Гражданский кодекс часть 1

при участии от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга ФИО1 (доверенность от 12.01.2015), от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу ФИО2 (доверенность от 25.12.2014), от общества с ограниченной ответственностью «ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад» ФИО3 (доверенность от 29.01.2015),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.09.2014 (судья Иванилова О.Б.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2015 (судьи Жиляева Е.В., Барканова Я.В., Тимухина И.А.) по делу № А56-29385/2014,

у с т а н о в и л:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – КУГИ), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, место нахождения: 191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Управление Росреестра), по государственной регистрации прекращения права аренды общества с ограниченной ответственностью «ЛСР.Недвижимость-Северо-Запад», место нахождения: 191031, Санкт-Петербург, Казанская ул., д. 36, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Общество), возникшего на основании договора от 21.09.2006 № 13/ЗКС-03493 аренды земельного участка площадью 21 550 кв.м с кадастровым номером 78:12:6344:11, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Народная ул., уч. 1 (северо-восточнее д. 47, корп. 4, лит. Щ по Народной ул.), а также обязании Управления Росреестра аннулировать (прекратить) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) регистрационную запись о прекращении права аренды Общества по названному договору.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Общество.

Решением от 11.09.2014, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 27.01.2015, в удовлетворении заявления отказано.

В кассационной жалобе КУГИ, ссылаясь на нарушение судами обеих инстанций норм материального и процессуального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, просит отменить решение от 11.09.2014 и постановление от 27.01.2015 и удовлетворить заявленные требования.

Податель жалобы указывает на следующее: суды пришли к неправильному выводу о том, что спорный участок перешел в общую долевую собственность собственников жилых и нежилых помещений в двух многоквартирных домах, построенных Обществом; суды обеих инстанций не приняли во внимание довод заявителя о том, что спорный земельный участок был сформирован в 2005 году под иные цели – строительство жилого комплекса с подземной автостоянкой и физкультурно-оздоровительного комплекса; между тем Общество построило на участке только два жилых дома; после завершения строительства формирование земельных участков под построенными домами в порядке, установленном распоряжением правительства Санкт-Петербурга от 29.03.2005 № 25-рп «О порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга и организаций при формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом» и распоряжением Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 11.08.2006 № 1555-рк «О формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом», не осуществлялось; размеры спорного участка превышают максимальную площадь земельных участков, необходимых для эксплуатации и обслуживания двух жилых домов; в деле отсутствуют доказательства неделимости спорного участка; под каждым жилым домом подлежит формированию самостоятельный земельный участок; пока земельные участки под жилыми домами не сформированы в установленном порядке и не поставлены на кадастровый учет, право общей долевой собственности у собственников жилых и нежилых помещений в названных домах не может возникнуть, поэтому спорный участок находится в государственной собственности, а следовательно, у Управления Росреестра не было законных оснований для регистрации по заявлению Общества прекращения права аренды спорного участка.

В отзывах на кассационную жалобу Управление Росреестра и Общество просят оставить принятые по делу судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представитель КУГИ поддержал доводы жалобы, а представители Управления Росреестра и Общества - доводы, приведенные в отзывах на нее.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов, во исполнение постановления правительства Санкт-Петербурга от 27.09.2005 № 1458 «О проектировании и строительстве жилого комплекса с подземной автостоянкой и физкультурно-оздоровительным комплексом по адресу: Невский район, Народная ул., участок 1 (северо-восточнее дома № 47, корп. 4, лит. Щ по Народной ул.)» с учетом изменений, внесенных в него постановлением правительства Санкт-Петербурга от 22.08.2006 № 1016, КУГИ (арендодатель) и Главное управление Министерства внутренних дел Российской Федерации по Северо-Западному федеральному округу (арендатор) 21.09.2006 заключили договор № 13/ЗКС-03493 аренды на инвестиционных условиях земельного участка площадью 21 550 кв.м с кадастровым номером 78:12:6344:11, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Народная ул., уч. 1 (северо-восточнее д. 47, корп. 4, лит. Щ по Народной ул.).

По акту приема-передачи от 21.09.2006 названный земельный участок передан арендатору.

На основании постановления правительства Санкт-Петербурга от 23.01.2007 № 66 «О внесении изменений в постановление Правительства Санкт-Петербурга от 27.09.2005 № 1458», дополнительных соглашений к договору от 07.02.2007 № 1 и от 19.07.2007 № 2 права и обязанности арендатора перешли к правопредшественнику Общества - обществу с ограниченной ответственностью «Городская ДомоСтроительная Компания».

В соответствии с дополнительным соглашением от 28.01.2013 № 6 арендатором стало Общество.

Договор и дополнительные соглашения зарегистрированы в установленном порядке.

В пункте 1.2 договора указано, что участок предоставляется для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству жилого комплекса с подземной автостоянкой и физкультурно-оздоровительным комплексом; приведенное описание целей использования участка является окончательным, изменение названных условий использования участка допускается исключительно с согласия арендодателя.

Пунктом 9.1 договора срок его действия установлен до 26.08.2009.

Распоряжением от 15.10.2010 № 254 Комитет по строительству Санкт-Петербурга продлил срок реализации инвестиционного проекта до 26.02.2012.

В дальнейшем действие договора аренды возобновилось на неопределенный срок.

Разрешениями Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга от 19.03.2010 № 78-0612в-2010 и от 09.12.2011 № 78-2412в-2011 введены в эксплуатацию два жилых дома, построенных на спорном земельном участке.

Общество обратилось в Управление Росреестра с заявлением от 08.10.2013 № 78-78-98/006/2013-642 о прекращении права аренды и права залога названного земельного участка в пользу дольщиков, ссылаясь на то, что право аренды Общества на данный участок прекратилось, поскольку в связи с вводом жилых домов в эксплуатацию и передачей дольщикам по актам квартир весь земельный участок перешел в общую долевую собственность собственников жилых и нежилых помещений в построенных домах. К заявлению Общество приложило разрешения на ввод двух жилых домов в эксплуатацию от 19.03.2010 № 78-0612в-2010 и от 09.12.2011 № 78-2412в-2011, акты приема-передачи квартир участникам долевого строительства.

Управление Росреестра прекратило с 10.10.2013 право аренды Общества на указанный земельный участок и сообщило об этом Обществу в письме от 28.01.2014.

КУГИ, считая, что у Управления Росреестра не было законных оснований для регистрации прекращения права аренды Общества на спорный земельный участок, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

КУГИ сослался на следующее: земельный участок площадью 21 550 кв.м был сформирован и поставлен на кадастровый учет в 2005 году в целях строительства на нем двух жилых домов с подземной автостоянкой и отдельно стоящего 1-2-этажного здания физкультурно-оздоровительного комплекса; Общество построило только два жилых дома; физкультурно-оздоровительный комплекс не построен; земельные участки под жилыми домами с учетом площади, необходимой для их эксплуатации, не были сформированы в установленном порядке; у собственником помещений в двух построенных многоквартирных домах не возникло право общей долевой собственности на указанный земельный участок; договор аренды от 21.09.2006 в установленном порядке не прекращен; в связи с изложенным у Управления Росреестра не было оснований для регистрации прекращения права аренды Общества на данный участок; незаконными действиями Управления Росреестра нарушены права и законные интересы КУГИ в сфере экономической деятельности как арендодателя спорного участка и лица, осуществляющего распоряжения земельными участками в Санкт-Петербурге, право государственной собственности на которые не разграничены.

По смыслу статей 198 и 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требование о признании незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, может быть удовлетворено судом при соблюдении одновременно двух условий: оспариваемые решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Суды обеих инстанций отказали в удовлетворении требований КУГИ, указав на следующее: на момент заключения договора аренды от 21.09.2006 спорный земельный участок был сформирован и поставлен на кадастровый учет с видом разрешенного использования «для размещения жилого дома»; два жилых дома введены в эксплуатацию, квартиры переданы участникам долевого строительства; с момента регистрации права собственности на первую квартиру в построенных домах по правилам пунктов 2 и 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 189-ФЗ) спорный участок перешел в общую долевую собственность собственников жилых и нежилых помещений в этих домах, договор аренды земельного участка, заключенный с застройщиком, прекратился, поэтому Управление Росреестра правомерно зарегистрировало на основании заявления Общества прекращение права аренды; КУГИ после завершения строительства не принял мер по разделению спорного участка и формированию самостоятельного участка для строительства физкультурно-оздоровительного комплекса.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела и заслушав доводы участвующих в деле лиц, считает, что принятые по делу судебные акты подлежат отмене ввиду следующего.

Согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты; границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Пунктом 5 статьи 16 Закона № 189-ФЗ также предусмотрено, что земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме только с момента формирования земельного участка и проведения его государственного учета.

Исходя из правового смысла приведенных норм переход права собственности на земельный участок к собственникам помещений в многоквартирном доме возможен при соблюдении ряда условий, а именно: многоквартирный дом должен быть введен в эксплуатацию, хотя бы на одну из квартир зарегистрировано право собственности, земельный участок должен быть сформирован для эксплуатации и обслуживания конкретного жилого дома.

С момента формирования, постановки на кадастровый учет такого участка и перехода на него права общей долевой собственности собственников помещений, прекращается договор аренды в отношении участка.

Как видно из материалов дела, в том числе из договора аренды от 21.09.2006, пояснительной записки к корректировке градостроительной документации проекта застройки квартала, согласованного Комитетом по градостроительству и архитектуре 23.05.2005 (т.д. 1, л. 99-112), письма названного комитета от 01.08.2005 (т.д. 1, л. 93-95), спорный земельный участок площадью 21 550 кв.м был сформирован и поставлен на кадастровый учет в 2005 году в целях предоставления для строительства двух жилых домов площадью застройки 1870 кв.м и 870 кв.м, 1-2-этажного физкультурно-оздоровительного комплекса площадью застройки 580 кв.м, подземной автостоянки площадью застройки 1450 кв.м. В марте 2010 года и в декабре 2011 года построены и введены в эксплуатацию два многоквартирных дома площадью застройки 1936 кв.м и 964 кв.м. Стоянка и физкультурно-оздоровительный комплекс не построены. Как пояснили представили лиц, участвующих в деле, при вводе названных жилых домов в эксплуатацию земельные участки, необходимые для эксплуатации названных жилых домов, в установленном порядке сформированы не были. В материалы дела не представлено доказательств того, что спорный земельный участок площадью 21 550 кв.м с учетом требований земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности необходим для эксплуатации двух многоквартирных домов. Тот факт, что в кадастровом паспорте спорного участка, поставленного на учет в 2005 году, указан вид разрешенного использования «для размещения жилого дома», не свидетельствует о формировании участка по правилам статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и пункта 5 статьи 16 Закона № 189-ФЗ под домами, построенными в 2010 и 2011 годах.

При таком положении нельзя признать законным и обоснованным вывод судов о том, что весь спорный земельный участок сформирован под двумя многоквартирными домами, что он перешел в общую долевую собственность собственников помещений в этих домах и в связи с этим прекратился договор аренды земельного участка, заключенный КУГИ и Обществом.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция считает, что решение от 11.09.2014 и постановление от 27.01.2015 подлежат отмене, а дело – передаче на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду надлежит учесть изложенное, с учетом требований земельного, жилищного и градостроительного законодательства установить, является ли спорный земельный участок необходимым для обслуживания и эксплуатации двух построенных Обществом домов, имелись ли установленные гражданским законодательством основания для прекращения договора аренды от 21.09.2006; с учетом установленных обстоятельств и на основании правильного применения норм материального права разрешить спор.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.09.2014 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2015 по делу № А56-29385/2014 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Председательствующий И.Л. Грачева

Судьи А.В. Кадулин

И.В. Сергеева