Гражданский кодекс часть 1

при участии от администрации МО «Тихвинский район Ленинградской области» Ушаковой С.Е. (доверенность от 08.04.2003), Максимова В.В. (доверенность от 20.10.2003); от ЗАО «ТФЗ» Марченко Л.В. (доверенность от 02.04.2004),

рассмотрев 06.04.2003 в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации муниципального образования «Тихвинский район Ленинградской области» на решение от 09.10.2003 (судья Пасько О.В.) и постановление апелляционной инстанции от 14.01.2004 (судьи Гайсановская Е.В., Полубехина Н.С., Кадулин А.В.) Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу № А56-38305/02,

у с т а н о в и л:

Администрация муниципального образования «Тихвинский район Ленинградской области» (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к закрытому акционерному обществу «ТФЗ» (далее - ЗАО «ТФЗ») о взыскании 1 802 088 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2002 по 31.12.2002 и 115 549 руб. 90 коп. пеней за просрочку внесения платежей.

Решением от 06.03.2003 (судья Пасько о.В.) в иске отказано.

Постановлением апелляционной инстанции от 08.05.2003 (судьи Копылова Л.В., Кожемякина Е.В., Мельникова Н.А.) решение от 06.03.2003 оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 06.08.2003 решение от 06.03.2003 и постановление апелляционной инстанции от 08.05.2003 отменены. Дело передано на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

До принятия судом решения по делу истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) уменьшил размер исковых требований и просил взыскать с ответчика 1 351 566 руб. задолженности по арендной плате за период с 15.03.2002 по 31.12.2002 и 108 653 руб. 89 коп. пеней.

Решением от 09.10.2003, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 14.01.2004, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе Администрация просит решение и постановление апелляционной инстанции отменить и принять новое решение, удовлетворив исковые требования, ссылаясь на то, что заключенный сторонами договор аренды земельного участка и последующие изменения не противоречат действующему земельному и гражданскому законодательству.

В судебном заседании представитель Администрации поддержал доводы жалобы. Представитель ЗАО «ТФЗ» возразил против ее удовлетворения по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке в соответствии с требованиями статьи 286 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 26.11.2001 Администрация (арендодатель) и ЗАО «ТФЗ» (арендатор) заключили договор № 418.002/7 аренды земельного участка площадью 309 000 кв. м, расположенного по адресу: город Тихвин, Промплощадка. Срок действия договора по 30.10.2050 года.

Согласно условиям договора арендатор обязан ежеквартально равными долями перечислять арендодателю арендную плату (п. 2.5); размер арендной платы пересматривается арендодателем в одностороннем порядке на основании решений органов местного самоуправления или государственной власти Российской Федерации, централизованно устанавливающих оценочные зоны, размер нормативной цены земли, базовые ставки арендной платы и льготы путем письменного извещения арендатора» (п. 2.6).

В связи с принятием Федерального закона от 14.12.2001 №163-ФЗ «Об индексации ставок земельного налога» и постановления правительства Ленинградской области от 26.03.2002 № 23 «О методике определения арендной платы за земельные участки в Ленинградской области в 2002 году» Администрация уведомлением от 11.04.2002 № 275/01-09 сообщила арендатору об увеличении с 01.01.2002 размера годовой арендной платы по договору до 2 402 784 руб.

Ссылаясь на неисполнение арендатором обязательств по внесению арендных платежей в размере, указанном в уведомлении от 11.04.2002, Администрация обратилась в суд с данным иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд обеих инстанций исходил из того, что пункт 2.6 договора аренды от 26.11.2001 является ничтожным как противоречащий пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, а кроме того, уведомление об изменении размера арендной платы государственную регистрацию не прошло.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 4 и 5 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

В соответствии с пунктом 15 части второй статьи 289 АПК РФ указания арбитражного суда кассационной инстанции, в том числе на толкование закона, изложенные в его постановлении об отмене решения, постановления суда первой, апелляционной инстанций, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.

В постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 06.08.2003 по настоящему делу дано толкование пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации применительно к положениям пункта 2.6 договора аренды от 26.11.2001, в связи с чем вывод суда первой и апелляционной инстанций о ничтожности пункта 2.6 договора аренды, содержащейся в обжалуемых решении и постановлении апелляционной инстанции, подлежит исключению.

Вместе с тем согласно пункту 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и в соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации должно считаться незаключенным до тех пор, пока не будет зарегистрировано в установленном порядке.

Как установлено судом и не оспаривается ответчиком, уведомление от 11.04.2002 № 275/01-09 государственную регистрацию не прошло, а следовательно, суд правомерно отказал в удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л :

решение от 09.10.2003 и постановление апелляционной инстанции от 14.01.2004 Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу № А56-38305/02 оставить без изменения, а кассационную жалобу администрации муниципального образования «Тихвинский район Ленинградской области» - без удовлетворения.

Председательствующий Г.М. Рудницкий

Судьи Т.И. Сапоткина

ФИО1