Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер АП-34070/2017 ) общества с ограниченной ответственностью "Надежда"

на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.11.2017 по делу № А56-28766/2017 (судья Галенкина К.В.), принятое

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Надежда"

к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга

3-е лицо: ФИО3

о признании, обязании,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Надежда» (191186, Санкт- Петербург, ул. Малая Конюшенная, д. 15, ОГРН <***>, ИНН <***>, далее – заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН <***>, ИНН <***>, далее – заинтересованное лицо, Комитет) о признании недействительным отказа, изложенного в письме от 03.03.2017 № 19331-321, в реализации преимущественного права на приобретение в собственность доли в праве 1026/1906, составляющей часть помещения в составе комнат 1-9, площадью 91,1 кв.м помещения 10Н по адресу: Санкт-Петербург, набережная канала ФИО4, д. 15, литеры А, В, общей площадью 175,6 кв.м, кадастровый номер 78:31:0001289:1166, обязании Комитета в течение 10 дней со дня принятия решения суда принять решение об условиях приватизации в пользу Общества доли в праве в праве 1026/1906, составляющей часть помещения в составе комнат 1-9, площадью 91,1 кв.м помещения 10Н по адресу: Санкт-Петербург, набережная канала ФИО4, д. 15, литеры А, В, общей площадью 175,6 кв.м, кадастровый номер 78:31:0001289:1166, направлении копии данного решения Обществу, направлении Обществу предложения о заключении договоров купли-продажи указанной части помещения и проекта договора купли-продажи данной части помещения.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО3.

Решением от 09.11.2017 суд отказал в удовлетворении заявления.

Общество не согласилось с вынесенным решением и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

По мнению подателя апелляционной жалобы, суд первой инстанции поставил возможность реализации преимущественное право выкупа Объекта в зависимость от согласия Комитета на выполнение перепланировки помещения, тогда как наличие такого согласия в данном случае не требуется.

Кроме того, как полагало Общество, судом первой инстанции не принято во внимание, что необходимость согласования выполнения перепланировки помещения является искусственным препятствием в реализации заявителем преимущественного права выкупа Объекта, которое создается в условиях злоупотреблением Комитетом своим правом, поскольку Комитет в силу закона обязан принять решение об условиях приватизации, однако самостоятельно создает искусственные препятствия в реализации заявителем преимущественного права выкупа Объекта, ссылаясь на отсутствие собственного согласования в условиях, когда такое согласование не требуется.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Общества и третьего лица доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель Комитета возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность решения суда проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественник Комитета, арендодатель) и Обществом (арендатор) 29.04.2005 заключен договор № 10-А150306 аренды части нежилого помещения 10Н, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, наб. канала ФИО4, д. 15, лит. А, площадью 190,6 кв.м, кадастровый номер 78:1289:2:5:11, а именно части помещения 10Н в составе комнат 1-11 площадью 101,6 кв.м.

Дополнительным соглашением от 21.03.2016 к договору стороны уточнили предмет договора аренды, определив, что в аренду передается часть нежилого помещения 10Н, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, наб. канала ФИО4, д. 1, лит. А, площадью 175,9 кв.м, кадастровый номер 78:31:0001289:1166, а именно часть помещения 10Н в составе комнат 1-9 площадью 91,1 кв.м.

Помещение 10-Н принадлежит на праве общей долевой собственности Санкт- Петербургу и ФИО3

Доли в праве общей долевой собственности на помещение 10Н определены соглашением от 20.11.2008, заключенным между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга и ФИО3 (с учетом дополнительного соглашения от 07.09.2015 № 1).

Общество в обоснование требований указало, что между ФИО3 и Обществом 21.03.2016 заключено соглашение о порядке владения и пользования нежилым помещением 10Н.

В целях реализации преимущественного права на приобретение арендуемой части помещения в собственность заявитель 09.02.2017 обратился в Комитет.

Однако, письмом от 03.03.2017 № 19331-32 Комитет сообщил об отказе в предоставлении преимущественного права приобретения арендуемой части помещения, указав на то, что арендуемая часть помещения не сформирована в качестве самостоятельного объекта недвижимости.

Ссылаясь на незаконность принятого Комитетом решения, Общество обратилось в Арбитражный суд с настоящими требованиями.

Применив нормы гражданского и процессуального законодательства, исследовав представленные доказательства, суд первой инстанции счел заявленные требования необоснованными.

Суд апелляционной инстанции, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для удовлетворения жалобы и отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания арбитражным судом ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными, необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствия их закону или иным нормативным правовым актам и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Из приведенных норм следует, что ненормативный правовой акт, решение или действия (бездействие) признаются недействительными при наличии одновременно двух условий: если не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя.

Согласно пункту 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" судам следует иметь в виду, что, исходя из части 8 статьи 4 Закона, субъект малого или среднего предпринимательства, чье право на приобретение было нарушено, может оспорить отказ уполномоченного органа в реализации права на приобретение, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации права на приобретение, в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее – Закон № 178-ФЗ).

Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 № 159- ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Данное право может быть реализовано при одновременном соблюдении следующих условий: арендуемое имущество по состоянию на 01.07.2015 находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

В пункте 8 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 134 разъяснено, что объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

В соответствии со статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Из материалов дела следует, что в ходе судебного разбирательства Обществом заявлено и с учетом мнения Комитета судом удовлетворено ходатайство о проведении судебной экспертизы по вопросам, связанным с возможностью раздела нежилого помещения 10Н общей площадью 175,6 кв.м, кадастровый номер 78:31:0001289:1166, по адресу: Санкт-Петербург, набережная канала ФИО4, д. 15, литера А, путем обособления в качестве самостоятельных (отдельных) нежилых помещений части комнат 1-9 на первом этаже и комнат 10-13 на втором этаже, без производства каких-либо строительных работ в целях дальнейшего кадастрового учета сформированного помещения.

При этом, как следует из заключения эксперта ООО «Экспертно-криминалистическое бюро» ФИО5 от 22.09.2017 № 121/17-А, исходя из существующего объемно-планировочного и конструктивного решения помещения 10Н выдел долей в соответствии с незначительным отступлением от идеальных долей в праве общей долевой собственности технически возможен, для чего необходимо выполнение строительно-монтажных работ, чтобы выделить помещения первого (цокольного) этажа.

Однако без проведения строительно-монтажных работ разделить нежилое помещение 10Н не представляется возможным.

Кроме того, эксперт предложил наиболее целесообразный вариант раздела помещения 10Н с незначительной перепланировкой.

Судом апелляционной инстанции установлено, что представленное в материалы дела заключение эксперта отвечает требованиям статей 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и является надлежащим доказательством по делу.

При этом, как следует из материалов дела, согласно пункту 2.2.6 договора аренды арендатор не вправе производить на объекте без письменного разрешения арендодателя прокладок, скрытых и открытых проводок, коммуникаций, перепланировок и переоборудования капитального характера. В случае обнаружения арендодателем самовольных перепланировок капитального характера, нарушения целостности стен, перегородок или перекрытий капитального характера, переделок или прокладок сетей таковые должны быть ликвидированы арендатором, а помещение приведено в прежний вид за его счет в срок, определяемый односторонним предписанием арендодателя.

Судом апелляционной инстанции установлено, что Общество не представило доказательств согласования с Комитетом в порядке пункта 2.2.6 договора проведения перепланировки с целью формирования самостоятельного объекта в нежилом помещении 10Н.

Доказательства того, что арендуемые помещения реконструированы в обособленный объект недвижимости и что в отношении него в соответствии с требованиями действующего законодательства осуществлен государственный кадастровый учет, Обществом в материалы дела не представлено.

При этом, как правомерно указал суд первой инстанции, воля собственника на обособление части помещения путем формирования на базе арендуемого помещения самостоятельного объекта недвижимости с целью его выкупа ничем не подтверждена.

Таким образом, судом первой инстанции установлено, что требования Общества заявлены в отношении нежилого помещения, которое не является самостоятельным объектом и в таком состоянии не может быть предметом договора купли-продажи, заключаемого в порядке реализации права на основании статей 3, 9 Закона N 159-ФЗ.

Таким образом, суд апелляционной инстанции, повторно исследовав представленные доказательства, приходит к выводу о том, что, поскольку Законом N 159-ФЗ, регулирующим спорные правоотношения в совокупности с нормами Закона № 178-ФЗ и гражданского законодательства, не предполагается понуждение собственника к отчуждению части объекта, переданного в аренду, а также заключение договора купли-продажи в отношении части помещения, арендуемого по договору аренды, которая не сформирована в качестве обособленного имущества, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявленных требований.

При этом, доводы подателя жалобы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые бы влияли на обоснованность и законность обжалуемого судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Выводы суда, изложенные в обжалуемом судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, в силу чего отсутствуют основания для его отмены и удовлетворения апелляционной жалобы.

Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основ Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.11.2017 по делу № А56-28766/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Ж.В. Колосова

Судьи

В.М. Горбик

Н.С. Полубехина