Гражданский кодекс часть 1

при участии от кооператива «Темп» Некрестьянова Д.С. (доверенность от 11.11.2002), от КУГИ Баженовой Ю.С. (доверенность от 29.08.2002 № 5238-42), Валдайцевой В.Р. (доверенность от 23.08.2002 № 5076-42),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение от 20.05.2003 (судья Астрицкая С.Т.) и постановление апелляционной инстанции от 11.08.2003 (судьи Мельникова Н.А., Кожемякина Е.В., Горшелев В.В.) Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу № А56-37254/02,

у с т а н о в и л:

Производственный кооператив «Темп» (далее – кооператив «Темп») обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее – КУГИ) о понуждении внести изменения в договор от 21.12.99 № 11-А285073 аренды нежилого помещения общей площадью 111,1 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Декабристов, д. 9, лит. А, пом. 3-Н, путем заключения дополнительного соглашения на условиях представленной истцом редакции об установлении арендной платы в размере 81 у.е. за 1 кв. м в год согласно результатам индивидуальной оценки ставки арендной платы.

Решением от 20.05.2003 иск удовлетворен, суд обязал КУГИ заключить к договору аренды дополнительное соглашение, в котором пункт 3.1 договора изложить в предложенной кооперативом «Темп» редакции.

Постановлением апелляционной инстанции от 11.08.2003 решение изменено: КУГИ обязан заключить дополнительное соглашение к договору аренды на условиях проекта соглашения, представленного кооперативом «Темп».

В кассационной жалобе КУГИ просит отменить указанные судебные акты, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права. По мнению подателя жалобы, правовых оснований для внесения изменений в договор не имелось, а Закон Санкт-Петербурга № 149-51 таким основанием служить не может; исходя из принципа свободы договора у ответчика отсутствует обязанность по заключению дополнительного соглашения; суд неправомерно распространил действие дополнительного соглашения на отношения сторон, возникшие с 16.05.2000.

В судебном заседании представители КУГИ подержали кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель кооператива «Темп» против удовлетворения жалобы возражал, ссылаясь на то, что результаты индивидуальной оценки фактически применялись арендодателем при расчетах по договору аренды в течение более двух лет.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, между КУГИ (арендодатель) и кооперативом «Темп» (арендатор) заключен договор от 21.12.99 № 11-А285073 аренды нежилого помещения, расположенного по указанному выше адресу, для использования под нежилые цели сроком на 5 лет.

Размер и порядок внесения арендных платежей определены разделом 3 договора. Арендная плата за 1 кв. м в год составляет 141,622 у.е. без учета налога на добавленную стоимость.

Не согласившись с определенной в договоре ставкой арендной платы, кооператив «Темп» обратился в общество с ограниченной ответственностью «Центр консалтинга и оценки» (далее – Центр консалтинга и оценки) и заказал проведение индивидуальной оценки размера рыночной ставки арендной платы за вышеуказанное помещение.

Согласно отчету Центра консалтинга и оценки от 12.04.2000 № 1040006 рыночная ставка арендной платы за 1 кв. м общей площади помещения без учета налога на добавленную стоимость составляет 81 у.е.

Арендатор 16.05.2000 представил в КУГИ данный отчет для применения определенной по результатам индивидуальной оценки ставки арендной платы в договорных отношениях сторон.

В связи с неполучением согласия КУГИ на внесение соответствующих изменений в договор кооператив «Темп» обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Сдача имущества в аренду является одним из способов распоряжения собственником своим имуществом. От имени субъекта Российской Федерации в силу статей 125, 214 Гражданского кодекса Российской Федерации полномочия собственника осуществляют органы в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

В силу статей 71, 72, 73 Конституции Российской Федерации по вопросам собственности субъекта Российской Федерации, не входящим в ведение Российской Федерации, а также в совместное ведение Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, субъекты Российской Федерации обладают всей полнотой государственной власти. В соответствии со статьей 76 Конституции Российской Федерации субъекты Российской Федерации осуществляют собственное правовое регулирование, включая принятие законов.

В соответствии с подпунктом «ж» пункта 2 статьи 5 Федерального закона «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации», статьями 12, 30 Устава Санкт-Петербурга Законодательное Собрание Санкт-Петербурга устанавливает порядок управления и распоряжения собственностью Санкт-Петербурга путем принятия законов и иных нормативных правовых актов.

Законом Санкт-Петербурга от 18.09.97 №149-51 (с последующими изменениями) установлен порядок определения размера арендной платы за имущество, находящееся в собственности Санкт-Петербурга.

Заключая договоры аренды объектов нежилого фонда, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, КУГИ, являясь органом, уполномоченным собственником, в соответствии со статьей 125 Гражданского кодекса Российской Федерации, Положением о КУГИ, утвержденным распоряжением мэра Санкт-Петербурга от 02.12.94 № 1218-р, управляет и распоряжается данным имуществом в порядке, установленном собственником.

Следовательно, заключаемые КУГИ договоры аренды недвижимого имущества должны соответствовать Закону Санкт-Петербурга от 18.09.97 №149-51 (с последующими изменениями) как принятому субъектом Российской Федерации по вопросам своего ведения, а не как содержащему нормы гражданского права и являющемуся источником гражданского права.

Согласно статье 4 упомянутого Закона Санкт-Петербурга в редакции Закона Санкт-Петербурга от 28.11.2001 № 782-104, действовавшей на момент обращения кооператива «Темп» в арбитражный суд с настоящим иском, в случае возникновения спора о размере рыночной ставки арендной платы за конкретный объект нежилого фонда, определяемой арендодателем путем применения методов массовой оценки, арендатор вправе заказать проведение индивидуальной оценки. Её результаты подлежат применению при заключении договора аренды или дополнительного соглашения к нему, если оценка проведена оценщиком, имеющим право на проведение оценки государственной собственности. Таким образом, собственник взял на себя обязательство применять результаты индивидуальной оценки при предоставлении имущества в аренду, что не противоречит статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации и не нарушает принципа свободы договора.

Правило о применении результатов индивидуальной оценки содержалось и в статье 4 Закона Санкт-Петербурга в редакции Закона Санкт-Петербурга от 22.07.98 № 183-30, действовавшей на момент проведения индивидуальной оценки, поэтому вывод суда о распространении ставки арендной платы в размере 81 у.е. за кв. м на отношения сторон, начиная с 16.05.2000, правомерен.

Довод подателя жалобы о том, что указанная норма Закона Санкт-Петербурга не может служить основанием для внесения изменений в договор, кассационная инстанция находит ошибочным, поскольку из содержания договора следует, что обязательства арендатора по внесению арендной платы определяются в соответствии с нормативными правовыми актами Санкт-Петербурга по вопросам установления арендной платы. Часть вторая статьи 4 Закона Санкт-Петербурга сформулирована императивно, и применение результатов индивидуальной оценки является обязательным для КУГИ.

Возражения ответчика по содержанию отчета оценки подлежат отклонению на основании статей 12, 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», так как в установленном порядке достоверность оценки не оспорена.

При изложенных обстоятельствах кассационная инстанция пришла к выводу, что при вынесении обжалуемых судебных актов нормы материального права применены судом правильно, нарушения норм процессуального права не допущено. Поскольку решение суда было изменено постановлением апелляционной инстанции, последний из названных судебных актов подлежит оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.08.2003 по делу № А56-37254/02 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга – без удовлетворения.

Председательствующий И.В. Сергеева

Судьи И.Л. Грачева

Г.М. Рудницкий

2.4.4, 2.11.13.13, 2.11.13.19