Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев 06.05.2015 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.10.2014 (судья Васильева Н.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2015 (судьи Барканова Я.В., Кашина Т.А., Старовойтова О.Р.) по делу № А56-33717/2014,

у с т а н о в и л:

Комитет по управлению городским имуществом, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – КУГИ), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к открытому акционерному обществу «Балтийский завод», место нахождения: 199106, Санкт-Петербург, Косая линия, д. 16, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Общество), о взыскании 1 044 428 руб. 25 коп. задолженности по арендной плате за период с 22.11.2011 по 31.03.2014 и 608 946 руб. 31 коп. пеней за период с 11.10.2011 по 20.02.2014 по договору от 22.11.2010 № 09/ЗД-00716 аренды земельного участка.

Исковое заявление принято к производству суда, делу присвоен № А56-33717/2014.

Также КУГИ обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу о взыскании 121 288 руб. 44 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.04.2014 по 30.06.2014 и 7459 руб. 24 коп. пеней за просрочку ее внесения на основании указанного договора аренды.

Иск принят к производству, делу присвоен № А56-37088/2014.

Определением от 09.09.2014 указанные дела объединены для совместного рассмотрения с присвоением делу № А56-33717/2014.

Решением от 08.10.2014, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 29.01.2015, исковые требования удовлетворены частично, с Общества в пользу КУГИ взыскано 13 606 руб. 20 коп. пеней, в удовлетворении остальной части иска отказано.

В кассационной жалобе КУГИ, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, просит отменить обжалуемые судебные акты и удовлетворить заявленные требования в полном объеме.

Как указывает податель жалобы, стороны спорного договора аренды изначально установили факт неиспользования зданий, расположенных на предоставленном в аренду земельном участке, указав в пункте 7.16 на возможность применения при определении размера арендной платы повышающего коэффициента К6 к коду функционального использования территории (Кн) 10.1 в случае дальнейшего неиспользования зданий; Общество не представило доказательств, подтверждающих использование расположенных на арендуемом земельном участке зданий и исключающих применение указанного повышающего коэффициента.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит отказать в ее удовлетворении, считая судебные акты законными и обоснованными.

В судебном заседании представитель КУГИ поддержал доводы, изложенные в жалобе.

Общество извещено надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своего представителя в суд не направило, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в его отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, КУГИ (арендодатель) и Общество (арендатор) 22.11.2010 заключили договор № 09/ЗД-00716 аренды земельного участка площадью 4018 кв. м с кадастровым номером 78:34:10356:19, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <...>, лит. ИП, на срок по 21.11.2059 для размещения промышленных объектов (Кн – 10.1). Согласно пункту 2.2 на участке расположены здания мастерских цеха № 9, металлической пристройки токарного цеха площадью 1213 кв. м с кадастровым номером 78:34:10356:0:189, газосварочного цеха № 9 площадью 65,6 кв. м с кадастровым номером 78:34:10356:0:188, принадлежащие Обществу на праве собственности, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 12.05.2008 серии 78-АГ № 322808 и 322809. Участок передан Обществу по акту приема-передачи от 22.11.2010.

Договор зарегистрирован 14.05.2011, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись № 78-78-03/004/2011-338.

Порядок расчетов определен сторонами в разделе 3 договора аренды. Согласно пункту 3.4 плата за аренду участка при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости Кд, устанавливаемый правительством Санкт-Петербурга, равен 1,00, составляет 11 230 руб. 41 коп. в квартал.

В расчет арендной платы, являющийся приложением к договору, включены следующие применяемые коды и коэффициенты: Кн – 10.1, зона градостроительной ценности территории – 13, коэффициент площади – 0,75, коэффициент функционального использования (Кфи) – 0,04.

За ненадлежащее исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы пунктом 5.2 договора установлена ответственность в виде пеней в размере 0,15% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Согласно пункту 7.16 арендная плата по Кн 10.1 устанавливается на срок не более одного года с момента заключения договора аренды, то есть до 21.11.2011. По истечении указанного срока в случае дальнейшего неиспользования зданий или отсутствия разрешения на строительство и реконструкцию, выданного уполномоченным органом, к Кн 10.1 применяется повышающий коэффициент К6 и арендная плата устанавливается в размере 112 304 руб. 11 коп. в квартал.

КУГИ, ссылаясь на то, что Общество в период с 22.11.2011 по 30.06.2014 ненадлежащим образом исполняло свои обязательства по внесению арендной платы, обратился с настоящим иском в суд, рассчитав размер задолженности по правилам пункта 7.16 договора и пункта 3.1.2 приложения 1 к постановлению правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 № 1379 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Санкт-Петербурга» (далее - Постановление № 1379).

Суды первой и апелляционной инстанций со ссылкой на пункты 3.1.1 и 3.1.2 приложения 1 к Постановлению № 1379, а также статью 330 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), удовлетворили иск частично, указав, что истцом не представлено доказательств того, что расположенные на земельном участке здания мастерских цеха № 9 и газосварочного цеха № 9 являются объектами незавершенного строительства, неиспользуемыми (пустующими) зданиями, сооружениями, части которых находятся в аварийном или не пригодном для дальнейшей эксплуатации состоянии, и в отношении их Обществом принято решение о проведении капитального ремонта, реконструкции или восстановления после пожара, стихийного бедствия, разрушения в результате противоправных действий.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, считает, что обжалуемые решение и постановление подлежат отмене, поскольку суды обеих инстанций неправильно применили нормы материального и процессуального права.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с частью 3 указанной статьи за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Как указано в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В спорный период арендная плата за земельные участки на территории Санкт-Петербурга определялась на основании Закона Санкт-Петербурга от 21.11.2007 № 608-119 «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга» и Постановления № 1379, которым утверждено Положение о порядке определения базовых ставок арендной платы и коэффициентов, используемых в Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, об особых случаях и порядке определения арендной платы (далее – Положение).

Согласно приложению № 4 к Положению Кн 10.1 применяется для при расчете арендной платы за земельные участки:

- предоставленные для проектно-изыскательских работ, проектирования, строительства, завершения строительства (реконструкции) объектов недвижимости (нежилые здания, нежилые помещения, многоквартирные жилые дома, индивидуальные жилые дома, жилые помещения) в соответствии с правовыми актами исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга о предоставлении объектов недвижимости для проектирования, строительства, завершения строительства (реконструкции), а также арендная плата за примыкающие к ним земельные участки, переданные в аренду под цели размещения строительных материалов, техники, иного имущества, используемого для капитального строительства или реконструкции объектов;

- занятые объектами незавершенного строительства, неиспользуемыми (пустующими) зданиями, сооружениями, частями зданий, помещения в аварийном или в непригодном для дальнейшей эксплуатации состоянии, в которых предусмотрен капитальный ремонт, реконструкция или восстановление после пожара, стихийного бедствия, разрушения в результате противоправных действий, в том числе для арендаторов, осуществляющих особые (льготные) виды деятельности в соответствии с приложением 7 к названному Положению.

Правовых актов исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга о предоставлении Обществу земельного участка для проектирования, строительства, завершения строительства в материалы дела не представлено.

При этом согласно пункту 3.1.2 Положения арендная плата за земельные участки, на которых расположены объекты незавершенного строительства, неиспользуемые (пустующие) здания, сооружения, части зданий в аварийном или не пригодном для дальнейшей эксплуатации состоянии, в отношении которых собственником (представителем собственника) принято решение о проведении капитального ремонта, реконструкции или восстановления после пожара, стихийного бедствия, разрушения в результате противоправных действий (за исключением объектов, указанных в пункте 3.1.1 названного приложения), рассчитывается по кодам 10.1, 10.2 без применения понижающего коэффициента Кс.

По истечении 12 месяцев с начала срока действия договора аренды или после пожара, стихийного бедствия, разрушения в результате противоправных действий, подтвержденного соответствующим актом и при отсутствии разрешения на строительство, выданного уполномоченным органом, к кодам 10.1, 10.2 применяется повышающий коэффициент К6.

Следовательно, действовавший в спорный период (с 22.11.2011 по 30.06.2014) порядок расчета арендной платы по коду 10.1 не предусматривал возможности применения этого кода без повышающего коэффициента К6 по истечении 12 месяцев и отсутствии разрешения на строительство.

На момент заключения договора от 22.11.2010 № 09/ЗД-00716 объекты недвижимости находились на земельном участке, при этом сторонами согласован расчет арендной платы с применением Кф – 0,04, относящегося к Кн 10.1.

Отсутствие доказательств того, что принадлежащие Обществу здания являются объектами незавершенного строительства, неиспользуемыми (пустующими) зданиям, находятся в аварийном или не пригодном для дальнейшей эксплуатации состоянии и в их отношении собственником принято решение о проведении капитального ремонта, реконструкции или восстановления, может свидетельствовать о несоответствии расчета арендной платы (по коду 10.1) требованиям Положения, а не основанием для неприменения коэффициента К6.

В отсутствие таких доказательств арендная плата должна рассчитываться в размере базовой ставки арендной платы, определяемой в соответствии с приложением 1 к Положению (пункт 2.1. Положения).

В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Именно ответчик, являясь собственником объектов недвижимости и, соответственно, пользователем земельного участка, должен представить доказательства, подтверждающие функциональное использование земельного участка, в том числе возможность применения при расчете Кн, отличного от 18.0.

При таком положении принятые по делу судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует проверить правильность применения кода и коэффициента функционального использования территории при расчете арендной платы за спорный участок, а именно установить имелись ли основания для применения Кн 10.1. В случае, если будет установлено отсутствие оснований для применения Кн 10.1, суду с учетом требований пунктов 2.3, 2.7, 2.8 Положения необходимо проверить имеется ли у Общества задолженность по арендной плате.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.10.2014 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2015 по делу № А56-33717/2014 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Председательствующий М.А. Ракчеева

Судьи Т.С. Гафиатуллина

А.В. Кадулин