Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-23951/2022) индивидуального предпринимателя ФИО3 на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.06.2022 по делу № А56-26812/2022, принятое по иску:

истец: индивидуальный предприниматель ФИО4 (ОГРНИП: <***>)

ответчик: индивидуальный предприниматель ФИО3 (ОГРНИП: <***>)

3-е лицо: индивидуальный предприниматель ФИО5 (ОГРНИП: <***>)

о взыскании,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО4 (далее - истец) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее - ответчик) о взыскании по предварительному договору купли-продажи объектов недвижимости от 03.12.2021 задолженности в размере 1 500 000 руб.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель ФИО5.

Решением от 09.06.2022 иск удовлетворен.

Не согласившись с указанным решением, ответчик подал апелляционную жалобу, просит решение отменить, считая решение незаконным, принятым с нарушением норм материального права; по мнению подателя жалобы оснований для удовлетворения иска не имелось, поскольку при заключениии предварительного договора истец должен был самостоятельно оценить свою платежеспособность, отсутствие средств ввиду отказа кредитных организаций в предоставлении заемных средств не освобождает истца от ответственности за незаключение основного договора.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, а представитель истца просил в ее удовлетворении отказать.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 03.12.2021 между продавцами - ответчиком и третьим лицом и покупателем - истцом был заключен предварительный договор купли-продажи (далее - предварительный договор), в соответствии с которым они обязались в срок не позднее 15.01.2022 заключить договор купли-продажи в отношении земельного участка площадью 874+/-22 кв.м, категория земель: земли поселений (земли населенных пунктов), с кадастровым номером 47:07:1301138:54, расположенного по адресу: <...> уч. № 28/71, и расположенного на нем трехэтажного нежилого здания площадью 595,5 кв.м с кадастровым номером 47:07:1301138:199 (далее - объект).

Во исполнение пункта 9 договора истец передал ответчику обеспечительный платеж в размере 1 500 000 руб., что подтверждается распиской ответчика на сумму 200 000 руб. от 03.12.2021 и распиской ответчика от 16.10.2021 о получении 1 300 000 руб.

Из пункта 3 договора следует, что объект подлежит отчуждению за счет кредитных средств по согласованной цене.

Вместе с тем, истец не смог получить кредит на покупку объекта, в связи с чем не смог заключить договор купли-продажи объекта и, руководствуясь пунктом 12 предварительного договора, 10.02.2022 направил ответчику и третьему лицу требование от 08.02.2022 о возврате 1 500 000 руб. обеспечительного платежа, что подтверждается описями вложения с отметками почты и почтовыми чеками.

При этом, как пояснил истец, ответчики до 10.02.2022 не обращались к нему с предложением о заключении договора.

Однако денежные средства возвращены не были, что послужило основанием для обращения истца в суд.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение не подлежит отмене.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества на условиях, предусмотренных договором.

В силу пункта 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить договор, он не будет заключен, либо ни одна из сторон не направит предложение заключить такой договор.

В соответствии с положениями статьи 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств.

На сумму обеспечительного платежа проценты, установленные статьей 317.1 настоящего Кодекса, не начисляются, если иное не предусмотрено договором.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Обосновывая исковое требование, истец указал, что при заключении предварительного договора купли-продажи им был внесен обеспечительный платеж. Заключение договора купли-продажи объекта было невозможно в силу не зависящих от истца причин - отказ банка в выдаче кредитных средств в связи с тем, что общая площадь нежилого здания 595,5 кв.м, превышает максимальную общую площадь объектов капитального строительства нежилого назначения (за исключением объектов дошкольного, начального и среднего общего образования, объектов бытового обслуживания (включая бани), амбулаторно-поликлинических учреждений, объектов крытых спортивных комплексов (физкультурно-оздоровительных комплексов, спортивных залов, бассейнов и т.п.) без трибун для зрителей), включая объекты условно разрешенных видов использования, на территории земельных участков, установленную Градостроительным планом, актуальными Правилами застройки и землепользования г. Всеволожск для подзоны ТЖ-21 - 300 кв.м. Разрешение на отступление от разрешенных параметров строительства отсутствует. Поскольку в установленный срок договор не был заключен по причинам, не зависящим от истца, обеспечительный платеж подлежит возврату истцу.

По мнению ответчика и третьего лица, отказ в выдаче кредитных средств на покупку объекта не является обстоятельством, не зависящим от истца, поскольку истец не смог обосновать банку то, что назначение нежилого здания, указанного в предварительном договоре, относится к бытовому обслуживанию населения, его площадь подпадает под исключения и полностью соответствует требования градостроительных регламентов. Также ответчик и третье лицо ссылаются на пункт 7 предварительного договора, согласно которому истец выразил свое согласие на приобретение объекта в состоянии «как есть» в сроки, указанные в пункте 1 предварительного договора. Помимо этого, ответчик указал, что 12.01.2022 им было направлено истцу предложение о заключении договора, которое не принято истцом. Таким образом, по мнению продавцов, договор не был заключен по вине покупателя, что давало им право удержать внесенную оплату.

В соответствии с положениями пункта 9 договора в обеспечение исполнения обязательств по предварительному договору покупатель вносит обеспечительный платеж.

При заключении основного договора обеспечительный платеж засчитывается в счет уплаты цены объекта (пункт 9.1).

Если договор не будет заключен по вине продавцов, они должны будут вернуть покупателю внесенный обеспечительный платеж в двойном размере.

Если же договор не будет заключен по вине покупателя, то обеспечительный платеж остается у продавцов (пункты 10 и 11 договора).

Если же договор купли-продажи не будет заключен по независящим от сторон обстоятельствам, продавцы должны будут вернуть покупателю внесенный платеж в течение 5 дней с момента истечения срока, указанного для заключения основного договора (15.01.2022) или с даты досрочного прекращения договора (пункт 12).

Таким образом, как обоснованно указано судом, существенным для дела обстоятельством является причина незаключения основного договора.

Истец указывает, что не смог заключить договор по причине отказа Банка в предоставлении ему кредитных средств на покупку объекта, в подтверждение чего ссылается на условия договора, предусматривающие покупку объекта за счет кредитных средств, а также отказ Банка.

В силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 43 постановления № 49 от 25.12.2018 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» следует, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Изучив представленный в материалы договор, арбитражный суд обоснованно посчитал, что условием для заключения договора купли-продажи объекта являлось получение истцом кредитных средств, о чем указано в пункте 3 договора.

Приняв во внимание, что в выдаче кредитных средств истцу было отказано, что подтверждается письмом ПАО «Совкомбанк», суд пришел к верному выводу о том, что причиной незаключения договора со стороны истца послужил отказ банка в выдаче кредита на приобретение участка, что по условиям договора является основанием для возврата обеспечительного платежа.

Кроме того суд обоснованно отметил, что у истца не было возможности отреагировать на уведомление ответчика и третьего лица о заключении договора купли-продажи объекта до окончания срока, установленного для его заключения, а самим ответчиками не обеспечено направление этого уведомления в сроки, позволяющие заключить договор до 15.01.2022.

При таком положении иск удовлетворен правомерно.

Каких-либо новых обстоятельств, которые могли бы повлиять на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, в апелляционной инстанции не установлено.

Все доводы апелляционной жалобы были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка.

Судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.06.2022 по делу № А56-26812/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

К.В. Галенкина

Судьи

Н.С. Полубехина

А.Ю. Сереброва