Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-29436/2023) индивидуального предпринимателя Берсеневой Виолетты Владимировны на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.07.2023 по делу № А56-32585/2023 (судья Бойкова Е.Е.), принятое

по иску индивидуального предпринимателя Берсеневой Виолетты Владимировны

к обществу с ограниченной ответственностью «Легенда инвест»

о признании недействительным одностороннего акта передачи объекта,

установил:

Индивидуальный предприниматель Берсенева Виолетта Владимировна (далее – истец, ИП Берсенева В.В., Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Легенда инвест» (далее – ответчик, ООО «Легенда инвест», Общество) о признании недействительным одностороннего акта передачи объекта долевого строительства от 05.10.2022 по Договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома № ДДУ0013-ЛГ1-В-09/17 от 01.09.2017.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.07.2023 по делу № А56-32585/2023 в удовлетворении исковых требований - отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, индивидуальный предприниматель Берсенева В.В. подала апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что судом не было учтено, что Ответчик не представил доказательства доставки отправления и отказа Истца от приемки уведомления № И373-09/22 о готовности передать нежилое помещение, а представленное уведомление о состоянии отправления не позволяет определить, когда и каким образом доставлялось отправление.

Таким образом, получение спорного объекта по одностороннему акту в отсутствие виновных действий Истца, не может гарантировать целостность объекта и отсутствие иных недостатков, появившихся со временем.

04.10.2023 до судебного заседания в канцелярию апелляционного суда от третьего лица поступил отзыв на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с возражениями против доводов апелляционной жалобы.

11.10.2023 в судебном заседании представитель истца поддержал доводы, приведенные в апелляционной жалобе, представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между ООО «Легенда инвест» и ИП Берсеневой В.В. заключен Договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № ДДУ0013-ЛГ1-В-09/17 от 01.09.2017 (далее – Договор), в соответствии с которым Застройщик (Общество) обязался построить многоквартирный дом и передать Дольщику (ИП Берсеневой В.В.) нежилое помещение: условный номер П11, площадью 76,45 кв.м., на 1 этаже по адресу: Санкт-Петербург, Петергофское шоссе, участок 101 (севернее пересечения с улицей Пограничника Гарькавого, квартал 31-1). Построенному объекту присвоен почтовый адрес: Санкт-Петербург, муниципальный округ Южно-Приморский, пр. Героев, дом 33, строение 1.

Срок передачи объекта согласно пункту 3.1 Договора – не позднее IV квартала 2020 года. Оплата по Договору был произведена Истцом в полном объеме в размере 15 187 062 руб.

Объект введен в эксплуатацию, о чем Обществу выдано разрешение на ввод Объекта в эксплуатацию от 30 декабря 2020 года № 78-08-89-2020.

В обоснование заявленных требований ИП Берсенева В.В. сослалась на то, что начиная с 2021 года Сторонами начата приемка нежилого помещения, однако до настоящего времени двусторонний Акт приема-передачи нежилого помещения не подписан.

15.02.2021 Сторонами был подписан Акт осмотра нежилого помещения, в ходе которого дольщиком были выявлены и указаны замечания к состоянию нежилого помещения, о чем 15.02.2021 Истцом была заявлена Претензия Ответчику о несоответствии объекта долевого строительства условиям Договора. 25.02.2021 был проведен повторный осмотр нежилого помещения, в ходе которого также были зафиксированы недостатки нежилого помещения.

Общество оспаривало несоответствие объекта долевого строительства условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов.

В связи с изложенным Общество 10.03.2021 направило Истцу заказным письмом с описью вложений Уведомление № И88-03/4 от 05.03.2021 с односторонним актом передачи нежилого помещения по ДДУ.

Указанные выше обстоятельства были предметом в рамках дела А56-27330/2021 в связи с предъявлением ИП Берсеневой В.В. искового заявления к Обществу о взыскании неустойки по Договору в связи с нарушением Обществом предусмотренного Договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства.

По результатам рассмотрения указанного дела, Арбитражным судом города Санкт-Петербурга и Ленинградской области вынесено решение от 12.07.2021 по делу № А56-27330/2021, которым с Общества в пользу ИП Берсеневой В.В. взыскана неустойка в размере 437 513 руб. 95 коп. за период с 02.01.2021 по 06.07.2021 в связи с нарушением Обществом предусмотренного Договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства.

В дальнейшем Сторонами продолжен процесс передачи нежилого помещения.

Так, 30.08.2022 был проведен очередной осмотр нежилого помещения, по результатам которого был составлен Акт осмотра, в котором дольщиком отражены замечания относительно готовности объекта, с которыми Застройщик не согласился, о чем в Акте была сделана соответствующая отметка.

Учитывая наличие разногласий относительно перечня недостатков нежилого помещения, 16.09.2022 года Сторонами проведен повторный осмотр объекта долевого строительства с участием двух специалистов: Косовца М.С. (приглашенный специалист со стороны Истца) и Тереховой А.В. (приглашенный специалист со стороны Ответчика). По результатам осмотра специалисты разошлись в оценках наличия недостатков объекта долевого строительства.

Истцом в адрес Общества 20.09.2022 направлено Требование о передаче объекта долевого строительства с приложением Акта осмотра с участием специалиста от 20.09.2022, которые получены Ответчиком 23.09.2022.

Ответчиком 29.09.2022 в адрес истца направлено уведомление № И373-09/22 о готовности передать нежилое помещение, в котором Общество согласилось с наличием таких недостатков, как повреждение лакокрасящего покрытия радиаторов отопления и царапина на стеклопакете витражного блока. Остальные замечания застройщиком были отклонены.

К указанному уведомлению Обществом был приложен Акт осмотра специалиста от 21.09.2022, в котором были отражены мотивы, по которым привлеченный Обществом специалист не согласился с выявленными истцом недостатками.

В связи с отказом истца от получения указанных выше документов, ООО «Легенда инвест» составило односторонний Акт приема-передачи объекта от 05.10.2022, в котором зафиксировало факт отказа истца от подписания двустороннего акта приема-передачи нежилого помещения, а также указало перечень недостатков, имеющихся в нежилом помещении.

ИП Берсененва В.В., полагая указанный односторонний Акт передачи объекта долевого строительства от 05.10.2022 года незаконным, обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Исследовав материалы дела, ознакомившись с доводами апелляционной жалобы и отзыва на жалобу, суд апелляционной инстанции признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Отношения, возникшие из договора долевого участия в строительстве, регулируются нормами Федерального закона от 30.12.2014 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (Закон № 214-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 6 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома

В соответствии с частями 1, 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В соответствии с частью 5 статьи 8 Закона № 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 данного Закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 Закона № 214-ФЗ.

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (часть 6 статьи 8 Закона № 214-ФЗ).

Постановлением Правительства РФ от 23.03.2022 № 442 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства» (далее – Постановление № 442) установлены особенности передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Согласно подпункту «в» пункта 1 Постановления № 442 передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства, подписываемому участником долевого строительства и застройщиком с учетом следующих особенностей:

- при обнаружении существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства и застройщик до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства обеспечивают составление акта осмотра в соответствии с подпунктом «л» настоящего пункта с участием лица, обладающего специальными познаниями и необходимой квалификацией в соответствии с подпунктом «к» настоящего пункта (далее - специалист), отношения по оплате услуг которого регулируются в соответствии с подпунктом «м» настоящего пункта;

- при отсутствии существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства застройщик и участник долевого строительства указывают в передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства перечень недостатков (дефектов) (далее - недостатки), подлежащих безвозмездному устранению застройщиком. При наличии разногласий относительно указанного перечня он определяется согласно акту осмотра, составленному с участием специалиста в соответствии с подпунктом «л» настоящего пункта.

Стороны воспользовались своим правом на привлечение лиц, обладающих специальными познаниями и необходимой квалификацией для составления Акта осмотра объекта долевого строительства при обнаружении существенных нарушений.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, заключения специалистов, пояснения Сторон, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что выявленные Истцом замечания, касающиеся отсутствия индивидуальных приборов учета (ИПУ) электроэнергии и отсутствие ввода в эксплуатацию индивидуальных приборов учета электроэнергии, ХВС и отопления, не являются основаниями для отказа в подписании дольщиком акта приема-передачи в связи со следующим.

Согласно Акту осмотра специалиста Тереховой А.В. от 21.09.2022 в ходе осмотра установлено, что: 1) нежилое помещение оборудовано ИПУ ХВС и ТЭ 2) установлен электрощит, к которому подведен силовой кабель, электричество в нежилом помещении присутствует 3) в помещении предусмотрена возможность устройства приточно-вытяжной вентиляции.

В соответствии с абзацем 6 пункта 5 статьи 37 Федерального закона от 26.03.2003 № 35-ФЗ «Об электроэнергетике» многоквартирные дома, вводимые в эксплуатацию после осуществления строительства, должны быть оснащены индивидуальными, общими (для коммунальной квартиры) и коллективными (общедомовыми) приборами учета электрической энергии, которые обеспечивают возможность их присоединения к интеллектуальным системам учета электрической энергии (мощности), в соответствии с требованиями, установленными правилами предоставления доступа к минимальному набору функций интеллектуальных систем учета электрической энергии (мощности).

Данные положения были введены Федеральным законом от 27.12.2018 № 522-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с развитием систем учета электрической энергии (мощности) в Российской Федерации» (далее - Закон № 522). Статья 37 Закона № 35 ФЗ была дополнена пунктом 5, положения которого действует с 01.07.2020, за исключением абзаца 6 пункта 5, который вступает в силу с 01.01.2021.

Таким образом, применительно к обстоятельствам настоящего спора и с учетом введения в действия абзаца 6 пункта 5 статьи 37 Закона № 35-ФЗ с 01.01.2021, то есть после ввода Объекта в эксплуатацию, у застройщика отсутствовала обязанность по обязательному оборудованию нежилого помещения индивидуальными приборами учета электроэнергии. Ни проектной документацией, ни Договором, данная обязанность также не возложена на Ответчика. Обратного суду Истцом не представлено.

Согласно пункту 81 Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 ввод установленного прибора учета в эксплуатацию, осуществляется исполнителем в том числе на основании заявки собственника помещения. Исполнителем является лицо, предоставляющее потребителю коммунальные услуги.

Ответчик указал на то, что исполнителем, предоставляющими коммунальные услуги на Объекте, является управляющая компания (ООО «Управляющая компания «Легенда комфорт»). Ввод установленных приборов учета в эксплуатацию осуществляется данным обществом, а не Ответчиком.

В связи с изложенным, замечание Истца об отсутствии ввода в эксплуатацию индивидуальных приборов учета электроэнергии, ХВС и отопления как на основание для признания спорного Акт от 05.10.2022 недействительным, суд находит необоснованным.

Кроме того, 07.03.2023 за Истцом зарегистрировано право собственности на спорное нежилое помещение, в связи с чем ИП Берсененва В.В. имеет возможность осуществлять все правомочия собственника объекта недвижимости.

Односторонний Акт от 05.10.2022 указан в выписке из ЕГРН как одно из оснований для возникновения за истцом права собственности.

Остальные замечания ИП Берсененва В.В., касающиеся повреждения лакокрасящего покрытия радиаторов отопления и царапины на стеклопакете витражного блока, не являются существенными, а следовательно, не могут служить основанием для уклонения дольщика от подписания Акт приема-передачи нежилого помещения.

Принимая во внимание изложенное, суд первой инстанции пришел к верному выводу о законности одностороннего Акта передачи нежилого помещения от 05.10. 2022 года и основанным на положениях Закона № 214-ФЗ и Постановлении № 442.

С учетом установленных судом обстоятельств и имеющихся в материалах дела доказательств, суд апелляционной инстанции признал, что доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, влияли бы на оценку законности и обоснованности обжалуемого решения либо опровергали выводы арбитражного суда, в связи с чем признаются судом несостоятельными.

По существу доводы заявителя апелляционной жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции, а выражают лишь несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Поскольку судом полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционный суд не установил оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.07.2023 по делу № А56-32585/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

М.В. Балакир

С.А. Нестеров