Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании 14.07.2022 апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-10475/2022) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.02.2022 по делу № А56-30043/2020, принятое

по иску общества с ограниченной ответственностью «Барвас» (191036, Санкт-Петербург, 8-я Советская ул., дом 4, литер К, пом. 2-Н, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (191144, Санкт-Петербург, ул.Новгородская, дом 20, литер А, помещение 2-Н, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

третьи лица: 1) акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга»; 2) ГБУ «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества»; 3) Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга»

об урегулировании разногласий,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Барвас» (далее – Истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Ответчик, Комитет) об урегулировании разногласий, возникших между Обществом и Комитетом при заключении договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, определить условия Договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 113,2 кв.м, расположенного по адресу: 191036, Санкт-Петербург, ул.8-я Советская, дом 4, лит.К, пом. 2-Н, кадастровый номер 78:31:0001422:121, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: «2.1. Цена продажи Объекта составляет 4 090 000 рублей (Семь миллионов девятьсот семьсот тысяч) рублей, НДС не облагается».

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга» (далее – Фонд имущества), Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (далее –ГУИОН), Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга» (далее – Учреждение).

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.08.2020 удовлетворено ходатайство Истца о назначении судебной экспертизы, проведение экспертизы поручено экспертам АНО «Абсолют.Судебная экспертиза и оценка» ФИО5 и ФИО6.

30.12.2020 в суд первой инстанции поступило заключение эксперта №АО-СЭ-23-20 от 29.12.2020, согласно выводам экспертов рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 19.11.2019 составила 5 700 000 руб.

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.04.2021 удовлетворено ходатайство Комитета о назначении повторной судебной экспертизы, проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Альянс судебных экспертов» ФИО7.

20.05.2021 в суд первой инстанции поступило заключение эксперта № 22 от 18.05.2021, согласно выводам эксперта рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 19.11.2019 составил 6 351 528 руб.

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.08.2021 удовлетворено ходатайство Ответчика о назначении повторной судебной экспертизы, проведение экспертизы поручено эксперту АНО «Акцент-судебная экспертиза» ФИО4.

18.01.2022 в суд первой инстанции поступило заключение эксперта № 318Э-21 от 17.01.2022, согласно выводам эксперта рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 19.11.2019 составила 7 900 000 руб.

Общество изменило исковые требования, просило урегулировать разногласия, возникшие между Обществом и Комитетом при заключении договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, определить условия Договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 113,2 кв.м, расположенного по адресу: 191036, Санкт-Петербург, ул.8-я Советская, дом 4, лит.К, пом. 2-Н, кадастровый номер 78:31:0001422:121, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: «2.1. Цена продажи Объекта составляет 7 900 000 рублей (Семь миллионов девятьсот семьсот тысяч) рублей, НДС не облагается».

Изменение предмета иска принято судом на основании ст. 49 АПК РФ.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.02.2022 урегулированы разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью «Барвас» и Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга при заключении договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге; определены условия договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 113,2 кв м, расположенного по адресу 191036, Санкт-Петербург, 8-я Советская улица, дом 4 литер К, помещение 2-Н, кадастровый номер 78:31:0001422:121, с изложением п.2.1 договора в следующей редакции: «2.1. Цена продажи Объекта составляет 7900000 (семь миллионов девятьсот тысяч) рублей, НДС не облагается».

Не согласившись с решением суда, Комитет обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, назначить повторную судебную экспертизу с постановкой перед экспертом вопроса: «Какова рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 113,2 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул.8-я Советская, д.4, лит.К, пом.2-Н, кадастровый номер 78:31:0001422:1212, по состоянию на 19.11.2019?».

В обоснование жалобы Комитет ссылается на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными (величина рыночной стоимости), несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального и процессуального права. По мнению Комитета, доказательства недостоверности отчета ГУИОН и величины рыночной стоимости, им установленной, в материалах дела отсутствуют, оценка отчета ГУИОН судом не произведена, в материалах дела присутствуют доказательства недостоверности и необоснованности заключения судебной экспертизы, экспертом неверно определено наиболее эффективное использование Объекта исследования, результат расчета рыночной стоимости объекта исследования существенно занижен и не подтвержден данными рынка, эксперт необоснованно отказался от применения доходного подхода.

Информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы опубликована на официальном сайте Тринадцатого арбитражного апелляционного суда.

В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы апелляционной жалобы, а также ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы.

Представитель Общества возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на нее, а также ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы.

Представитель ГУИОН апелляционную жалобу Комитета и ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы поддержал.

Экспертом АНО «Акцент-судебная экспертиза» ФИО4 в судебном заседании даны пояснения по существу проведенной экспертизы (заключение эксперта № 318Э-21 от 17.01.2022).

Фонд имущества и Учреждение, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили.

Согласно ч.2 ст.87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Доводы Комитета и ГУИОН сводятся к несогласию с выводами эксперта и основанием для назначения повторной экспертизы не являются.

Принимая во внимание отсутствие оснований, для назначения повторной экспертизы, установленных статьей 87 АПК РФ, в удовлетворении ходатайства Комитета апелляционным судом отказано.

В связи с отсутствием предусмотренных ч.2 ст.87 АПК РФ оснований апелляционный суд отказывает в удовлетворении ходатайства Комитета о назначении повторной судебной экспертизы.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, заслушав пояснения представителей Общества, Комитета, ГУИОН и эксперта, апелляционный суд установил следующее.

16.09.1998 между Комитетом по управлению государственным имуществом (правопредшественником Комитета, арендодателем) и малым предприятием «Барвас» (правопредшественником Общества, арендатором) был заключен договор аренды № 20/А050699, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование объект нежилого фонда – нежилое помещение общей площадью 111,1 (в последующем после корректировки - площадью 113,2) кв.м, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, ул.8-я Советская, дом 4, лит.К, пом 2-Н, кадастровый номер 78:31:0001422:1212 (далее по тексту - Объект, Помещение), для использования под нежилые цели.

В соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ) Общество обратилось в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, используемого в соответствии с договором аренды.

Комитетом вынесено распоряжение № 3299-рз от 31.12.2019 "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, 8-я Советская ул. д.4, литера К, пом. 2-Н», которым установлена цена выкупа Помещения в размере 13 600 000 руб. в соответствии с отчетом ГУИОН об оценке рыночной стоимости Объекта.

31.01.2020 Обществом получена оферта - проект Договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге (далее - Договор), согласно пункту 2.1 которого цена продажи Объекта установлена в размере 13 600 000 руб.

По мнению Общества, Объект продажи оценен выше его рыночной стоимости, поскольку согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 09.12.2019 кадастровая стоимость Объекта составляет 804 923 руб. 32 коп.; кадастровая стоимость недвижимости - это стоимость, устанавливаемая посредством проведения государственной оценки; таким образом, исходя из информации, представленной на официальном сайте Росреестра, государственная оценка Объекта проводилась 01.01.2018 и была установлена в размере 804 923 руб. 32 коп., дата обновления - 16.01.2019.

Полагая предложенную выкупную стоимость объекта завышенной, Общество в целях определения рыночной стоимости Помещения обратилось к специалистам в области оценки, согласно отчету специалиста № 39 от 10.02.2020 рыночная стоимость Объекта составила 4 090 000 руб.

29.02.2019 Общество направило Комитету письмо от 28.02.2020 исх. № 3-ОК с протоколом разногласий к предложенному договору купли-продажи объекта недвижимости, в котором выразило несогласие относительно предложенной Комитетом цены продажи Объекта, указало в подписанном протоколе разногласий цену Объекта 4 090 000 руб в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 10.02.2020 № 39, выполненным специалистом ООО «Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга».

Ссылаясь на неполучение ответа от Комитета, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции урегулировал разногласия между сторонами, определив цену продажи помещения) в размере 7900000 (семь миллионов девятьсот тысяч) рублей на основании заключения судебной экспертизы № 318Э-21 от 17.01.2022.

Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены или изменения в связи со следующим.

В соответствии со ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Законом № 159-ФЗ.

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ).

В пункте 2 части 8 статьи 4 названного закона указано, что субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Как следует из статьи 12 Закон № 135-ФЗ, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены упомянутым законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 1, 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005
№ 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчёт независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчёта оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза.

С учётом того, что между сторонами возникли разногласия относительно цены выкупаемого имущества, суд первой инстанции, правильно применив положения статей 82, 83 АПК РФ и статьи 13 Закона № 135-ФЗ назначил проведение по делу судебной экспертизы на предмет определения выкупной стоимости Помещения.

Согласно заключению эксперта № 318Э-21 от 17.01.2022 АНО «Акцент-судебная экспертиза» ФИО4 рыночная стоимость спорного нежилого помещения составила по состоянию на 19.11.2019 составляла 7 900 000 руб.

В силу статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Представленное в материалы дела заключение судебной экспертизы № 318Э-21 от 17.01.2022 соответствует требованиям, предъявляемым статьи 86 АПК РФ, предъявляемым к его форме и содержанию, не противоречит сведениям, содержащимся в иных материалах дела, в связи с чем, сведения, изложенные в нем, правильно оценены судом первой инстанции как достоверные.

Доводы Комитета и ГУИОН относительно неправильного определения экспертом наиболее эффективного вида использования помещения и некорректного подбора объектов-аналогов подлежат отклонению в связи со следующем..

Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано (ФСО № 7 раздел IV, п. 13).

Вопреки доводам Комитета, в экспертном заключении приведен анализ наиболее эффективного использования объекта исследования

Согласно пояснениям эксперта, данным в судебном заседании, а также представленным в письменном виде, выбор наиболее эффективного использования объекта исследования описан в разделе 4.1 Заключения, исходя из характеристик Объекта (изначальное назначение согласно техническому паспорту — гараж, мастерская; текущее использование — шиномонтаж; наличие больших проемов в стенах под ворота; отсутствие окон).

В заключении приведены все найденные экспертом объекты, которые возможно признать аналогами для Объекта исследования. Выбор аналогов описан в разделе 5.1 Заключения.

Вопреки мнению подателя жалобы о необоснованном неприменении оценщиком доходного подхода, пунктом 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, предусмотрено, что при выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Выбор подходов описан в разделе 4.3. экспертного заключения, согласно которому выбор сравнительного подходов обусловлен наличием информации о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Как пояснил эксперт, в ситуации, когда стоимость Объекта можно непосредственно определить с рынка, необходимость в реализации других подходов отсутствует.

Доказательств обратного Комитетом и ГУИОН в материалы дела не представлено.

Доводы подателя жалобы не опровергают выводы эксперта и не свидетельствуют о недостоверности сделанных экспертом выводов по результатам исследования и подлежат отклонению апелляционным судом как необоснованные, противоречащие вышеприведенным нормам права, разъяснениям и имеющимся в деле доказательствам. Какие-либо нарушения Закона N 135-ФЗ и требований иных правовых актов в области оценочной деятельности, которые могли бы существенно повлиять на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, судом апелляционной инстанции не установлены, как и противоречия в выводах эксперта, в связи с чем, апелляционный суд считает, что судом первой инстанции ходатайство о назначении повторной экспертизы отклонено правомерно.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, нормы материального и процессуального права не нарушены, у апелляционного суда отсутствуют основания для отмены принятого по делу судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.02.2022 по делу № А56-30043/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Ю.С. Баженова

Судьи

К.В. Галенкина

Н.С. Полубехина