Гражданский кодекс часть 1

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Власовой М.Г., Сергеевой И.В.,при участии от общества с ограниченной ответственностью «Фрогс Пул» Фарковой О.А. (доверенность от 01.10.2003),

рассмотрев 04.08.2004 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.02.2004 по делу № А56-33620/03 (судьи Старовойтова О.Р., Кадулин А.В., Полубехина Н.С.),

у с т а н о в и л:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее – КУГИ) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Фрогс Пул» (далее – ООО «Фрогс Пул») о внесении в договор от 05.10.92 № 10/100629 аренды нежилых помещений изменений, изложенных в проекте дополнительного соглашения.

Решением от 20.11.2003 (судья Калинина М.Л.) иск удовлетворен. Судом внесены изменения в договор аренды в соответствии с проектом дополнительного соглашения.

Постановлением апелляционной инстанции от 13.02.2004 решение от 20.11.2003 отменено, в иске отказано.

В кассационной жалобе КУГИ просит постановление апелляционной инстанции от 13.02.2004 отменить, решение от 20.11.2003 оставить в силе, ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции статей 431, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. По мнению подателя жалобы, из буквального толкования условий договора аренды следует, что воля сторон заключалась в том, чтобы как при заключении названного договора, так и при его последующих изменениях размер арендной платы соответствовал методике, утвержденной органами власти Санкт-Петербурга. Государственная регистрация - это лишь признание государством права, но никак не основание его возникновения, а порочность договора купли-продажи от 13.03.2003, на основании которого была произведена государственная регистрация права собственности ответчика на спорные помещения, по мнению подателя жалобы, установлена постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 14.05.2003 по делу № А56-33227/02.

В отзыве на кассационную жалобу ООО «Фрогс Пул» просит оставить постановление апелляционной инстанции без изменения, а жалобу КУГИ – без удовлетворения, считая обжалуемый судебный акт законным и обоснованным.

В судебном заседании представитель ООО «Фрогс Пул» подтвердил доводы, изложенные в отзыве на кассационную жалобу.

КУГИ, уведомленный надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, своего представителя в суд не направил, в связи с чем жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, между КУГИ (арендодатель) и правопредшественником ответчика – товариществом с ограниченной ответственностью «Фрогс Пул» (арендатор) заключен договор от 05.10.92 № 10/100629 аренды нежилых помещений общей площадью 818,9 кв.м, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., д. 22-24, пом. 8Н (1-22), 8Н (23-44) и 156Н, сроком действия по 05.10.2007.

Пунктами 1.3, 3.1 договора установлено, что арендатор выплачивает арендодателю арендную плату в размере 47 432 руб. 65 коп. в месяц и 569 191 руб. 81 коп. в год; расчет арендной платы производится по методике оценки стоимости имущества и определения уровня арендной платы за нежилые помещения, утвержденной решением малого Совета Санкт-Петербургского городского Совета народных депутатов от 02.07.92 № 210.

В соответствии с пунктом 6.1 договора размер арендной платы может быть пересмотрен при изменении тарифов, цен, коэффициента инфляции.

В связи с тем, что решением малого Совета Санкт-Петербургского городского Совета народных депутатов от 11.05.93 № 170 внесены изменения и дополнения в ранее действовавшую методику, дополнительным соглашением от 12.10.92 стороны внесли изменения в договор в части увеличения размера арендной платы до 1 399 074 руб. в год (л.д. 31). В дальнейшем согласно извещению от 28.11.94 № 2349 стороны привели размер арендной платы в соответствие с распоряжением мэра Санкт-Петербурга от 21.03.94 № 267-р (л.д. 84). Новый размер арендной платы составил 19 690 196 руб. в год.

Согласно представленному КУГИ в материалы дела расчету ООО «Фрогс Пул» производило оплату за арендуемые помещения в соответствии с вышеуказанными изменениями (л.д. 85-87).

КУГИ обратился в арбитражный суд с настоящим иском, ссылаясь на то, что условиями договора предусмотрена возможность пересмотра размера арендной платы, но предложение об увеличении арендной платы на основании Закона Санкт-Петербурга от 18.09.97 № 149-51 «О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург» и распоряжения губернатора Санкт-Петербурга от 22.12.97 № 1291-р арендатор оставил без ответа.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Кассационная инстанция считает, что при рассмотрении заявленного требования суд первой инстанции сделал правильный вывод о наличии оснований для внесения изменения в договор аренды, поскольку условиями договора предусмотрена такая возможность, а правила толкования договора, установленные статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяют считать, что стороны при заключении договора пришли к соглашению, что размер арендной платы устанавливается в соответствии с действующей на этот момент методикой.

Однако суд первой инстанции неправомерно посчитал несостоятельным довод ответчика о том, что он является собственником ранее арендованных помещений.

Из материалов дела видно, что ООО «Фрогс Пул» имеет свидетельства о государственной регистрации права собственности на спорные помещения от 20.03.2003 № 78-01-53/2003 и № 78-01-53/2003-378.1. Вступившими в законную силу решением от 11.12.2003 и постановлением апелляционной инстанции от 07.04.2004 Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу № А56-10516/03, оставленными без изменения постановлением кассационной инстанции от 06.07.2004, КУГИ отказано в иске о признании права государственной собственности на спорные объекты недвижимости в связи с заключением между ответчиком и Фондом имущества Санкт-Петербурга договора купли-продажи от 13.03.2003 № 5526-Н.

В силу положений статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право на сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также лицу, управомоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду. Реализация права на предъявление иска о внесении изменений в договор аренды возможна только при наличии у арендодателя права на сдачу имущества в аренду.

Поскольку названными судебными актами не подтверждено право государственной собственности на помещения, указанные в договоре аренды от 05.10.92, следовательно, отсутствуют основания для удовлетворения требований КУГИ, заявленных по настоящему делу.

При таких обстоятельствах кассационная жалоба КУГИ удовлетворению не подлежит, а постановление апелляционной инстанции от 13.02.2004 об отказе в иске, следует оставить без изменения.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л :

постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.02.2004 по делу № А56-33620/03 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга – без удовлетворения.

Председательствующий И.Л. Грачева

Судьи М.Г. Власова

ФИО1

1.5.1.1, 2.4.4, 2.11.13.13, 2.11.13.19