Гражданский кодекс часть 1

от 3-их лиц: 1) представитель ФИО1 по доверенности от 28.12.2017, 3) представитель ФИО3 по доверенности от 29.09.2017,4) ФИО4, 10) ФИО5 12) ФИО613) ФИО7 14) ФИО8 16) представитель ФИО9 по доверенности от 01.02.201815) представитель ФИО10 по доверенности от 25.09.2017; остальные не явились, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-30943/2017) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.10.2017 по делу № А56-28779/2017 (судья Воробьева Ю.В.), принятое

по иску Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга

к ООО "Лекс"

третьи лица: 1) Акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга», 2) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, 3) ФИО11, 4) ФИО4 5) ФИО12, 6) ФИО13, 7) ФИО14, 8) ФИО15, 9) ФИО16, 10) ФИО5, 11) ФИО17, 12) ФИО6, 13) ФИО7, 14) ФИО8, 15) ФИО18, 16) ФИО19, 17) ФИО20, 18) ФИО21, 19) ФИО22, 20) ФИО23, 21) ФИО24, 22) ФИО25

о расторжении договора, возвращении в государственную собственность Санкт-Петербурга имущества и взыскании штрафа в размере 25 000 руб.

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ЛЕКС" (далее - ответчик, общество) о расторжении договора от 10.04.2013 №11148-АЗ, возвращении в государственную собственность Санкт-Петербурга земельного участка площадью 2 753 кв.м и многоквартирного дома общей площадью 206,4 кв.м, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, г. Павловск, Динамо, Пионерская ул., дом 1, литер А, и взыскании 5 000 руб. штрафа за нарушение пункта 3.2.6 договора от 10.04.2013 №11148-АЗ.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга» (далее - Фонд имущества), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее - Росреестр).

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации общество уточнило требования, просило суд расторгнуть договор от 10.04.2013 №11148-АЗ,возвратить в государственную собственность Санкт-Петербурга земельный участок площадью 2 753 кв.м, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, г. Павловск, Динамо, Пионерская ул., дом 1, литер А, многоквартирный дом общей площадью 206,4 кв.м, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, г. Павловск, Динамо, Пионерская ул., д. 1, литер А, взыскать 25000 руб. штрафа за нарушение пункта 3.2.6 договора от 10.04.2013 №11148-АЗ,взыскать 390000 руб. штрафа на основании пункта 5.10 договора от 10.04.2013 №11148-АЗ (л.д. 109 - 111 т.1).Уточнение исковых требований отклонено в части взыскания 390 000 руб. штрафа на основании пункта 5.10 договора от 10.04.2013 №11148-АЗ как дополнение исковых требований новыми требованиями, в остальной части требования приняты арбитражным судом к рассмотрению (л.д. 176 – 178 т.1).

Определением суда от 31.08.2017 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены дольщики, с которыми ответчик оформил договоры долевого участия, ФИО11, ФИО4, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО5, ФИО17, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25.

Решением от 12.10.2017 по делу №А56-28779/2017 Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области взыскал с общества с ограниченной ответственностью «ЛЕКС» в пользу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга штраф в размере 25 000 руб., в удовлетворении остальной части требований отказал. С общества с ограниченной ответственностью «ЛЕКС» в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 2 000 руб.

В апелляционной жалобе Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, сославшись на необоснованность и незаконность вынесенного судебного акта, просил решение суда от 12.10.2017 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. По мнению подателя жалобы, исполнение ответчиком обязательств, установленных пунктом 3.2.3 договора, является его существенным условием и влечет расторжение договора. Неисполнение договора в этой части повлекло нарушение законных интересов истца.

В отзыве на апелляционную жалобу Фонд имущества указал на обоснованность изложенных в апелляционной жалобе доводов, полагая апелляционную жалобу подлежащей удовлетворению.

В судебном заседании представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить; представитель ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возразил, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения; представитель Фонда имущества поддержал аргументы, приведенные в апелляционной жалобе; присутствовавшие представители иных третьих лиц не согласились с позицией подателя апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между Комитетом (продавцом) в лице Фонда имущества, действующего на основании договора поручения от 20.04.2010 №Фао-238/2010, доверенности от 20.04.2010 №9374-42, и ответчиком (покупателем) заключен договор от 10.04.2013 №11148-АЗ купли - продажи земельного участка с расположенным на нем жилым зданием.

Предметом договора являются следующие объекты недвижимости: земельный участок, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, город Павловск, Динамо, Пионерская ул., дом 1, литера А. площадью 2 753 кв.м (далее - участок); многоквартирный дом, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, город Павловск, Динамо, Пионерская ул., дом 1, литера А, общей площадью 206,4 кв.м.

Как указал Комитет в исковом заявлении при обращении в арбитражный суд в обоснование правомерности предъявления требований, здание и участок отчуждались из государственной собственности Санкт-Петербурга ответчику на основании договора, заключенного по результатам торгов, проводимых в соответствии с распоряжением правительства Санкт-Петербурга от 29.12.2003 №33-рп «О продаже на торгах зданий и земельных участков, на которых они расположены» (далее - Распоряжение от 29.12.2003 №33-рп); распоряжением Комитета от 11.12.2012 №2326-рз, во исполнение которых пунктом 3.2.3 договора предусмотрено обязательство ответчика осуществить разборку здания, являющегося историческим зданием в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 19.01.2009 №820-7, в течение 6 месяцев с момента заключения договора и возвести в течение 42 месяцев с момента заключения договора на освобожденном участке объект недвижимости при условии восстановления внешнего облика здания, если формирует уличный фронт застройки. Это обязательство является существенным условием договора, срок исполнения которого истек в октябре 2016 года.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу 07.06.2013 произведена государственная регистрация права собственности ответчика на здание и участок, что подтверждено свидетельствами о государственной регистрации прав от 07.06.2013 №78-78-06/032/2013-195, от 07.06.2013 №78-78-06/032/2013-196 (л.д. 27 – 28 т.1).

По результатам проверки исполнения условий договора, проведенной Фондом с выездом 16.11.2016 в адрес расположения объекта, оформлен акт от 15.12.2016 проверки выполнения условий договора купли-продажи. Комиссией выявлено, что в установленные сроки ответчиком не выполнены существенные условия договора, в том числе предусмотренные пунктом 3.2.3 договора: временное ограждение строительной площадки находится в неудовлетворительном состоянии; отсутствует информационный щит; строительство 3-этажного дома не завершено; частично установлены оконные блоки; частично выполнено оштукатуривание наружных стен здания; какие-либо работы на объекте не ведутся; представитель собственника на объекте отсутствует.

В пункте 5.8 договора оговорено право продавца обратиться к покупателю с предложением о заключении дополнительного соглашения к договору, предусматривающего условия, содержащиеся в разделе 5_1 договора (особые условия), в случае не выполнения ответчиком предусмотренных пунктом 3.2.3 договора обязательств в срок более трех месяцев по отношению к установленному. Отказ продавца от заключения этого дополнительного соглашения (не заключения данного дополнительного соглашения в установленный срок) либо нарушения его предусмотренных пунктом 5_1 договора условий (в том числе неисполнение/ненадлежащее исполнение обязательств по выдаче продавцу доверенности на проведение торгов) является основанием для расторжения договора в установленном законом порядке. При этом объект со всеми неотделимыми его улучшениями, расположенными на нем зданием, объектом незавершенного строительства поступают в государственную собственность города Санкт-Петербурга. Денежные средства, перечисленные покупателем продавцу в соответствии с договором, возврату не подлежат.

Истец направил в адрес ответчика предложение от 19.01.2017 №279/28 о заключении дополнительного соглашения к договору от 10.04.2013, предусматривающее продажу здания и участка на торгах, с приложением проекта указанного дополнительного соглашения. Однако ответ от ответчика не поступил, дополнительное соглашение не заключено.

В пункте 3.2.6 договора предусмотрена обязанность покупателя представлять Фонду имущества ежеквартально до 20 числа первого месяца следующего квартала сведения по установленной форме об объемах выполненных работ за истекший квартал.

В результате проведенной комиссией Фонда имущества проверки выявлено, что покупателем не представлены ежеквартальные сведения об объемах выполненных работ за 3 квартал 2016 года.

В случае не исполнения покупателем предусмотренных пунктом 3.2.6 договора обязательств в установленный срок покупатель выплачивает Фонду штраф в размере 50 минимальных размеров оплаты труда за каждый просроченный отчетный квартал (пункт 5.7 договора).

Полагая, что не исполнение ответчиком названных условий договора повлекло нарушение законных интересов Комитета, действующего от имени города Санкт-Петербурга, в том числе в отношении создания условий для безопасности здания, истец обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав представленные доказательства во взаимосвязи с нормами гражданского и процессуального законодательства, условиями договора, суд первой инстанции счел исковые требования обоснованными в части уплаты штрафа.

Оценив доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе и отзыве на жалобу, приведенных в судебном заседании представителями участвующих в деле лиц аргументов, апелляционная инстанция полагает, что решение не подлежит отмене по следующим основаниям.

Как предусмотрено статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. По общему принципу, изложенному в пункте 1 статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства, одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) является определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в частности в случае просрочки исполнения.

Судом установлено ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по своевременному представлению сведений по установленной форме об объемах выполненных работ за истекший квартал.

Учитывая изложенное, следует признать обоснованным вывод суда первой инстанции, что истцом доказан факт нарушения ответчиком пункта 3.2.6 договора, в связи с чем требование о взыскании штрафа, исчисленного в соответствии с пунктом 5.7 договора, заявлено правомерно. Общество выводы суда в этой части не оспорило.

Отказывая в удовлетворении требования о расторжении договора и обязании возвратить участок в государственную собственность Санкт-Петербурга, суд первой инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно статье 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Статьей 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено принудительное отчуждение объекта незавершенного строительства только в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона. При этом часть 11 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон №214-ФЗ) исключает возможность применения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации к объекту долевого строительства, строительство (создание) которого на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке на день прекращения действия договора аренды такого земельного участка не завершено.

В связи с этим суд первой инстанции указал, что на момент рассмотрения спора на участке находился объект незавершенного строительства, возводимый на основании действующего Разрешения на строительство №78-16028320-2014, выданного Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга 06.02.2014, принадлежащий на праве собственности ответчику, степень готовности которого 73,6 %. Разрешение на строительство продлено до 31.07.2018.

Поскольку участок находится в собственности общества, а не на праве аренды, принудительное отчуждение объекта незавершенного строительства при изложенных обстоятельствах невозможно. Суд первой инстанции отразил в решении, что общество уплатило во исполнение договора покупную цену в размере 3 900 000 руб., данное обстоятельство Комитетом не оспорено.

Руководствуясь критерием, изложенным в пункте 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к выводу, что нарушение обществом договорных обязательств, предусмотренных пунктом 3.2.3 договора, не является по смыслу названной статьи существенным основанием для расторжения договора. Соответственно, не признав правомерность требования Комитета о расторжении договора, арбитражный суд отказал в его удовлетворении.

Применительно к объекту незавершенного строительства суд первой инстанции правомерно указал, что расторжение договора в данном случае повлечет невозможность реализации обществом обязательств, вытекающих из договоров долевого участия, что затрагивает права и законные интересы физических лиц, заключивших договоры долевого участия.

При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правомерным выводам относительно предъявленных Комитетом требований.

В системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Апелляционный суд не усматривает процессуальных оснований для иной оценки имеющихся в деле доказательств, явившихся основанием для выводов суда первой инстанции.

В силу приведенных обстоятельств при отсутствии доказательств нарушения прав и законных интересов Комитета и возможности их восстановления избранным заявителем способом судебной защиты апелляционный суд не усматривает правовых оснований для отмены судебного акта, принятого судом первой инстанции в результате исследования представленных в дело доказательств во взаимосвязи с подлежащими применению нормами материального и процессуального права.

Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12 октября 2017 года по делу №А56-28779/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.М. Горбик

Судьи

Т.А. Кашина

Ж.В. Колосова