Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-29167/2019, 13АП-30447/2019) УФАС по Санкт-Петербургу, ООО УК "Единый Город" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.08.2019 по делу № А56-32424/2019 (судья Гуляев С.Б.), принятое

по заявлению Администрации Пушкинского Района Санкт-Петербурга

к УФАС по Санкт-Петербургу

3-е лицо: ООО «Жилкомсервис №1 Пушкинского района»; ООО УК "Единый Город"

о признании недействительным решения

установил:

Администрация Пушкинского района Санкт-Петербурга (далее – Администрация) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании недействительным решения Управления Федеральной антимонопольной службы по Санкт-Петербургу (далее – Управление, УФАС по СПб) от 14.03.2019 №78/8210/19; о признании недействительным предписания Управления от 14.03.2019 №78/8211/19.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Жилкомсервис №1 Пушкинского района» (далее – ООО «ЖСК №1 Пушкинского района») и Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Единый город» (далее – ООО «УК «Единый город»).

Решением суда от 22.08.2019 решение от 14.03.2019 №78/8210/19 и предписание от 14.03.2019 №78/8211/19 Управления признаны недействительными.

Не согласившись с принятым по делу решением, УФАС по Санкт-Петербургу и ООО УК "Единый Город" обратились в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят решение суда от 22.08.2019 отменить, принять по делу новый судебный акт. Позиция подателей жалобы сводится к тому, что, исходя из положений части 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), обязанность по содержанию помещений в доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию несет застройщик либо лицо, обеспечивающее строительство такого дома. Таким образом, по мнению подателей жалоб, застройщик имеет право принимать участие в общем собрании собственников помещений многоквартирного дома, голосовать по вопросам повестки дня и заключать договоры управления с Управляющей организацией.

Оспаривая доводы апеллянтов, Администрация представила отзыв, в котором просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, в удовлетворении апелляционных жалоб отказать.

В судебном заседании представитель Администрации против удовлетворения апелляционных жалоб возражал. Управление и третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие по правилам статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Законность и обоснованность принятого по делу судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, Администрация 29.12.2019 объявила открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом по адресу: Санкт-Петербург, <...>, стр.1 (далее – Конкурс).

Извещение №281218/1381162/02 было опубликовано на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов http//torgi.gov.ru.

Дата окончания приема заявок: 31.01.2019, дата подведения итогов конкурса: 11.02.2019. Конверты с заявками на участие в конкурсе были вскрыты 31.01.2019.

От ООО «УК «Единый город» 11.02.2019 в адрес Администрации поступила копия протокола №ШВ1к2/2019 от 07.02.2019 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, <...>, стр.1, с приложением копии реестра проголосовавших и копии реестра собственников, заключивших договор управления, согласно которым более 50 процентов собственников проголосовало за выбор управляющей организации ООО «УК «Единый город».

В Управление поступила жалоба ООО «УК «Единый город» (вх. №4790/19 от 19.02.2019) на действия Администрации при организации и проведении Конкурса.

По результатам рассмотрения указанной жалобы Управление вынесло решение от 14.03.2019 №78/8210/19, согласно которому признало в действиях Администрации нарушение п. 39 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 №75. Также Управлением было выдано предписание от 14.03.2019 №78/8211/19, по которому Администрация должна была аннулировать конкурс по извещению №281218/1381162/02.

Не согласившись с вынесенным решением и предписанием, Администрация обратилась в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявление Администрации, правомерно руководствовался следующим.

В соответствии с положениями частей 4 и 13 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) обязанность по проведению открытого конкурса по отбору управляющей организации в отношении вновь построенных многоквартирных домов, введенных в эксплуатацию, в также в случае, если собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано, возложена на орган местного самоуправления.

Порядок проведения конкурса по отбору управляющей компании по управлению многоквартирными жилыми домами в случаях установлен Правилами проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75 (далее – Правила №75).

В силу пункта 3 Правил № 75 конкурс проводится в случае, если собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом, а также в случае, если принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано – не заключены договоры управления, предусмотренные статьей 162 ЖК РФ.

Как следует из содержания части 1 статьи 162 ЖК РФ при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

В случае, если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом и реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится. Отказ от проведения конкурса по иным основаниям не допускается ( пункт 39 Правил № 75).

Таким образом, как верно отмечено судом, конкурс по выбору управляющей компании не проводится только в случае, если собственниками помещений выбран способ управления многоквартирным домом и выбранный способ управления многоквартирным домом реализован ими, что предполагает заключение договоров управления большинством собственников помещений в доме по итогам проведенного общего собрания.

Из материалов дела следует, что от ООО «УК «Единый город» 11.02.2019 в адрес Администрации поступила копия протокола №ШВ1к2/2019 от 07.02.2019 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, <...>, стр.1, с приложением копии реестра проголосовавших и копии реестра собственников, заключивших договор управления, согласно которым более 50 процентов собственников проголосовало за выбор управляющей организации ООО «УК «Единый город».

В нарушение части 1 статьи 46 ЖК РФ и пунктов 4 и 19 Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, утвержденных Приказом Минстроя России от 25.12.2015 № 937/пр (далее – Приказ № 937), протокол №ШВ1к2/2019 от 07.02.2019 общего собрания, представленный в Администрацию, не содержал следующих обязательных реквизитов протокола общего собрания: реестр собственников помещений, участников долевого строительства, принявших помещения по актам-передачи; сообщение о проведении внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме; реестр вручения собственникам в многоквартирном доме сообщений о проведении общего собрания; решения собственников помещений в многоквартирном доме.

Кроме того, реестр проголосовавших на общем собрании, в нарушение п. 12 Приказа № 937 не содержал сведения о лицах, присутствующих на общем собрании, в части указания фамилии, имени, отчества собственника помещений (лица, принявшего помещения от застройщика по передаточному акту).

Из реестра заключенных договоров управления следовало, что они не являются договорами управления, заключенными по итогам проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, так как общие собрания собственников до момента заключения договоров не проводились, условия договора на общем собрании не утверждались.

Также из представленных документов усматривалось, что в собрании приняли участие лица, принявшие от застройщика помещения в данном доме по передаточному акту, обладающие только 27,6 % (3 072 кв.м.) от общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме (11130,6 кв.м.), за 3 457,7 кв.м. (без указания номеров помещений в многоквартирном доме, соответствующих указанной площади) голосовало лицо, в качестве правоустанавливающего документа которого в реестре присутствовавших на голосовании указано разрешение № 78-16-66-2018 от 18.12.2018.

Представитель ООО «УК «Единый город», присутствующий при рассмотрении администрацией представленных документов, пояснил, что за 3 457,7 кв.м. площадей помещений в многоквартирном доме голосовал застройщик ООО «Строительная компания «Дальпитерстрой», правоустанавливающие документы на помещения в многоквартирном доме у застройщика отсутствуют, в связи с чем представлены быть не могут.

Выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, представленные администрацией на рассмотрение жалобы в УФАС, также подтверждали отсутствие права собственности застройщика на помещения в многоквартирном доме.

Вместе с тем, в силу положений, закрепленных в статьях 44 и 48 44 ЖК РФ в общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме вправе участвовать и принимать решения по вопросам, отнесенным ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, собственники помещений в многоквартирном доме, а также лица, принявшие от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче.

Документы, представленные в Администрацию, не содержали сведений о наличии у застройщика зарегистрированного права собственности на помещения в МКД.

Следовательно, правильным является вывод суда первой инстанции о том, что возможность участия в общем собрании собственников МКД застройщика, не являющегося собственником помещений в многоквартирном доме, нормы действующего жилищного законодательства не допускают.

В соответствии с частью 3 статьи 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов.

В соответствии с частью 3 ст. 48 ЖК РФ количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

В соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № 78-16-66-2018 от 18.12.2018 многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, <...>, стр.1, имеет следующие технические характеристики:

– общая площадь жилых помещений: 10817,0 кв.м;

– общая площадь нежилые помещения, не являющихся общим имуществом многоквартирного дома: 313,6 кв.м.

Следовательно, общая полезная площадь помещений в доме составляет 11130,6 кв.м и общее количество голосов собственников составляет 11130,6 голосов.

Исходя из установленной общей площади, требования к кворуму общего собрания будет соблюдено при голосовании собственников, которым в совокупности принадлежат помещения общей площадью 5 565,3 кв. м.

Как следует из содержания протокола №ШВ1к2/2019 от 07.02.2019 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу Санкт-Петербург, <...>, стр.1, на собрании присутствовали собственники помещений (лица, принявшие помещения от застройщика по передаточному акту), обладающие только 3 072 голосами (27,6 %).

Учитывая, что в общем собрании приняли участие собственники, обладающие только 27,6 % голосов от общего числа голосов, в силу положений пункта 2 статьи 181.5 Гражданского кодекса РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что указанное решение принято при отсутствии необходимого кворума, в связи с чем является ничтожным и не подтверждает выбор способа управления и конкретной управляющей компании собственниками МКД в установленном законом порядке. Кроме того, в Администрацию не представлены договоры управления, заключенные по итогам общего собрания и на условиях, утвержденных общим собранием, то есть, документы, подтверждающие выбор способа управления МКД собственниками и реализацию решения о выборе способа управления этим домом.

Решения собственников (бюллетени голосования, состоявшегося 07.02.2019 собрания), а также договоры управления, заключенные с собственниками помещений в многоквартирном доме по итогам решения общего собрания, также не представлены ни в Администрацию, ни в УФАС, что свидетельствует о необоснованности выводов антимонопольного органа, признавшего наличие условий и оснований для отмены конкурса по выбору управляющей компании МКД.

Ссылка подателей жалоб на положения пунктов 6 и 7 части 2 статьи 153 ЖК РФ, возлагающих на застройщика обязанность по оплате всех коммунальных услуг до передачи помещений собственникам МКД, несостоятельна и свидетельствует о неправильном применении и толковании положений жилищного законодательства, так как возложение на застройщика данной обязанности не влечет переход к нему всех прав собственника по управлению МКД и противоречит положениям статей 44 и 48 ЖК РФ, где определен круг лиц, имеющих право участвовать и принимать решения по вопросам, отнесенным Жилищным кодексам к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, застройщик среди них не поименован.

В связи с чем правильным является вывод суда первой инстанции о том, что факт отсутствия передачи жилых помещений многоквартирного дома участникам долевого строительства, профинансировавшим его строительство, не дает право застройщику принимать участие в голосовании за счет долей этих участников по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом и конкретной управляющей компании, ни в силу вышеприведенных положений Жилищного кодекса, ни в силу положений статей 2,4 и 16 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», является верным и обоснованным.

При таких обстоятельствах апелляционная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что обжалуемые решение и предписание Комиссии УФАС по Санкт-Петербургу не соответствуют требованиям законодательства, нарушают права и законные интересы заявителя, в связи с чем правомерно признаны судом недействительными.

Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.08.2019 по делу № А56-32424/2019 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Е.А. Сомова

Судьи

Л.В. Зотеева

И.Б. Лопато