Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-36460/2021)Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.08.2021 по делу № А56-37142/2021, принятое по иску:

заявитель: закрытое акционерное общество «База Бадаева» (адрес: Россия, 196084, Санкт-Петербург, улица Киевская, дом 5, литер А, офис 34, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 09.09.2002, ИНН: <***>)

заинтересованное лицо: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: Россия,191144, Санкт-Петербург, Новгородская улица, дом 20, литер А, помещение 2-Н, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 17.12.2002, ИНН: <***>)

о признании незаконным отказа,

установил:

Закрытое акционерное общество «База Бадаева» (далее - заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением о признании незаконным решения Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - заинтересованное лицо, Комитет) от 12.04.2021 № 05-25-12732/21-0-0 об отказе в выкупе земельного участка площадью 4 281 кв.м с кадастровым номером 78:14:0007525:19 по адресу: Санкт-Петербург, ул. Киевская, д. 5, лит. К, об обязании Комитета принять решение о продаже Обществу указанного земельного участка и направлении проекта договора купли-продажи земельного участка.

Решением от 10.08.2021 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с указанным решением, Комитет подал апелляционную жалобу, просит решение отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать, считая решение незаконным, принятым с нарушением норм материального права. В обоснование доводов апелляционный жалобы ее податель ссылается на то, что территориальная зона, в пределах которой расположен испрашиваемый Обществом земельный участок, не предусматривает возможности размещения складских объектов.

В судебном заседании Комитет поддержал доводы апелляционной жалобы, а Общество просило в ее удовлетворении отказать по основаниям, изложенным в отзыве.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом, Общество на основании договора аренды от 05.03.1998 № 12/ЗД-00384 является арендатором земельного участка площадью 4 281 кв.м с кадастровым номером 78:14:0007525:19, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Киевская ул., дом 5, литера К.

Общество обратилось в Комитет с заявлением от 22.03.2021 № 13368 о выкупе указанного земельного участка.

Письмом от 12.04.2021 № 05-25-12732/21-0-0 Комитет отказал в выкупе участка со ссылкой на то, что градостроительный регламент территориальной зоны ТД1-1_1 (общественно-деловая подзона объектов многофункциональной общественно-деловой застройки и жилых домов, расположенных на территории исторически сложившихся районов Санкт-Петербурга, с включением объектов инженерной инфраструктуры), не предусматривает отнесение назначения земельного участка «для размещения складских объектов» ни к основным, ни к условно разрешенным видам использования земельного участка.

Полагая решение незаконным, Общество обратилось в суд с настоящим заявлением.

Установив, что Общество является собственником объекта недвижимости, расположенного на испрашиваемом к выкупу участке, суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на жалобу, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение подлежит отмене.

В силу положений статей 197, 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Согласно пункту 1 статьи 39.3 Земельного участка (далее - ЗК РФ) продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ.

В силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

По смыслу указанных положений ЗК РФ приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам, имеет целью обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости.

Статьей 39.17 ЗК РФ регламентирован порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Согласно подпункту 3 пункта 5 названной статьи уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ.

Пунктом 14 статьи 39.16 ЗК РФ определено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка.

В силу пункта 2 статьи 7 ЗК РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Согласно пункту 9 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются градостроительным регламентом.

Пунктом 2 статьи 85 ЗК РФ предусмотрено, что градостроительный регламент для каждой территориальной зоны устанавливается правилами землепользования и застройки индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Согласно пункту 1 статьи 37 ГрК РФ разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства подразделяется на основные виды разрешенного использования, условно разрешенные виды использования, вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

По смыслу приведенных норм виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются применительно к территориальной зоне в соответствии с правилами землепользования и застройки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 30 ГрК РФ правила землепользования и застройки разрабатываются в целях создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия; создания условий для планировки территорий муниципальных образований; обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства; создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

В качестве основания для приобретения земельного участка Общество ссылается на наличие зарегистрированного права на объект недвижимости, расположенный на земельном участке - нежилое здание площадью 5 539,9 кв.м с кадастровым номером 78:14:0007525:1055, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Киевская ул., д.5, литера К.

Земельный участок используется Обществом на основании договора аренды от 05.03.1998 № 12/ЗД-00384. Срок действия договора установлен по 12.05.2046. В соответствии с пунктом 1.2. договора земельный участок предоставляется под торгово-складскую деятельность (продуктовый склад) (код функционального использования - 11.1).

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости в отношении земельного участка установлен вид разрешенного использования «для размещения складских объектов». В соответствии со сведениями Единого государственного реестра недвижимости в границах земельного участка расположено нежилое здание с кадастровым номером 78:14:0007525:1055.

Письмом от 12.04.2021 № 05-25-12732/21-0-0 Комитет со ссылкой на пункт 14 статьи 39.16 ЗК РФ отказал в выкупе спорного земельного участка.

Апелляционным судом установлено, что в соответствии с Правилами землепользования и застройки Санкт-Петербурга, утвержденными постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 № 524, испрашиваемый земельный участок расположен в территориальной зоне ТД1-1_1-общественно-деловой зоне объектов многофункциональной общественно-деловой застройки и жилых домов, расположенных на территории исторически сложившихся районов и исторической застройки пригородов с включением объектов инженерной инфраструктуры.

Градостроительный регламент территориальной зоны ТД1-1_1 определен в пункте 2.3 Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга, в соответствии с которым целью выделения зоны является развитие существующих и преобразуемых территорий (включающих исторический центр Санкт-Петербурга и историческую застройку пригородов), предназначенных для размещения общественно-деловых объектов, с формированием на их основе комплексных многофункциональных зон общественно-деловой и сочетающейся с ней жилой застройки; развитие сферы социального и культурно-бытового обслуживания для обеспечения потребностей жителей указанных территорий в соответствующих среде формах; развитие необходимых объектов инженерной и транспортной инфраструктур.

Градостроительный регламент территориальной зоны ТД1-1_1 не предусматривает отнесение назначения земельного участка «для размещения складских объектов» ни к основным, ни к условно разрешенным видам использования. Территориальная зона, в пределах которой расположен земельный участок, не предусматривает возможности размещения складских объектов.

По обращению Общества Комитет в 2001 году разработал и утвердил распоряжением от 17.02.2001 № 690 проект границ земельного участка (шифт - 96-7503), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Киевская ул., д. 5, литера К, площадью 4 284 кв.м, с видом землепользования: аренда до 49 лет.

Распоряжение Комитета на разработку проекта планировки и проекта межевания территории (далее - ППТ и ПМ), в границах которой расположен рассматриваемый земельный участок, и утвержденные ППТ и ПМ отсутствуют.

Согласно пункту 4 статьи 85 ЗК РФ земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования. Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.

Однако такое использование не предполагает реализацию исключительного права на выкуп земельного участка для целей эксплуатации объектов недвижимости с видом разрешенного использования, не соответствующим градостроительному регламенту территориальной зоны.

Поскольку территориальная зона, в пределах которой расположен испрашиваемый Обществом участок, не предусматривает возможности размещения промышленных объектов, апелляционный суд приходит к выводу о том, что у Комитета не имелось правовых оснований для передачи его в собственность заявителя в порядке реализации последним права, предусмотренного статьей 39.20 ЗК РФ.

При таком положении решение подлежит отмене как принятое с нарушением норм материального права.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.08.2021 по делу № А56-37142/2021 отменить.

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

К.В. Галенкина

Судьи

Ю.С. Баженова

Н.С. Полубехина