Гражданский кодекс часть 1

заявитель: общество с ограниченной ответственностью «Финнранта строй» (адрес: Россия, 194354, Санкт-Петербург, проспект Художников, 10, 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 23.01.2009, ИНН: <***>)

заинтересованное лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (адрес: Россия, 191311, Санкт-Петербург, улица Смольного, 3, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 10.02.2003, ИНН: <***>)

3-и лица: 1. ФИО3, 2. Комитет государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области

о признании незаконным уведомления от 30.03.2020 № 47/112/305/2020-2085,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Финнранта строй» (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (далее - Управление) о приостановлении государственной регистрации от 30.03.2020 № 47/112/305/2020-2085, обязании Управления произвести государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, представленного на государственную регистрацию 18.03.2020, пакет документов № 47/112/305/2020-2085.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО3.

Решением от 02.07.2020 суд удовлетворил заявленные требования.

Не согласившись с указанным решением, Управление подало апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Определением от 05.10.2020 апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Комитет государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области (далее – Комитет).

Определением от 29.10.2020 ввиду нахождения судьи Полубехиной Н.С. в очередном отпуске, в соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 18 АПК РФ произведена замена судьи Полубехиной Н.С. на судью Тимухину И.А.

В настоящее судебное заседание представитель Общества не явился, направил возражения на отзыв Комитета. Представители Управления и Комитета просили в удовлетворении заявленных требований отказать.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело по правилам АПК РФ, предусмотренным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, исследовав материалы дела, установил следующее.

Как следует из материалов дела, Общество совместно с ФИО3 18.03.2020 обратились в Управление с заявлением о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 16.03.2020 № 89/1К.

Управлением Обществу выдано уведомление о приостановлении государственной регистрации от 30.03.2020 № 47/112/305/2020-2085 на основании пункта 54 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ), а именно в связи с тем, что в орган регистрации прав поступило уведомление уполномоченного на осуществление государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан - участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов в случаях и порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ).

Посчитав уведомление Управления незаконным, Общество обратилось в суд с настоящим иском.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 АПК РФ).

Из материалов дела следует, что Общество в рамках Закона № 214-ФЗ осуществляет строительство объекта капитального строительства «Жилые дома корпуса 1, 2, 3», расположенного по адресу: Ленинградская область, Кингисеппский муниципальный район, Кингисеппское городское поселение, <...> очередь строительства) на основании разрешения на строительство от 02.07.2013 № 47507000-40, выданного Администрацией муниципального образования «Кингисеппский муниципальный район» Ленинградской области.

Согласно представленной Обществом в Комитет ежеквартальной отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости за 2 квартал 2017 года, первоначальный срок передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства, предусмотренный договорами - 30.12.2017.

В соответствии с частью 1 статьи 6 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, и в соответствии с которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 указанной статьи.

Согласно части 3 статьи 6 Закона № 214-ФЗ в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном ГК РФ.

В силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено указанным Кодексом, другими законами или договором.

Порядок изменения и расторжения договора установлен пунктом 1 статьи 452 ГК РФ, согласно которому соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Если условия договора изменяются по соглашению сторон, обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении указанных условий договора.

В связи с вышеизложенным правила, установленные статьей 452 ГК РФ, применяются и к соглашению об изменении договора, подлежащего государственной регистрации.

Подпунктом «ж» пункта 1 Федерального закона от 01.07.2018 № 175-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившего в силу 01.07.2018, часть 2.6 Закона № 214-ФЗ изложена в следующей редакции: «Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 Закона № 214-ФЗ, обязан направить в федеральный орган исполнительной власти и его территориальные органы, осуществляющие государственный кадастровый учет, государственную регистрацию прав, ведение ЕГРН и предоставление сведений, содержащихся в ЕГРН, уведомление:

1) об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов - не позднее одного рабочего дня, следующего за днем установления факта несоответствия застройщика требованиям, указанным в части 1.1, пунктах 1, 1.2 - 1.7, 2 - 6 части 2 настоящей статьи, и (или) использования застройщиком денежных средств в целях, не предусмотренных статьей 18 настоящего Закона № 214;

2) об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов - не ранее пяти рабочих дней, но не позднее семи рабочих дней со дня направления в личный кабинет застройщика уведомления об установлении факта несоответствия застройщика требованиям, указанным в пунктах 1.1, 1.8, 7 и 8 части 2 настоящей статьи, которое направляется в личный кабинет застройщика не позднее трех рабочих дней со дня установления факта несоответствия застройщика требованиям, предусмотренным настоящим пунктом;

3) о неисполнении застройщиком обязанности по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве - в течение шести месяцев со дня наступления такой обязанности;

4) о соответствии застройщика требованиям, указанным в частях 1.1 и 2 настоящей статьи, - не позднее одного рабочего дня, следующего за днем установления факта соответствия застройщика указанным требованиям.»

Порядок вступления в силу положений Федерального закона от 01.07.2018 № 175-ФЗ (в редакции от 01.07.2018) установлен статьей 8 указанного закона. Согласно части 7 статьи 8 часть 2.6 статьи 3 Закона № 214-ФЗ (в редакции настоящего Федерального закона) применяется в отношении застройщиков, получивших разрешение на строительство до 01.07.2018 с учетом особенностей, установленных настоящей статьей. В качестве особенностей установлено, что положения второго предложения части 1.1, частей 2-.2 статьи 3 Закона № 214-ФЗ применяются без учета изменений, внесенных Законом № 218-ФЗ и настоящим Федеральным законом, в отношении застройщиков, получивших разрешение на строительство до 01.07.2018.

Исходя из совокупности вышеизложенного, принимая во внимание наличие в пунктах 1, 2, 4 части 2.6 статьи 3 Закона № 214-ФЗ (в редакции Федерального закона от 01.07.2018 № 175-ФЗ) требований о необходимости направления уведомлений о соответствии/несоответствии застройщика требованиям частей 1.1, 2 статьи 3, на застройщиков, получивших разрешение на строительство до 01.07.2018, распространяются только требования положения пункта 3 части 2.6 статьи 3 Закона № 214-ФЗ (в редакции Федерального закона от 01.07.2018 № 175-ФЗ).

Данная позиция подтверждается разъяснениями Минстроя России, изложенными в письме от 15.08.2018 № 34785-ВЯ/07 относительно особенностей применения с 01.07.2018 норм Закона № 214-ФЗ в редакции Федерального закона от 01.07.2018 № 175-ФЗ в отношении застройщиков, получивших разрешения на строительство до 01.07.2018.

В соответствии с частью 4 статьи 1 Федерального закона от 06.10.1999 № 184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» полномочия органов государственной власти субъекта Российской Федерации устанавливаются Конституцией Российской Федерации, указанным Федеральным законом, другими федеральными законами, конституцией (уставом) и законами субъекта Российской Федерации и могут быть изменены только путем внесения соответствующих поправок в Конституцию Российской Федерации и (или) пересмотра ее положений, путем внесения соответствующих изменений и (или) дополнений в указанный Федеральный закон, путем принятия новых федеральных законов, конституции (устава) и законов субъекта Российской Федерации либо путем внесения соответствующих изменений и (или) дополнений в указанные действующие акты.

Таким образом, по состоянию на 29.08.2018 у Комитета имелась установленная законом обязанность по направлению в орган регистрации прав уведомления о неисполнении застройщиком обязанности по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве - в течение шести месяцев со дня наступления такой обязанности и корреспондирующие ей полномочия для реализации указанной обязанности.

Так, 29.08.2018 в связи с отсутствием в Комитете информации о заключении Обществом со всеми участниками долевого строительства дополнительных соглашений к договорам участия в долевом строительстве о переносе срока передачи жилых помещений в соответствии с требованиями пункта 3 части 2.6 статьи 3 Закона № 214-ФЗ (в редакции Федерального закона от 01.07.2018 № 175-ФЗ), Комитетом в Управление направлено уведомление № 05-ИСХ-1326/2018 о неисполнении Обществом обязанности по передаче участникам долевого строительства объекта долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве - в течение шести месяцев со дня наступления такой обязанности.

На основании данного уведомления, в соответствии с пунктом 57 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ регистрация новых договоров участия в долевом строительстве приостановлена до поступления в орган регистрации прав уведомления контролирующего органа или публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» о соответствии застройщика требованиям, установленным Законом № 214-ФЗ.

25.12.2018 пунктом 2 статьи 7 Федерального закона от 25.12.2018 № 478-ФЗ в часть 7 статьи 8 Федерального закона от 01.07.2018 № 175-ФЗ (в редакции от 01.07.2018) внесены изменения, согласно которым пункт 3 части 2.6 статьи 3 Закона № 214-ФЗ применяется только в отношении застройщиков, получивших разрешение на строительство после 01.07.2018.

Согласно части 1 статьи 8 Федерального закона от 25.12.2018 № 478-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу со дня его официального опубликования, то есть с 25.12.2018. В соответствии со статьей 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. Специальных норм о порядке вступления в силу положений пункта 2 статьи 7 Федеральный закон не содержит. Таким образом, положения пункта 2 статьи 7 Федерального закона от 25.12.2018 № 478-ФЗ не распространяются на отношения, возникшие до вступления их в силу, в связи с чем не могут являться основанием для признания неактуальным или незаконным уведомления Комитета № 05-ИСХ-1326/2018, направленного в орган регистрации прав 29.08.2018.

По разрешениям на строительство, полученным до 01.07.2018, у контролирующего органа только с 25.12.2018 (но не ранее этой даты) утрачены основания для направления в Управление уведомлений, предусмотренных пунктом 3 части 2.6 статьи 3 Закона № 214-ФЗ.

При наличии в ЕГРН указанных запретов, принимая во внимание, что указанные сведения были внесены до внесения поправок в федеральный закон, действие данного уведомления (запрета) является актуальным и может быть прекращено лишь на основании уведомления контролирующего органа о соответствии застройщика требованиям, указанным в частях 1.1 и 2 настоящей статьи, - не позднее одного рабочего дня, следующего за днем установления факта соответствия застройщика указанным требованиям.

Уведомления о соответствии застройщика вышеуказанным требованиям в орган регистрации прав не поступало.

С учетом изложенного оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.07.2020 по делу № А56-31877/2020 отменить.

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

К.В. Галенкина

Судьи

Ю.С. Баженова

И.А. Тимухина