Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-33093/2022) Частного образовательного учреждения дополнительного профессионального образования «Агентство образовательных программ» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу А56-39114/2022 (судья Бугорская Н.А.) , принятое

по иску Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в лице Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга»

к Частному образовательному учреждению дополнительного профессионального образования «Агентство образовательных программ»

о взыскании,

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга в лице Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Частному образовательному учреждению дополнительного профессионального образования «Агентство образовательных программ» (далее – ответчик, Агентство) о взыскании 943 723,08 руб. задолженности по арендной плате за период 01.02.2021 - 30.11.2021, 238 631,54 руб. пеней по состоянию на 09.12.2021 с последующим начислением с 10.12.2021 по ставке 0,15% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактического исполнения обязательства; расторжении договора аренды № 11-А295142 от 15.05.2000.

Определением от 14.07.2022 суд принял к производству встречное исковое заявление о признании недействительной односторонней сделки по изменению арендной платы по договору аренды № 11-А295142 от 15.05.2000, оформленной уведомлением от 16.09.2021 № 04- 14-18990/2021-0-0.

Решением суда от 01.09.2022 первоначальные исковые требования удовлетворены частично, в удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой он просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении первоначального иска отказать, встречный иск удовлетворить в полном объеме. В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что Акты проверки и Акты обследования объекта составлены не по установленной форме, без участия арендатора в присутствии неустановленных лиц, в силу чего доказательственной силы не имеют. Также податель жалобы ссылается на отсутствие в Актах ККИ информации о том, какая площадь используется ответчиком под образовательные цели, в силу чего невозможно однозначно установить использование площади не под социально значимый вид деятельности. Как считает податель жалобы, суд первой инстанции неправомерно отказал в проведении судебной строительно-технической экспертизы по установлению параметров помещения, в то время как предметом доказывания в рамках настоящего спора является размер арендной платы, который заявлен истцом на основании недостоверных показателей. Выводы суда о законности требований истца о взыскании арендной платы и пеней считает неправомерными. В части удовлетворения требования истца о расторжении договора полагает решение суда также подлежащим отмене, поскольку в данном случае имело место злоупотребление правом со стороны истца.

Истцом представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором он доводы апелляционной жалобы оспаривает и просит обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Определением апелляционного суда от 16.01.2023 производство по делу приостановлено до вынесения Арбитражным судом Северо-Западного округа постановления по делу № А56-37648/2022.

Определением апелляционного суда от 26.06.2023 производство по делу возобновлено.

К дате судебного заседания в материалы дела от истца поступила письменная правовая позиция по существу спора и ходатайство о приобщении расчетов задолженности.

В судебном заседании представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал, на ее удовлетворении настаивал.

Представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании договора аренды №11-А295142 от 15.05.2000 (далее - договор) ответчик занимает помещения общей площадью 140,5 кв.м по адресу: 190000, г. Санкт-Петербург. Большая Морская улица, д. 53/8. литера А, пом. 20н, пом. 10Н (далее - Объект).

В нарушение п. 2.2.2 договора ответчик не выполнил принятых на себя обязательств по своевременному внесению арендной платы.

По состоянию на 09.12.2021 задолженность ответчика по внесению арендной платы за период с 01.02.2021 по 30.11.2021 составила 943 723,08 руб.

За просрочку внесения арендной платы ответчику, на основании п. 4.8 договора, начислены пени в размере 0,15% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

По состоянию на 09.12.2021 сумма пеней составила 238 631,54 руб.

В соответствии с п. 5.3.2 договора возникновение задолженности по внесению арендной платы в течении 3-х месяцев является основанием для досрочного его расторжения.

В адрес ответчика направлена претензия №ПР-48379/21-0-0 от 09.12.2021 с предложением о погашении задолженности, добровольном расторжении договора аренды и освобождении занимаемых объектов недвижимости.

Претензия оставлена ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с иском.

Как следует из встречного иска, согласно п. 1.1 договора объект передан в аренду для использования под образовательные цели, в связи с чем при заключении договора была применена льготная ставка арендной платы с применением коэффициента социальной значимости 0,1 (п. 3.1 договора).

По результатам проведенной Комитетом по контролю за имуществом Санкт-Петербурга (ККИ) проверки составлены акты №44-Л/Ю/2021, № 45-Л/Ю/2021 от 02.02.2021, в котором установлено, что на объекте не осуществляется социально значимый вид деятельности. Объект используется под склад.

В соответствии с п. 3.1 договора в адрес арендатора СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» направило Уведомление об изменении арендной платы от 16.09.2021 № 04-14-16991/21-0-0 (далее - уведомление), согласно которому с 02.02.2021 размер арендной платы за пользование объектом составляет полную рыночную ставку арендной платы с применением коэффициента социальной значимости равного 1.

Между тем ответчик считает, что выводы по результатам проверки фактического использования помещения, не являются достоверными, а акты №44- Л/Ю/2021, № 45-Л/Ю/2021 от 02.02.2021, составленные в одностороннем порядке, не свидетельствует, что под социально значимый вид деятельности ответчик использует площадь менее 70% от общей площади арендуемого помещения.

Полагая применение коэффициента социальной значимости равного 1 необоснованным, Агентство просит признать недействительной одностороннюю сделку по изменению размера арендной платы по договору аренды №11-А295142 от 15.05.2000, оформленную уведомлением от 16.09.2021 № 04-14-1691/21-0-0.

Суд первой инстанции, признав частично обоснованными первоначальные исковые требования и необоснованными требования встречные, пришел к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения первоначального иска и отсутствии оснований для удовлетворения встречного иска.

Заслушав объяснения представителей сторон, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выводы суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции не находит оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии с ч. 5 ст. 3 Закона Санкт-Петербурга от 19.07.2005 № 377-57 «О порядке предоставления льгот по арендной плате за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург» (далее - Закон) льготы по арендной плате за объекты нежилого фонда применяются при условии, если арендатор осуществляет социально значимый вид деятельности, соответствующий установленным требованиям.

Подтверждение о соответствии деятельности арендатора установленным требованиям предоставляется арендатору соответствующим исполнительным органом государственной власти Санкт-Петербурга в порядке, установленном Правительством Санкт-Петербурга.

Если в процессе осуществления социально значимого вида деятельности деятельность арендатора перестает соответствовать установленным требованиям, льготы по арендной плате за объекты нежилого фонда не применяются, а арендная плата рассчитывается и взыскивается в полном объеме (ст. 4 Закона).

На основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 28.12.2005 № 2002 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга от 29.06.2005 № 377-57 «О порядке предоставления льгот по арендной плате за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург» Комитетом по контролю за имуществом Санкт-Петербурга 02.02.2021 проведена проверка фактического использования Объектов (акт проверки фактического использования объекта нежилого фонда от 02.02.2021 №43-Л/Ю/2021).

По результатам проведенной проверки установлено, что на объекте не осуществляется социально значимый вид деятельности. Объект используется под склад.

В соответствии с п. 3.1 договора, в адрес арендатора СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» было направлено Уведомление об изменении арендной платы от 16.09.2021 № 04-14-16991/21-0-0 (далее - Уведомление), согласно которому с 02.02.2021 (даты акта обследования) размер арендной платы за пользование объектом составляет полную рыночную ставку арендной платы с применением коэффициента социальной значимости, равного 1.

В соответствии с уведомлением Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Санкт-Петербургу от 03.12.2021 КУВД-001/2021-50982808 № PKPVDMFC-2021-12-01-275953 в отношении Объекта в Едином государственном реестре недвижимости внесены изменения по арендной плате.

Как следует из акта обследования объекта нежилого фонда (10-Н, 20-Н) от 25.11.2021, объект является составной частью отеля «Биг Марин».

Установить лица, использующие объект, не представляется возможным. Объект используется для размещения склада и санузла.

Кроме того, в акте указанно на выявленные нарушения, а именно, несоответствие планировки объекта документам технического и кадастрового учета, а также несоответствие вида фактического использования объекта цели использования Объекта, изложенной в п. 1.1. договора. Объект используется для размещения склада. С учетом изложенного оснований для сохранения льготного расчета арендной платы не имеется.

В соответствии со ст. 8 Закона Санкт-Петербурга от 24.06.2009 № 335-66 «О Правительстве Санкт-Петербурга» Правительство Санкт-Петербурга распределяет полномочия между исполнительными органами государственной власти Санкт-Петербурга, утверждает положения о соответствующих исполнительных органах государственной власти Санкт-Петербурга.

Комитет по контролю за имуществом создан от имени субъекта Российской Федерации - города Санкт-Петербурга постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 23.03.2016 № 207 «О мерах по совершенствованию контроля за использованием объектов недвижимости Санкт-Петербурга» и является исполнительным органом государственной власти Санкт-Петербурга.

Пунктами 1.2 и 1.3 Положения о Комитете по контролю за имуществом Санкт-Петербурга, утвержденного постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 23.03.2016 № 207 «О мерах по совершенствованию контроля за использованием объектов недвижимости Санкт-Петербурга»ё, установлено, что ККИ проводит государственную политику в сфере контроля за использованием и сохранностью государственного имущества Санкт-Петербурга (за исключением объектов жилищного фонда), обеспечения проведения инвентаризации объектов нежилого фонда, а также в сфере земельных отношений в части, касающейся обеспечения проведения инвентаризации земель и инвентаризации территорий зеленых насаждений общего пользования в Санкт-Петербурге, осуществления земельного контроля в Санкт-Петербурге, выявления и предотвращения деятельности по самовольному строительству на территории Санкт-Петербурга, а также демонтажа самовольных построек на территории Санкт-Петербурга, и координирует деятельность исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга в указанных сферах, является уполномоченным органом по осуществлению земельного контроля в Санкт-Петербурге.

Согласно п. 1.2 и 1.4 распоряжения Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга от 05.09.2017 № 11-р «Об утверждении Порядка проведения обследований земельных участков и объектов нежилого фонда» (далее - распоряжение Комитета от 05.09.2017 № 11-р) обследование земельных участков - это визуальный осмотр должностными лицами ККИ земельных участков с целью проверки соблюдения условий договоров, заключенных в отношении объектов недвижимости.

В соответствии с п. 1.4 распоряжения Комитета от 05.09.2017 № 11-р предметом обследования является соблюдение исполнительными органами государственной власти Санкт-Петербурга, органами местного самоуправления, юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами прав Санкт-Петербурга на объекты недвижимости, а также требований по использованию объектов недвижимости.

На основании п. 3.1 распоряжения Комитета от 05.09.2017 № 11-р обследование может проводиться должностными лицами ККИ без взаимодействия с правообладателем (пользователем) объекта недвижимости.

Обследование проводится по месту нахождения объекта недвижимости.

Должностными лицами Комитета, указанными в Приказе, проводятся следующие действия: визуальный осмотр объектов недвижимости; обмеры, фотографирование и видеосъемка (в случае необходимости) объектов недвижимости и их частей (п. 3.1 распоряжения Комитета от 05.09.2017 № 11-р).

В данном случае, обследование объекта нежилого фонда произведено в рамках полномочий, установленных вышеуказанными нормативно-правовыми актами, а также в рамках гражданско-правовых отношений.

Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга осуществлял проверку фактического пользования, находящегося в государственной собственности объекта недвижимого имущества - земельного участка, являясь лицом, уполномоченным на совершение данных действий.

Его действия по обследованию объекта были направлены на выявление фактического состояния имущества Санкт-Петербурга, соблюдение условий договора.

На основании ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Таким образом, акты обследования Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга являются надлежащими доказательствами по делу и обязанность уведомлять арендатора о выезде на объект для Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга не установлена.

В данном случае обследования спорного объекта нежилого фонда, в том числе на предмет соблюдения арендатором условий заключенного им с Комитетом договора, были произведены ККИ без вмешательства в хозяйственную деятельность арендатора, в рамках полномочий, установленных означенными нормативно-правовыми актами, в связи с чем не требовали ни участия ответчика или его представителя, ни необходимости его вызова для их проведения, так как обязанность уведомлять хозяйствующий субъект о предстоящем обследовании объекта недвижимости, находящегося в собственности у государства, отсутствует, поскольку проверка проводится не в отношении хозяйствующего субъекта, а в отношении объекта недвижимого имущества.

В силу изложенного суд первой инстанции правомерно признал акты обследования Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга надлежащими доказательствами по делу.

Учитывая изложенное и выявленные нарушения вывод суда первой инстанции о применении коэффициента социальной значимости равного 1 при расчете арендной платы по договору к периоду с даты первого обследования 02.02.2021 является законным и обоснованным. Оснований не согласиться с указанным выводом у суда апелляционной инстанции не имеется, в силу чего в удовлетворении встречного иска отказано правомерно.

В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно ст. 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении платы за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Факт передачи нежилых помещений в аренду подтверждается материалами дела.

Доказательств, подтверждающих внесение арендной платы за спорный период своевременно и в указанном размере, ответчиком не представлено, требование истца документально не оспорено.

Исполнение обязательств может обеспечиваться способами, предусмотренными п. 1 ст. 329 ГК РФ, включая неустойку.

Начисление пеней предусмотрено п. 4.8 договора и соответствует ст. 330 ГК РФ.

Расчет проверен судом и признан правильным.

Истец также просит взыскать с ответчика неустойку в размере 0,15 %, начиная с 10.12.2021 по день фактической уплаты долга на сумму 943 723,08 руб. за каждый день просрочки.

Вместе с тем Постановлением Правительства РФ от 28.03.2022 № 497 на период с 01.04.2022 по 01.10.2022 в Российской Федерации введен мораторий.

Как следует из правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в п.7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.12.2020 № 44 «О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в период действия моратория проценты за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ, неустойка (ст. 330 ГК РФ), пени за просрочку уплаты налога или сбора (ст. 75 Налогового кодекса Российской Федерации), а также иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория, к лицу, подпадающему под его действие (пп. 2 п. 3 ст. 9.1, абзац десятый п. 1 ст. 63 Закона о банкротстве).

При указанных обстоятельствах, в связи с введением указанного моратория, требования о взыскание неустойки мотивированно удовлетворено судом первой инстанции в части.

В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.

В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Требование о расторжении договора основано на п. 5.3.2 договора, который предусматривает, что договор может быть, досрочно расторгнут по требованию Комитета по решению суда при возникновении задолженности по внесению предусмотренной условиями договора платы в течение трех месяцев независимо от ее последующего внесения.

Таким образом, в рассматриваемом случае правовым основанием для расторжения договора явилось его существенное нарушение ответчиком - невнесение арендной платы в установленный договором срок.

Истец направил ответчику претензию от ПР-48379/21-0-0 от 09.12.2021 с требованием об уплате задолженности и пени, а также предложением о расторжении договора аренды.

Судом установлено, что за ответчиком числится задолженность по арендной плате, что свидетельствует о наличии оснований для расторжения договора по требованию арендодателя, предусмотренных договором, в связи с чем, суд пришел к верному выводу об удовлетворении требования о расторжении договора.

В части довода о незаконном отказе суда первой инстанции в назначении по делу судебной строительно-технической экспертизы по установлению параметров помещения суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч. 1 ст. 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле; в случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

В силу ч. 1 ст. 64 и ст. 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств, при оценке которых он руководствуется правилами ст. 67 и 68 АПК РФ об относимости и допустимости доказательств.

Заключение эксперта является одним из доказательств по делу, которое не имеет заранее установленной силы, и оценивается наряду с другими доказательствами (ч.2 ст. 64, ч. 3 ст. 86 АПК РФ).

С учетом изложенного, вопрос о необходимости проведения экспертизы, согласно ст. 82 АПК РФ, находится в компетенции суда, разрешающего дело по существу, судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания, поэтому требование одной из сторон о назначении судебной экспертизы не создает обязанности суда ее назначить.

Отказывая в удовлетворении ходатайства о назначении по делу экспертизы, суд первой инстанции исходил из предмета спора по первоначальному иску и встречному иску, а также собранных по делу доказательств.

Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для признания вывода суда первой инстанции об отказе в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы неправомерным, поскольку, вопреки доводам апелляционной жалобы, заявленные к постановке перед экспертами вопросы к предмету рассматриваемого спора не относятся и законности изменения коэффициента и размера арендной платы не опровергают, в силу чего в удовлетворении ходатайства отказано правомерно.

При указанных обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают правомерности выводов суда, а лишь выражают несогласие с ними, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении иска и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу спора, влияли на обоснованность и законность судебного акта в обжалуемой части, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.09.2022 по делу № А56-39114/2022 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

И.В. Масенкова

Судьи

В.А. Семиглазов

В.Б. Слобожанина