Гражданский кодекс часть 1

при участии от закрытого акционерного общества «Пластполимер-Т» ФИО1 (доверенность от 19.07.2017), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга ФИО2 (доверенность от 29.12.2016 № 140994-42),

рассмотрев 16.08.2017 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.02.2017 (судья Васильева Н.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2017 (судьи Кашина Т.А., Колосова Ж.В., Полубехина Н.С.) по делу № А56-27337/2016,

у с т а н о в и л:

Закрытое акционерное общество «Пластполимер-Т», место нахождения: 195030, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным оформленного письмом от 22.12.2015 № 81431-25 отказа Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее - Комитет), в приобретении в собственность земельного участка площадью 27 058 кв.м с кадастровым номером 78:11:0006128:44, расположенного по адресу: <...>, лит. БШ, и об обязании Комитета в течение 30 календарных дней с момента вступления в законную силу судебного акта арбитражного суда заключить с Обществом договор купли-продажи указанного земельного участка по цене 16 266 660 руб. 80 коп.

Применительно к правилам статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено открытое акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга», место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, переулок Гривцова, д. 5, ОГРН <***>, ИНН <***>.

Решением от 06.02.2017 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2017 данное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на нарушение судами обеих инстанций норм материального права и несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления.

Податель жалобы считает, что площадь испрашиваемого земельного участка превышает площадь, необходимую для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости; на момент обращения с заявлением о выкупе спорного земельного участка Общество не представило доказательства того, что на участке располагались иные объекты недвижимости (подъездные железнодорожные пути), принадлежащие Обществу на праве собственности.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит отказать в ее удовлетворении и оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы, приведенные в кассационной жалобе, а представитель Общества возражал против ее удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле и надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, Обществу на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимости, расположенные по адресу: <...>, лит. БШ, лит. ВП, лит. ВО: нежилое здание площадью 102,7 кв.м с кадастровым номером 78:11:6128:31:94, подъездные железнодорожные пути протяженностью 681 м с кадастровым номером 78:11:0006128:653, подъездные железнодорожные пути протяженностью 7223 м с кадастровым номером 78:11:0006128:654.

Данное обстоятельство подтверждается имеющимися в материалах дела свидетельствами о государственной регистрации права от 16.02.2010 серии 78-АД № 745235 и от 20.01.2016.

Указанные объекты расположены на земельном участке площадью 27 193 кв.м с кадастровым номером 78:11:6128:31, который на основании распоряжения Комитета по градостроительству и архитектуре от 25.11.2008 № 4966 был предоставлен Обществу по договору аренды от 20.05.2009 № 07/ЗД-04722, заключенному с Комитетом (арендодателем) (в редакции дополнительных соглашений от 01.03.2010, 25.01.2010). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 02.06.2009.

Согласно пунктам 1.2, 3.1 договора участок предоставлен для использования под подъездные железнодорожные пути, депо на срок по 24.11.2057.

Согласно данным кадастрового паспорта от 30.04.2009 № 7580 указанный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 12.12.2008, для него установлена категория земель «земли населенных пунктов» и разрешенное использование «для размещения промышленных объектов».

На основании распоряжений Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 17.01.2010 № 21-рк и от 04.03.2011 № 1195-гр утверждены границы двух земельных участков, образованных в результате раздела названного земельного участка с кадастровым номером 78:11:6128:31, в том числе и границы участка площадью 27 058 кв.м, расположенного по адресу: <...>, лит. БШ.

По данным кадастрового паспорта от 13.04.2016 № 78/201/16-129965, земельный участок площадью 27 058 кв.м с кадастровым номером 78:11:0006128:44 поставлен на государственный кадастровый учет 22.02.2011, его кадастровая стоимость составляет 65 066 643 руб. 18 коп.

На данном земельном участке находятся принадлежащие Обществу на праве собственности объекты недвижимости - нежилое здание площадью 102,7 кв.м и подъездные железнодорожные пути протяженностью 681 м и 7223 м.

Общество обратилось в Комитет с заявлением от 07.10.2015 о предоставлении в собственность за плату арендуемого им земельного участка площадью 27 058 кв.м; к данному заявлению Общество приложило необходимые документы.

Письмом от 22.12.2015 № 81431-25 Комитет сообщил Обществу об отказе в предоставлении в собственность испрашиваемого земельного участка, ссылаясь на то, что площадь участка превышает площадь, необходимую для функционирования и использования расположенных на нем объектов недвижимости. Указанное письмо направлено в адрес Общества 08.02.2016.

Общество обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями, ссылаясь на то, оно имеет исключительное право на приобретение в собственность земельного участка испрашиваемого размера с учетом целей его использования, функционального назначения и конфигурации расположенных на нем объектов недвижимости производственного назначения, а отказ Комитета в передаче участка в собственность является незаконным.

В ходе судебного разбирательства судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью «Морион» ФИО3 и ФИО4 Согласно заключению данных экспертов от 29.11.2016 с учетом наличия на земельном участке принадлежащих Обществу инженерных сетей и оборудования площадь земельного участка 27 058 кв.м является необходимой для размещения, эксплуатации и обслуживания расположенных на нем объектов недвижимости; площадь участка соответствует требованиям градостроительного законодательства, правил землепользования и застройки, правил землеустроительной деятельности, недопустимости вклинивания вновь образуемых земельных участков, а также их чересполосицы.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав представленные в материалы дела доказательства и руководствуясь статьями 198, 200, 201 АПК РФ, статьями 39.3, 39.4, 39.17, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пунктами 2 и 6 статьи 1-1 Закона Санкт-Петербурга от 15.02.2010 № 59-19 «Об установлении цены земельных участков в Санкт-Петербурге» (далее – Закон № 59-19), пунктом 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», пунктом 36 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», установили, что Общество обладает исключительным правом на приватизацию спорного земельного участка, на котором расположены принадлежащие ему производственные объекты; на основании экспертного заключения с учетом назначения объектов и их площади, а также особенностей их эксплуатации площадь испрашиваемого участка признана судами соразмерной. В связи с этим суды пришли к выводу о незаконности оспариваемого отказа Комитета и заявленные Обществом требования удовлетворили в полном объеме.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, не усматривает оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены принятых по делу судебных актов ввиду следующего.

По смыслу статьи 198 АПК РФ во взаимосвязи с нормами статьи 201 Кодекса основаниями для признания незаконными решений (действий, бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц являются несоответствие оспариваемых решений (действий, бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушение данными решениями (действиями, бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Отношения по предоставлению земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, урегулированы главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с положениям которой предоставление таких земельных участков осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции (статья 39.2 ЗК РФ), в том числе на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату (подпункт 2 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ).

Пунктом 2 статьи 39.3 ЗК РФ предусмотрены случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. К ним относится предоставление в собственность за плату земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 названного Кодекса (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено этой статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Предоставление собственникам зданий, строений, сооружений исключительного права на приватизацию занятого этими объектами земельного участка направлено на реализацию закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Исключительность права на приватизацию земельного участка собственником здания, строения, сооружения, на нем расположенных, означает, что такой собственник вправе приватизировать исключительно земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, и никто, кроме собственника объекта, не вправе приобрести соответствующий земельный участок.

Статьей 39.17 ЗК РФ регламентирован порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. Уполномоченный орган в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, и направляет принятое решение заявителю. В таком решении должны быть указаны все основания отказа.

Основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов перечислены в статье 39.16 ЗК РФ.

Судами установлено и из материалов дела следует, что на спорном земельном участке находятся принадлежащие Обществу на праве собственности объекты недвижимости производственного назначения, в частности нежилое здание площадью 102,7 кв.м и подъездные железнодорожные пути протяженностью 681 м и 7223 м.

Спорный земельный участок сформирован в целях размещения промышленных объектов и на основании договора аренды от 20.05.2009 № 07/ЗД-04722 предоставлен Обществу в аренду для использования под подъездные железнодорожные пути, депо на срок по 24.11.2057.

Указанные обстоятельства в силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ свидетельствуют о наличии у Общества как собственника объектов недвижимости исключительного права на приобретение в собственность земельного участка, на котором они расположены.

Отказывая Обществу в передаче в собственность испрашиваемого земельного участка, Комитет нарушил требования приведенного выше законодательства.

Кассационная инстанция считает необоснованными ссылки подателя жалобы на то, что на момент обращения Общества с заявлением о выкупе и на момент направления Комитетом письма об отказе в выкупе право собственности заявителя на подъездные железнодорожные пути, находящиеся на этом участке, не было зарегистрировано в установленном законом порядке.

При этом кассационный суд исходит из следующего.

В пункте 11 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» даны разъяснения, согласно которым акционерное общество, созданное в результате преобразования государственного (муниципального) предприятия в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации, с момента его государственной регистрации в Едином государственном реестре юридических лиц становится как правопреемник собственником имущества, включенного в план приватизации или передаточный акт.

Как указано в абзаце втором пункта 11 названного постановления, если реорганизованному юридическому лицу (правопредшественнику) принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость.

В силу статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции, действовавшей до 01.01.2017) права на недвижимое имущество, возникшие до вступления в силу настоящего Закона, признаются юридическим действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Из материалов дела следует, что подъездные железнодорожные пути, а также железнодорожное депо включены в план приватизации имущественного комплекса Охтинского ордена Ленина и ордена Трудового красного знамени научно-производственного объедения «Пластполимер», утвержденный Комитетом по управлению городским имуществом в 1992 году, и переданы в уставный капитал и фактическое владение акционерного общества «Пластполимер» как правопреемника приватизированного предприятия.

В свою очередь данное акционерное общество было реорганизовано путем выделения из его состава Общества и на основании разделительного баланса от 30.06.2009 право собственности на вышеуказанные объекты перешло к последнему в силу прямого указания закона.

Таким образом, Общество как универсальный правопреемник акционерного общества стало собственником спорных подъездных железнодорожных путей и депо и права на эти объекты признаются юридическим действительными при отсутствии их государственной регистрации.

К поданной Обществом заявке на выкуп участка были приложены план приватизации и акт оценки стоимости зданий и сооружений правопредшественника Общества, а также разделительный баланс от 30.06.2009. В дополнение к данной заявке Общество направило 01.12.2015 в Комитет письмо, в котором сообщило о наличии на участке железнодорожных подъездных путей и приложило справку об их балансовой принадлежности.

Таким образом, Комитет на момент выдачи оспариваемого отказа был уведомлен о наличии на испрашиваемом участке принадлежащих Обществу объектов недвижимости - подъездных железнодорожных путей.

Довод Комитета о том, что испрашиваемая площадь участка превышает площадь, необходимую для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, был проверен судами первой и апелляционной инстанций и признан необоснованным, поскольку, как установлено судами, площадь испрашиваемого Обществом участка составляет 27 058 кв.м; площадь расположенного на этом участке нежилого здания составляет 102,7 кв.м, протяженность подъездных железнодорожных путей - 681 м и 7223 м соответственно. В материалы дела представлено экспертное заключение от 29.11.2016, составленное обществом с ограниченной ответственностью «Морион», в соответствии с которым площадь земельного участка 27 058 кв.м является соразмерной целям размещения, эксплуатации и обслуживания расположенных на нем объектов недвижимости, принадлежащих Обществу.

Суды, оценив указанное заключение по правилам статьи 71 АПК РФ в совокупности с представленными в материалы дела документами, приняли его в качестве допустимого доказательства, подтверждающего, что площадь спорного земельного участка, необходимая для функционирования и использования расположенных на нем объектов, составляет 27 058 кв.м.

С учетом представленных в материалы дела документов судебные инстанции пришли к правильному выводу о том, что Общество надлежащим образом обосновало необходимость получения в собственность земельного участка заявленной площади, поскольку размер земельного участка непосредственно связан с конкретным видом деятельности и функциональным назначением принадлежащих заявителю на праве собственности объектов недвижимого имущества, которые в совокупности с прилегающей к ним территорией составляют единый комплекс.

Разрешенный вид использования испрашиваемого земельного участка связан с основным видом деятельности заявителя и не противоречит фактическому использованию земельного участка.

В нарушение требований статей 65, 200 АПК РФ Комитет не представил доказательств обратного.

Заявляя о несоразмерности запрошенного земельного участка площади зданий и сооружений, Комитет исходит только из площади нежилого здания, составляющей 102,7 кв.м и не учитывает площадь принадлежащих Обществу железнодорожных путей. Данная позиция не соответствует разъяснениям, содержащимся в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10 и от 27.01.2009 № 12202/07, согласно которым предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию.

При таких обстоятельствах суды обоснованно признали доказанным наличие у Общества исключительного права на приобретение в собственность арендуемого им земельного участка и, следовательно, нарушение оспариваемым отказом Комитета прав и законных интересов Общества, в связи с чем правомерно удовлетворили заявленные требования.

На основании данных кадастрового паспорта от 13.04.2016 № 78/201/16-129965 судами установлено, что кадастровая стоимость испрашиваемого земельного участка составляет 65 066 643 руб. 18 коп.

Как следует их положений пунктов 2, 6 статьи 1-1 Закона № 59-19 (в редакции, действовавшей на момент получения Комитетом заявления Общества о выкупе земельного участка), цена земельных участков при выкупе собственниками расположенных на них зданий, строений, сооружений составляет 25% от кадастровой стоимости земельных участков.

Применив положения названного Закона, суды пришли о обоснованному выводу о том, что выкупная цена спорного участка составляет 16 266 660 руб. 80 коп.

Из содержания кассационной жалобы следует, что Комитет не оспаривает установленную судами выкупную цену испрашиваемого участка.

Поскольку доводы кассационной жалобы не опровергают выводы судов первой и апелляционной инстанций, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами, не подтверждают существенных нарушений судами норм материального и процессуального права, которые могли повлиять на исход дела, то оснований для отмены обжалуемых судебных актов у суда кассационной инстанции не имеется.

Определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 14.07.2017 приостановлено исполнение оспариваемых судебных актов по настоящему делу до окончания производства в арбитражном суде кассационной инстанции.

Поскольку производство по кассационной жалобе завершено, суд на основании статьи 283 АПК РФ отменяет принятое приостановление исполнения судебных актов.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.02.2017 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2017 по делу № А56-27337/2016 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга – без удовлетворения.

Приостановление исполнения решения от 06.02.2017 и постановления от 04.05.2017 по настоящему делу, принятое определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 14.07.2017, отменить.

Председательствующий

Т.Г. Преснецова

Судьи

Г.М. Рудницкий

Т.И. Сапоткина