в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил доказательств оплаты за такое пользование, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о наличии у общества задолженности по арендной плате в размере 812 454 руб. 14 коп. за период с 23.07.2015 по 31.03.2017.

Руководствуясь статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, проверив расчет процентов, суд первой инстанции обоснованно признал требование обоснованным в сумме взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 73 160 руб. 02 коп. за период с 23.07.2015 по 31.03.2017.

ООО «Застава» предъявило встречный иск о признании договора аренды ничтожным, не предполагая исполнять охранные обязательства в объеме, превышающем обязательства, согласованные в договоре. По мнению общества «Застава», между сторонами не достигнуто соглашение относительно объема участия арендатора по охране объекта культурного наследия, которое в силу пункта 55 Федерального закона от 25.06.2002 №73-ФЗ является существенным условием договора аренды.

Установление требований к содержанию и использованию спорного объекта прямо предусмотрено Федеральным законом от 25.06.2002 N73-ФЗ и не нарушает прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Оформление охранного обязательства предусмотрено Федеральным законом от 25.06.2002 N73-ФЗ вне зависимости от вида лица, являющегося правообладателем, его организационно-правовой формы (если пользователь является юридическим лицом) или вида деятельности, осуществляемой на объекте культурного наследия, так как охранное обязательство оформляется на сам памятник, а не на его правообладателя; требования к содержанию и использованию вытекают из самого статуса памятника.

Порядок и условия использования памятников истории и культуры устанавливаются государственными органами охраны памятников и определяются для каждого памятника, находящегося в пользовании или собственности предприятий, учреждений, организаций и граждан, соответствующим охранным документом: охранно-арендным договором, охранным договором или охранным обязательством (статья 63 Федерального закона от 25.06.2002 N73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации").

Из системного толкования пунктов 7 и 8 статьи 48 Федерального закона от 25.06.2002 №73-ФЗ и с учетом положений пункта 9 той же статьи следует, что в договорах, предусматривающих передачу третьим лицам права владения и (или) пользования таким объектом, в качестве существенного условия должно содержаться обязательство лица, во владении и (или) в пользовании которого находится указанное имущество, по выполнению требований, предусмотренных охранным обязательством, утвержденным в порядке, установленном статьей 47.6 Федерального закона от 25.06.2002 №73-ФЗ, с момента заключения договора (если охранное обязательство утверждено к моменту заключения договора) или быть включенным в договор после его заключения и утверждения охранного обязательства.

Согласно статье 47.6 Федерального закона от 25.06.2002 №73-ФЗ в охранном обязательстве должны быть указаны требования в отношении объекта культурного наследия, предусмотренные статьями 35.1, 47.2, пунктами 1 - 3 статьи 47.3, статьей 47.4 Федерального закона от 25.06.2002 №73-ФЗ. Пункт 3 статьи 47.6 Федерального закона от 25.06.2002 №73-ФЗ предусматривает возможность органа по охране объектов культурного наследия устанавливать дополнительные требования в отношении объекта культурного наследия. При этом в случае несогласия собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия с такими требованиями указанные лица могут обжаловать их в суд.

Между тем обязанность перечисления требований пунктов 1 - 3 статьи 47.3 Федерального закона от 25.06.2002 №73-ФЗ в договоре аренды Федеральным законом от 25.06.2002 №73-ФЗ не предусмотрена.

Кроме того, в пункте 6.2 договора предусмотрено обязательство арендатора соблюдать и выполнять требования охранного обязательства и действующего законодательства.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции правомерно указал на отсутствие совокупности условий, необходимых для удовлетворения заявленных обществом требований встречного иска.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции полагает, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение, полно и правильно установил обстоятельства дела, применил нормы материального права, подлежащие применению, не допустил нарушений процессуального закона, в связи с чем оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловными основаниями для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19 октября 2017 года по делу № А56-25507/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с ООО «Застава» в доход федерального бюджета 3000 руб. госпошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.М. Горбик

Судьи

Т.А. Кашина

Ж.В. Колосова