Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев 14.12.2021 в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.09.2021 по делу № А56-32658/2020,

установил:

Санкт-Петербургское государственное казённое учреждение «Имущество Санкт-Петербурга», адрес: 191124, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Учреждение), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к акционерному обществу «Севморгео», адрес: 198095, Санкт-Петербург, ул. Розенштейна, д. 36, ОГРН <***>, ИНН <***>, (далее – Общество), о взыскании 2 741 657 руб. 66 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.07.2017 по 31.12.2019 по договору аренды от 01.03.2005 № 06-А001716, 1 662 609 руб. 88 коп. пеней за просрочку оплаты за период с 29.07.2017 по 18.10.2019.

Решением от 07.09.2020, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 22.12.2020, исковые требования удовлетворены.

Постановлением суда кассационной инстанции от 31.03.2021 названные судебные акты отменены, дело передано на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Направляя дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области, кассационный суд указал, что судами не установлено, прекратилось ли действие договора аренды помещений, когда и по каким основаниям, в каком состоянии были переданы помещения арендодателем арендатору, имела ли место на момент передачи помещений в аренду самовольная перепланировка; распределяя бремя доказывания, суды не учли, что истец должен доказать, что при возврате помещений арендатором их состояние отличалось или ухудшилось по сравнению с тем состоянием, в котором они были переданы арендатору; также суды не проверили, освободил ли арендатор помещения от своего имущества на момент оповещения арендодателя о передаче помещений из аренды и направления арендодателю для подписания акта возврата помещений.

При новом рассмотрении дела к участию в нем в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Комитет).

Решением от 12.09.2021 в иске отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, Учреждение обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить, исковые требования удовлетворить.

Как указывает податель жалобы, судом первой инстанции нарушены нормы материального права, а выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, существенные для дела обстоятельства не исследованы в полном объеме.

По мнению подателя жалобы, суд первой инстанции не учел, что Комитет не уклонялся от приемки помещения, поскольку в ответ на обращения арендатора об их принятии письмом от 06.02.2017 № 9869-25 со ссылкой на положения пункта 2.2.6 договора аренды сообщил Обществу о необходимости устранения самовольной перепланировки и приведения помещения в первоначальное состояние за счет арендатора. Кроме того, вступившим в законную силу судебным актом по делу № А56-34380/2017 с Общества взыскана задолженность по спорному договору за период с 01.10.2015 по 31.03.2017.

В отзыве на жалобу Общество просит отставить без изменения обжалуемый судебный акт.

В судебном заседании представитель Учреждения поддержал доводы жалобы, а представитель Общества – отзыв на нее.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественник Комитета, арендодатель) и Обществом (арендатором) 01.03.2005 заключен договор
№ 06-А001716, в редакции дополнительных соглашений от 29.08.2005 № 1, 01.11.2005 № 2, 26.02.2010 № 3, 16.10.2012 № 4, аренды нежилых помещений (часть здания 1-Н (ч.п. 1-5, 8), подвал, площадью 191,6 кв. м; часть здания 3-Н, 4-Н (ч.п. 5), 8-Н (ч.п. 1-3), 1-й этаж, площадью 213,5 кв. м; часть здания 6-Н (ч.п. 2, 4-8, 12), 7-Н, 8-Н (ч.п. 4, 5), 2-й этаж, площадью 215 кв. м)) общей площадью 620,1 кв. м, расположенных в здании с кадастровым номером 78:37:17336:1001:6 по адресу: Санкт-Петербург, <...>, литера А, для использования его под нежилые цели, сроком на 5 лет.

В силу пункта 2.2.2 договора арендатор обязуется своевременно и полностью уплачивать установленную договором арендную плату за пользование объектом.

Согласно пункту 3.4 договора арендатор перечисляет арендную плату не позднее десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала.

В соответствии с пунктом 4.9 договора в случае нарушения арендатором пункта 2.2.2 договора начисляются пени в размере 0,15% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

В силу положений пункта 2.2.6 договора арендатор обязуется не производить на объекте без письменного разрешения арендодателя прокладок, скрытых и открытых проводок и коммуникаций, перепланировок, переоборудования капитального характера, а в случае обнаружения таковых, в том числе нарушения целостности стен, перегородок или перекрытий капитального характера, переделок или прокладок сетей, последние должны быть ликвидированы арендатором, а помещение приведено в прежний вид за счет последнего в срок, определяемый арендодателем.

Договор аренды в соответствии с дополнительным соглашением к нему от 26.02.2010 № 3 заключен на срок до 01.03.2015.

Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться объектом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, при этом каждая сторона вправе в любое время отказаться от договора, уведомив об этом другую сторону не позднее, чем за три месяца до окончания срока действия договора.

Пунктом 2.2.17 договора предусмотрена обязанность арендатора передать арендодателю объект по акту приема-передачи не позднее десяти дней после прекращения действия договора в том состоянии, в котором арендатор его получил с учетом нормального износа со всеми неотделимыми улучшениями, а также с учетом текущего ремонта объекта.

Согласно представленному в материалы дела охранному обязательству от 05.07.2004 № 4807 здание, в котором расположены арендуемые помещения, относится к числу выявленных объектов культурного наследия, в связи с чем арендатор обязался обеспечить сохранность арендуемых помещений.

Пунктом 4.12 названного охранного обязательства предусмотрена обязанность Общества своими силами и за свой счет устранять последствия как самовольного изменения архитектурного облика и внутренней исторической планировочной структуры памятника, так и самовольного строительства на территории памятника и приводить памятник и его территорию в первоначальное состояние.

Письмом от 12.04.2016 № 01/6-23-197 Общество сообщило Комитету о невозможности исполнения обязательств по договору ввиду тяжелого финансового положения арендатора, указало на возбуждение в отношении него дела № А56-89776/2015 о несостоятельности (банкротстве), в связи с чем просило расторгнуть договор по соглашению сторон.

Комитет письмом от 12.05.2016 № 49385-25 указал, что соглашение о расторжении договора будет подписано сторонами после передачи объекта аренды по акту, а также погашения имеющейся за период с 01.10.2015 по 30.06.2016 задолженности.

Письмами от 14.06.2016 № 01/6-23-282, от 22.08.2016 № 28-8/ю Общество сообщило Комитету об освобождении арендуемого помещения от имущества арендатора, просило принять объект аренды, а также земельный участок под ним, также были направлены соответствующие акты возврата помещений и земельного участка.

Впоследствии Комитет письмом от 06.02.2017 № 9869-25 в ответ на обращение Общества от 12.04.2016 № 01/6-23-197, ссылаясь на выявленную в результате проверки перепланировку в арендуемых помещениях, сообщил, что расторжение договора аренды возможно только после приведения арендатором помещения в первоначальное состояние.

Письмом от 17.02.2017 № 70-02/ю арендатор уведомил Комитет о расторжении договора аренды (получено Комитетом 20.02.2017).

Учреждение письмом от 22.09.2017 № 5188-25/17 уведомило Общество о передаче ему с 01.07.2017 полномочий по сопровождению договоров аренды, заключенных между Комитетом и Обществом, а также сообщило о продлении срока рассмотрения поступивших от арендатора обращений.

Письмом от 11.10.2017 № 8262-25/17 Общество указало Учреждению на прекращение срока действия договора, освобождение помещение, а также неправомерность начисления в связи с изложенным арендных платежей.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение Обществом условий договора, наличие задолженности по арендной плате, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции при новом рассмотрении дела пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований, полагая, что спорный договор аренды, продленный на неопределенный срок, прекратил свое действие, а арендодатель уклонился от приемки помещения, при этом судом указано, что возврат арендованного имущества в состоянии, не соответствующем условиям договора, является основанием для взыскания с арендатора убытков в порядке статьи 393 ГК РФ, но не является основанием для отказа в его принятии.

Апелляционный суд, изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав лиц, участвующих в деле, приходит к следующим выводам.

В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 ГК РФ).

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

По смыслу пункта 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

Общество письмом от 17.02.2017 № 70-02/ю отказалось от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, в связи с чем действие указанного договора в любом случае прекращено по истечение трех месяцев с момента получения данного письма.

При этом, исходя из представленной в материалы дела переписки (письма от 14.06.2016 № 01/6-23-282, от 22.08.2016 № 28-8/ю), помещение освобождено Обществом летом 2016 года, однако не принято Комитетом ввиду имевшей место перепланировки.

Вместе с тем по смыслу статьи 622 ГК РФ наличие недостатков у арендованного имущества, которые не были устранены арендатором, не является безусловным основанием для отказа в приеме имущества. Действующим законодательством не предусмотрено право арендодателя отказаться от приемки имущества при прекращении договора аренды и возврате его арендатором, права собственника могут быть защищены предъявлением иска о взыскании убытков, возникших в результате его эксплуатации.

При этом суд апелляционной инстанции учитывает, что перепланировка, на которую Комитет ссылался как на основание для отказа в принятии помещений, не носила существенный и капитальный характер.

Так, согласно письму филиала ГУП ГУИОН ПИБ Пушкинского и Колпинского районов от 08.09.2016 (л.д.104 т.1), границы помещения 1-Н изменились за счет присоединения комнаты, ранее входившей в состав помещения 2-Н, а наружные границы здания изменились за счет возведения теплой пристройки на втором этаже, которая должна войти в состав здания как изолированное нежилое помещение ориентировочной площадью 21 кв. м. Между тем, из планов вторичных объектов недвижимости от 22.01.1999, являющихся приложениями к договору аренды, следует, что на указанную дату в подвале, цокольном, первом и втором этажах здания была произведена самовольная перепланировка, в том числе и помещения 1-Н, то есть именно Комитетом помещения были переданы в аренду в уже перепланированном состоянии. Что касается возведения теплой пристройки на втором этаже здания площадью 21 кв. м, то в материалы дела в нарушение требований статьи 65 АПК РФ и указаний суда кассационной инстанции истец не представил никаких доказательств, свидетельствующих о капитальном характере такой пристройки и невозможности использования помещений до ее демонтажа.

Таким образом, несвоевременный возврат арендованного имущества, вызванный уклонением арендодателя от его приемки, не порождает у последнего права требовать с арендатора арендную плату в соответствии с положениями статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не опровергают выводы суда первой инстанции, которые соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, нормы материального и процессуального права применены правильно, поэтому оснований для отмены решения не имеется.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.09.2021 по делу № А56-32658/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

М.А. Ракчеева

Судьи

С.В. Изотова

С.М. Кротов