Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-24558/2017) акционерного общества «Агентство ипотечного жилищного кредитования» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.08.2017 по делу № А56-30792/2017 (судья Вареникова А.О.), принятое

по заявлению акционерного общества «Агентство ипотечного жилищного кредитования»

заинтересованное лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области

третье лицо: ФИО2

о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации соглашения об изменения содержания закладной

установил:

Акционерное общество «Агентство ипотечного жилищного кредитования (далее - заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (далее - заинтересованное лицо, управление), изложенного в сообщении от 15.07.2016 №47/013/003/2016-3165,3166; об отказе в государственной регистрации соглашения об изменении содержания закладной от 17.02.2016, составленной залогодержателем-должником ФИО2 в отношении квартиры, расположенной по адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Новодевяткинское сельское поселение, <...> (ГРН записи об ипотеке: 47-47-13/143/2014-221 от 15.10.2014); также права собственности ФИО2 на квартиру, расположенную по адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Новодевяткинское сельское поселение, <...>; об обязании управления осуществить государственную регистрацию соглашения об изменении содержания закладной от 17.02.2016 и осуществить государственную регистрацию права собственности ФИО3 на квартиру, расположенную по адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Новодевяткинское сельское поселение, <...>.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО2.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.08.2017 в удовлетворении заявленных требований отказано.

В апелляционной жалобе общество, сославшись на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, просило судебный акт отменить. Податель жалобы полагал, что сообщение об отказе в государственной регистрации в адрес общества не направлялось, представителю не выдавалось. По мнению общества, государственная регистрация законного владельца закладной в качестве залогодержателя является правом, а не обязанностью заявителя.

Управление представило в апелляционный суд отзыв на апелляционную жалобу, в котором просило судебный акт оставить в силе. Управление полагало, что отсутствие в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о новом владельце закладной в силу закона препятствует проведению государственной регистрации соглашения об изменении содержания закладной, заключенного между новым владельцем закладной и залогодателем.

Общество и третье лицо, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, своих представителей в судебное заседание не направили, поэтому в соответствии с данными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N12 разъяснениями дело рассмотрено в их отсутствие.

В судебном заседании представитель управления против удовлетворения требований жалобы возразил, просил судебный акт оставить в силе по основаниям, изложенным в отзыве.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из уведомления о приостановлении государственной регистрации от 01.03.2016 №47/013/003/2016-3165,3166, общество представило на регистрацию, в том числе договор от 29.09.2014 №6.9/409 долевого участия в строительстве жилого дома, оформленный между ЗАО «Арсенал-1» (застройщиком) и дольщиком ФИО2

В целях исполнения обязательства по внесению платежей согласно договору долевого участия ФИО2 оформил с АКИБ «Образование» (далее - банк) кредитный договор от 28.08.2014 №016/ВИН/2014 на получение кредита. Возврат денежных средств обеспечивался ипотекой, зарегистрированной 15.10.2014, оформленной в виде закладной от 29.09.2014. Залогодержателем по закладной являлся Банк. На основании отметки о новом владельце, совершенной 19.12.2014 ее предыдущим владельцем - ЗАО АКИБ «Образование», права на закладную перешли к обществу согласно положениям статьи 48 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке).

ФИО2 и общество оформили соглашение от 17.02.2016 об изменении содержания закладной, в связи с чем общество обратилось 17.02.2016 в управление с заявлением о государственной регистрации заключенного соглашения об изменении содержания закладной, также о регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Новодевяткинское сельское поселение, <...>.

Уведомлением от 01.03.2016 №47/013/003/2016-3165,3166 управление информировало общество о приостановлении государственной регистрации соглашения об изменении содержания закладной в связи с отсутствием заявления нового владельца закладной, регистрации его в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве залогодержателя (внесении изменений в ЕГРП); не представлением документа об уплате государственной пошлины; отсутствием у органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, возможности внести в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним актуальные данные о залогодержателе вновь образованного объекта недвижимости.

Обстоятельства, послужившие основанием для приостановления совершения регистрационных действий, не были устранены, в связи с чем сообщением от 15.07.2016 №47/013/003/2016-3165,3166 управление отказало в государственной регистрации соглашения об изменения содержания данной закладной и в регистрации права собственности на квартиру.

Полагая, что отказ в регистрации изменения соглашения закладной и в регистрации права собственности на квартиру не соответствуют положениям действующего законодательства, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, пришел к выводу, что государственный регистратор правомерно отказал в совершении регистрационных действий.

Апелляционный суд, исследовав материалы дела, доводы жалобы и отзыва на жалобу, заслушав представителя управления, не находит оснований для отмены решения суда в связи со следующим.

Разрешая данный спор, суд первой инстанции руководствовался частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, которой предусмотрено право организации и иных лиц обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если они полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу предъявляемых частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требований суд первой инстанции исходил из необходимости установления наличия одновременно совокупности следующих обстоятельств: соответствуют ли закону действия (бездействие) соответствующего органа и нарушают ли они права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

Следовательно, право на оспаривание ненормативного акта возникает у заинтересованного лица не с того момента, когда оно должно узнать о нарушении его прав и законных интересов, а с момента, когда оно фактически о них узнало.

В обоснование соблюдения срока на обращение в суд в мае 2017 года с заявлением об оспаривании решения от 15.07.2016 общество сослалось на то, что отказ в адрес общества не направлялся, а ФИО2 получил уведомление только в феврале 2017 года; именно с этого момента заявителю, по его утверждению, стало известно о нарушении его прав и законных интересов. Данный довод общества управление не опровергло документально, в связи с чем суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения ходатайства общества о восстановлении пропущенного срока.

Пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон), действовавшим в период вынесения оспариваемого ненормативного акта, предусмотрено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации .

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Основаниям для отказа в государственной регистрации установлены в пункте 1 статьи 20 Закона.

В рассматриваемом случае государственный регистратор отказал заявителю в совершении регистрационных действий в связи с тем, что для осуществления государственной регистрации изменения содержания закладной необходимо сначала произвести государственную регистрацию смены залогодержателя. Смена залогодержателя производится на основании соответствующего заявления и оплачивается государственной пошлиной. Однако указанные документы обществом не представлены.

Оспаривая указанные основания, общество ссылается на то, что регистрация его, как законного владельца закладной, в качестве залогодержателя осуществляется исключительно по его усмотрению, а положениями законодательства об ипотеке допустимо внесение изменения в закладную посредством заключения соглашения между должником и законным владельцем закладной.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Федерального закона от 16.07.1998 N102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации.

Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя в соответствии со статьей 13 настоящего закона удостоверяются закладной, вместе с таким договором в силу пункта 4 статьи 10 Закона об ипотеке в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, федеральный орган исполнительной власти, его территориальные органы (далее - орган регистрации прав) представляется закладная. Если заключение соответствующего договора влечет возникновение ипотеки в силу закона, в случае составления закладной предъявляются соответствующий договор и закладная. Орган регистрации прав делает на закладной отметку о дате и месте государственной регистрации такого договора (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке), нумерует и скрепляет печатью листы закладной в соответствии с абзацем вторым пункта 3 статьи 14 настоящего Федерального закона.

На основании статьи 13 Закона об ипотеке права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом. Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Разрешая спор с учетом подлежащих применению норм законодательства, суд первой инстанции исходил из того, что закладная - документ, удостоверяющий права залогодержателя по ипотеке. При этом Закон об ипотеке различает понятия залогодержателя и законного владельца закладной, поскольку первый - это тот, кто зарегистрирован в качестве залогодержателя в соответствии с требованиями Закона о регистрации. Суд первой инстанции применил статью 16 Закона об ипотеке, в которой указано, что любой законный владелец закладной вправе потребовать от органа регистрации прав зарегистрировать его в Едином государственном реестре недвижимости в качестве залогодержателя с указанием его имени и документа, удостоверяющего личность, а если владельцем закладной является юридическое лицо - его наименования и места нахождения. В связи с этим суд пришел к выводу, что законный владелец закладной приобретает статус залогодержателя только после его регистрации в качестве такового. До этого момента залогодержателем будет являться то лицо, которое зарегистрировано в этом качестве в реестре.

Должник по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодатель и законный владелец закладной по соглашению могут изменить ранее установленные условия закладной (пункт 6 статьи 13 Закона об ипотеке).

Как следует из пункта 7 статьи 13 Закона об ипотеке, при заключении соглашения об изменении закладной, переводе долга по обеспеченному ипотекой обязательству в таком соглашении предусматривается либо внесение изменений в содержание закладной путем прикрепления к ней оригинала такого соглашения и указания должностным лицом органа регистрации прав в тексте самой закладной на соглашение как на документ, являющийся неотъемлемой частью закладной, в соответствии с правилами части второй статьи 15 настоящего Федерального закона, либо аннулирование закладной и одновременно с этим выдача новой закладной, составленной с учетом соответствующих изменений. Государственная регистрация соглашения об изменении содержания закладной с указанием в тексте самой закладной на соглашение как на документ, являющийся неотъемлемой частью закладной, должна быть осуществлена как регистрация сделки в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган регистрации прав с предъявлением оригинала закладной и соглашения об изменении содержания закладной. Запись в закладной о зарегистрированном соглашении об изменении содержания закладной с указанием даты и номера его государственной регистрации должна быть осуществлена государственным регистратором, удостоверена его подписью и скреплена печатью органа регистрации прав. Указанные действия осуществляются безвозмездно.

Исходя из изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу об обязанности регистрирующего органа, предусмотренной законодательством, осуществлять безвозмездно государственную регистрацию изменения содержания закладной.

Вместе с тем суд первой инстанции учел положения пункта 6 статьи 13 Закона об ипотеке, в котором указано, что соглашение об изменении закладной заключают должник по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодатель и законный владелец закладной. Исходя из буквального толкования указанной правовой нормы, ввиду отсутствия союза «или» между залогодателем и законным владельцем закладной, суд пришел к выводу, что в случае, если имеет место передача прав по закладной иному лицу, которое не приобрело статус залогодержателя, соглашение об изменении закладной должно быть трехсторонним. Двустороннее соглашение допускается только между должником и залогодателем.

В связи с этим суд первой инстанции согласился с доводами управления относительно того, что в соответствии с изменениями, вносимыми в спорную закладную, общество приобретет статус залогодержателя, следовательно, на основании пункта 4.2 статьи 20 Закона об ипотеке в Единый государственный реестр недвижимости одновременно с изменением содержания закладной должны быть внесены сведения о новом залогодержателе, поскольку иное противоречит содержанию вносимых в закладную изменений.

Указав, что государственная регистрация изменения залогодержателя осуществляется на основании соответствующего заявления и с представлением доказательства уплаты государственной пошлины; однако необходимые документы общество не представило, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о правомерности отказа государственного регистратора в совершении регистрационных действий.

Таким образом, выводы суда первой инстанции основаны на применении норм действующего законодательства и соответствуют правоприменительной практике по данной категории споров. Установленным в результате полного и объективного исследования представленных доказательств фактическим обстоятельствам дела дана надлежащая правовая оценка, имеющие значение для дела обстоятельства выяснены в полном объеме, выводы суда, изложенные в обжалуемом судебном акте, соответствуют обстоятельствам дела.

Следовательно, приведенными подателем жалобы доводами не подтверждено при изложенных обстоятельствах наличие оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.

Учитывая, что нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02 августа 2017 года по делу №А56-30792/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.М. Горбик

Судьи

Ж.В. Колосова

Н.С. Полубехина