Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-21849/2017) ЗАО "Промышленная группа "Техноком" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.07.2017 по делу № А56-39484/2015 (судья Кротов С.М.), принятое

по иску ЗАО "Промышленная группа "Техноком"

к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга

3-и лица: 1) ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга", 2) ООО "ПетербургГАЗ"

о расторжении договора и взыскании убытков в виде затрат в связи с заключением договора,

установил:

Закрытое акционерное общество «Промышленная группа «Техноком» (далее – истец, общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковыми требованиями к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – ответчик, комитет) о расторжении договора купли-продажи от 15.10.2013 №11308-АЗ; взыскании 16 000 000 руб. оплаты по данному договору; 6 451 874 руб. 86 коп. убытков в виде затрат, понесенных в связи с заключением указанного договора.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга» (далее - Фонд).

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.10.2015 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением апелляционной инстанции от 30.12.2015 данное решение отменено, договор купли-продажи от 15.10.2013 №11308-АЗ расторгнут, с Комитета в пользу общества взыскано 16 000 000 руб., уплаченных по договору, 6 355 493 руб. 86 коп. убытков; в остальной части иска отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 21.04.2016 решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.10.2015 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2015 отменены; дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

При новом рассмотрении суд определением от 01.09.2016 привлек третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью Газораспределительная организация «ПетербургГаз».

В связи с проведением экспертизы суд определением от 06.02.2017 приостановил производство по делу. После возобновления производства по делу истец в судебном заседании 01.06.2017 заявил в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об уточнении исковых требований, просил суд расторгнуть договор от 15.10.2013 №11308-АЗ купли-продажи земельного участка с расположенным на нем зданием, взыскать с ответчика 16 000 000 руб., оплаченных по договору, 12 133 502 руб. 73 коп. убытков в виде затрат, понесенных в связи с заключением договора; уточненные требования приняты судом к рассмотрению (л.д. 106, 112, 113 т.4).

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.07.2017 в удовлетворении исковых требований отказано.

Общество подало апелляционную жалобу, в которой просило решение отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Комитет и ООО «ПетербургГАЗ» представили отзывы на апелляционную жалобу, в которых выразили несогласие с её доводами.

В судебном заседании представитель общества заявил ходатайство об отложении судебного разбирательства для предоставления возможности рассмотрения вопроса об урегулировании спора в форме заключения мирового соглашения. Представитель комитета не возразил против удовлетворения ходатайства. Определением от 04.10.2017 суд отложил рассмотрение дела, предоставив сторонам возможность внесудебного урегулирования спора.

В судебном заседании 22.11.2017 представители сторон вновь ходатайствовали об отложении судебного разбирательства, мотивируя его ссылкой на те же обстоятельства. Определением апелляционного суда от 22.11.2017 рассмотрение дела отложено для предоставления сторонам возможности внесудебного урегулирования спора.

Не достигнув ожидаемого результата, не оформив мирового соглашения, представители участвующих в деле лиц просили в судебном заседании 17.01.2018 рассмотреть спор по существу; представитель истца поддержал доводы жалобы, просил судебный акт отменить; представитель ответчика против удовлетворения требований жалобы возразил.

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв до 24.01.2018, после перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда при участии представителей истца и ответчика.

Представитель истца заявил ходатайство о проведении экспертизы, представитель ответчика возразил против удовлетворения ходатайства.

Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд в соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. Если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором, либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства, либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

Таким образом, судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания; следовательно, требование одной из сторон о назначении судебной экспертизы с учетом субъективной оценки ею обстоятельств дела не создает обязанности суда ее назначить.

В данном случае, исследовав имеющиеся в деле доказательства, принимая во внимание предмет требований во взаимосвязи с обстоятельствами, изложенными обществом в обоснование правомерности их предъявления, апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии необходимости проведения экспертизы по поставленному истцом вопросу, ввиду того, что разрешение экспертом этого вопроса не будет иметь правового значения для разрешения спора, исходя из уже имеющихся в материалах дела доказательств и условий договора.

Третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили, поэтому в соответствии с данными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 разъяснениями дело рассмотрено в их отсутствие.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, Фондом имущества, действующим от имени Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (в настоящее время - Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга) на основании договора поручения от 20.04.2010 №Фао-238/2010 и доверенности от 27.05.2013 №12377-42, в соответствии с распоряжением от 14.05.2013 №647-рз о продаже расселенного многоквартирного жилого дома одновременно с отчуждением покупателю земельного участка по адресу: Санкт- Петербург, улица Седова, дом 99, корпус 5, литера А, был проведен 25.09.2013 аукцион по продаже земельного участка с расположенным на нем жилым домом по вышеуказанному адресу.

Истец на основании протокола подведения итогов открытого аукциона от 25.09.2013 был признан победителем аукциона по продаже здания совместно с земельным участком.

Между комитетом и ЗАО «Промышленная Группа «Техноком» заключен договор от 15.10.2013 №11308-АЗ купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым зданием (далее - договор), согласно условиям которого комитет обязался передать в собственность общества, а общество обязалось принять и оплатить цену за земельный участок, расположенный по адресу: <...>, литера А, площадью 790 кв.м, кадастровый номер 78:12:0007145:2, входящий в состав земель населенных пунктов, предоставленный для размещения жилого дома (жилых домов) и иного использования, не противоречащего ограничениям, установленным должным органом власти (местного самоуправления) согласно законодательству и утвержденным строительным, санитарным, природоохранным, противопожарным нормам. Участок расположен в границах, установленных в соответствии с кадастровым паспортом земельного участка с указанием кадастрового номера и земель, в состав которых входит земельный участок; многоквартирный дом, расположенный по адресу: <...>, литера А, общей площадью 790,4 кв.м, кадастровый номер 78:12:7145:2:12, этажность - 3 (количество подземных этажей - 1), назначение - многоквартирный дом (пункт 1.1 договора).

В пункте 3.2.3 договора (с учетом пункта 1.1.1 договора) оговорена обязанность покупателя осуществить снос здания в течение 6 (шести) месяцев с момента заключения договора и возвести на освобожденном участке объект недвижимости в течение 42 (сорока двух) месяцев с момента заключения договора, или осуществить реконструкцию здания в течение 42 (сорока двух) месяцев с момента заключения договора.

Перечень ограничений земельного участка изложен в распоряжении комитета от 14.05.2013 №647-рз - земельный участок находится в жилой зоне; земельный участок находится в многофункциональной зоне среднеэтажных и многоэтажных многоквартирных жилых домов, объектов общественно-деловой застройки расположенных на территории исторически сложившихся районов Санкт-Петербурга с включением объектов инженерной инфраструктуры; участок площадью 83 кв.м - охранная зона сетей связи и сооружений связи; участки площадью 93 кв.м и 66 кв.м - охранная зона канализационных сетей; участок площадью 51 кв.м - охранная зона газораспределительной сети.

Цена продажи объекта определена в пункте 2.1 договора в размере 16 000 000 руб., в том числе цена продажи здания - 106 000 руб., цена продажи земельного участка -15 894 000 руб.

На основании договора общество зарегистрировало право собственности на многоквартирный дом (свидетельство о государственной регистрации права №78-АЗ 134961) и земельный участок (свидетельство №78-АЗ 134962).

Как указал истец при обращении в арбитражный суд с данным иском, осуществляя во исполнение заключенного с комитетом договора мероприятия по подготовке здания к демонтажу, общество обнаружило, что по фасаду дома протянут газопровод к дому №99 корп. 6 по ул. Седова, в результате чего общество было вынуждено прекратить проведение дальнейших работ и обратиться в ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» и ГРО «ПетербургГаз» с просьбой оказать содействие в ускорении решения вопроса о переносе газораспределительной сети с фасада аварийного здания (ул. Седова, дом 99, корп. 5) за счет ведомственного бюджета.

Фонд в письме от 13.08.2014 №4007/32 сообщил, что направил обращение в ГРО «ПетербургГаз» (письмо от 06.08.2014 №3886/32) с просьбой об ускорении проведения работ по переносу газопровода с фасада аварийного здания (ул. Седова, дом 99, корп. 5).

Письмом от 22.07.2014 №711 общество обратилось к ГРО «ПетербургГаз» с просьбой принять экстренные меры по переносу газораспределительной сети с фасада аварийного здания (ул. Седова, дом 99, корп. 5) для дальнейшего срочного демонтажа здания.

В письме от 15.09.2014 №ИВ-7961/14 ГРО «ПетербургГаз» подтвердило наличие на фасаде здания газопровода низкого давления, находящегося в собственности Санкт-Петербурга в лице комитета; также предложило обществу направить обращение о заключении договора на оказание услуг по ликвидации ограничений для строительства на земельном участке.

Общество обратилось в администрацию Невского района Санкт-Петербурга по вопросу демонтажа действующей газораспределительной сети с фасада здания. По результатам совещания, проведенного с участием представителей ГКУ «Жилищное агентство Невского района СПб», ПЭУ №3 ООО «ПетербургГаз», УГЗ МЧС по Санкт-Петербургу (протокол совещания от 21.10.2014 № 31), указано, что в заключении о признании здания аварийным и подлежащим сносу от 10.12.2008 №569 не отмечено наличие сетей газоснабжения на фасаде, в перечень обременении распоряжения комитета от 14.05.2013 №647-рз не включен действующий трубопровод сетей газоснабжения, находящийся на фасаде здания.

По мнению общества, ввиду наличия на фасаде здания указанного газопровода, не удалось согласовать установку временного ограждения здания.

В письме от 09.10.2014 №03/1357-14 ГРО «ПетербургГаз» указало, что согласование схемы временного ограждения возможно после выполнения комплекса мер по обеспечению сохранности газопровода и решения вопроса о его перекладке. В письме ОАО энергетики и электрификации «Ленэнерго» «Кабельная сеть» от 24.11.2014 №033/24-264 приведены аналогичные мотивы отказа.

Полагая, что при проведении аукциона и заключении договора комитет в нарушение пункта 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации скрыл сведения о наличии обременения здания и земельного участка в виде газопровода низкого давления, проходящего по фасаду здания, находящегося в собственности Санкт-Петербурга, истец обратился в арбитражный суд с требованиями о расторжении договора купли-продажи, взыскании с ответчика оплаченных денежных средств по договору и понесенных расходов в виде убытков.

Суд первой инстанции, применив нормы гражданского, земельного и процессуального законодательства, исследовав доказательства во взаимосвязи с условиями договора, отказал в удовлетворении требований ввиду их необоснованности.

Апелляционный суд, изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов жалобы и возражений на неё, счел отсутствующими основания для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.

В пункте 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации оговорено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации продавец земельного участка должен предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок. Продавец обязан также сообщить иные исчерпывающие сведения о земельном участке. Неисполнение этих требований влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации.

В случае предоставления покупателю продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (пункт 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации).

Следовательно, для возникновения у покупателя права требовать расторжения договора купли-продажи земельного участка необходимо одновременное наличие заведомо ложной информации об ограничениях и обременениях земельного участка, то есть содержащей сведения об обстоятельствах, не имеющих места в реальности, точно известной представившему ее лицу; знание данной информации могло повлиять на покупку земельного участка.

Пунктом 6.8.1 ГОСТ Р 54983-2012 установлено, что при выводе из эксплуатации участков газопроводов должна проводиться их утилизация (ликвидация). Газопровод при этом может быть законсервирован (пункт 6.8 ГОСТ Р 54983-2012), если газопровод выводится из эксплуатации временно (пункт 6.8.1 ГОСТ Р 54983-2012).

При ликвидации выводимых из эксплуатации участков газопроводов должна быть выполнена установка и заварка заглушек на действующем участке газопровода (пункт 6.8.2 ГОСТ Р 54983-2012).

Отключаемые участки наружных газопроводов, также внутренних при демонтаже газового оборудования должны в соответствии с пунктом 175 Федеральных норм и правил в области промышленной безопасности "Правила безопасности сетей газораспределения и газопотребления", утвержденных приказом Ростехнадзора от 15.11.2013 N542, обрезаться, освобождаться от газа и завариваться наглухо в месте ответвления.

Довод о том, что указанная в кадастровом паспорте площадь и расположение на земельном участке охранной зоны газораспределительной сети не позволяли предположить, что спорный газопровод является действующим, правомерно отклонен судом первой инстанции. В связи с возведением на земельных участках объектов возникают ограничения прав на земельные участки в виде охранных зон систем газораспределения, указанные зоны подлежат регистрации в соответствии с законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 21 Правил охраны газораспределительных сетей, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 20.11.2000 №878). Вместе с тем в связи с возведением в установленном порядке объектов на земельных участках считаются фактическими установленными охранные зоны (аналогичная позиция изложена в решении Верховного Суда Российской Федерации от 18.09.2013 №АКПИ13-851), то есть охранные зоны возникают не с момента их регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а с момента создания газопровода в установленном законом порядке.

Исходя из положений пункта 9 Правил охраны газораспределительных сетей, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 20.11.2000 №878, в связи с возведением объекта подлежат соблюдению и нормативные расстояния, которые не тождественны охранным зонам и существуют независимо от последних, при этом действующее законодательство не содержит требований о регистрации таких нормативных расстояний (СП 62.13330.2011. Свод правил. Газораспределительные системы. Актуализированная редакция СНиП 42-01-2002, утвержденных приказом Минрегиона Российской Федерации от 27.12.2010 №780).

Таким образом, апелляционный суд счел обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что у ответчика при заключении договора не имелось законодательно подтвержденных оснований исходить из предположения, что газопровод не является действующим, равно как и оценивать реальный объем затрат, необходимых для осуществления инвестиционного проекта, его экономическую обоснованность, исходя из такого предположения.

Более того, само по себе отсутствие у общества данной информации не свидетельствует о возникновении такого ущерба, который в значительной степени лишает общество того, на что оно было вправе рассчитывать при заключении договора.

Сведения о расходах, необходимых для переноса газопровода, и возможных сроках такого переноса были известны истцу до подачи искового заявления и представлены в материалы дела.

Истец при подаче заявки на аукцион по продаже спорных объектов, проявляя обычную степень осмотрительности, должен был предпринять дополнительные меры, направленные на проверку фактических характеристик и наличия соответствующих обременений.

В рассматриваемом случае в раздел 1 договора включены все сведения об обременениях, ограничениях земельного участка, в соответствии с кадастровым паспортом земельного участка от 25.03.2013 №78/201/13-57306. При проведении оценки здания и земельного участка была осуществлена фотофиксация объекта, результаты данной фотофиксации отражены в отчете об оценке от 24.05.2013 №Фао - 198/2013. Этой фотофиксацией подтверждено наличие газопровода, проходящего по фасаду здания.

Покупатель согласно пункту 6.1 договора купли-продажи до момента заключения договора ознакомился с состоянием объекта, с кадастровым паспортом здания, содержащим кадастровый номер, и техническим паспортом на здание.

Следовательно, до момента заключения договора истец был надлежащим образом ознакомлен с состоянием здания и земельного участка, их техническими характеристиками, в связи с чем обладал возможностью оценить затраты, необходимые для исполнения инвестиционных обязательств.

В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие, что при продаже земельного участка покупателю представлена заведомо ложная информация о его обременениях, повлиявшая на решение покупателя приобрести спорный земельный участок.

Как правомерно указано судом первой инстанции, необходимость несения дополнительных расходов на демонтаж газопровода в размере 17,5 % от стоимости приобретенного существа, сама по себе не свидетельствует об экономической необоснованности приобретения имущества истцом.

Несоответствие оценки спорного земельного участка и расположенного на нем здания его рыночной стоимости материалами дела не подтверждено.

Довод общества, что работы по переносу трассы прокладки газопровода занимают продолжительный период времени, не позволяют выполнить работы по демонтажу здания в согласованный в договоре срок, правомерно отклонен судом первой инстанции, поскольку истец не пояснил, каким образом он лишается того, что рассчитывал получить при заключении договора, в том числе и при невыполнении работ в срок. При этом истец не был лишен возможности обратиться в комитет за продлением срока исполнения инвестиционных обязательств или внесением иных изменений в договор в установленном законом порядке.

Таким образом, доводы истца о существенном нарушении комитетом условий договора купли-продажи, непредставлении ему соответствующих действительности и обладающих достаточной степенью полноты сведений об обременениях земельного участка, являются необоснованными.

Учитывая изложенное, апелляционный суд полагает правомерным отказ суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований о расторжении договора.

Отказывая в удовлетворении исковых требований в части взыскания убытков, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (статья 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

По смыслу этих норм права для наступления ответственности (возмещения убытков, упущенной выгоды) необходимо одновременное наличие следующих условий: наступление вреда (ущерба, упущенной выгоды), вина причинителя вреда и причинно-следственная связь между первыми двумя элементами, то есть упущенная выгода (убытки) подлежит возмещению в случае доказанности факта ее наступления, причинно – следственной связи между действиями ответчика и упущенной выгодой (убытками) истца, самой упущенной выгоды (убытков), вины ответчика. При этом истцом подлежит доказыванию также и размер упущенной выгоды (убытков).

Отсутствие хотя бы одного из названных условий или их недоказанность влечет отказ в удовлетворении требований лица, заявившего о их возмещении.

По правилам статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В рассматриваемом случае неисполнимость реализации проекта, отсутствия условий достижения цели при изложенных обстоятельствах не доказаны; наличие неустранимых препятствий в пользовании обществом земельным участком документально не подтверждено; что исключает возможность удовлетворения исковых требований о взыскании с комитета в пользу общества уплаченных денежных средств по договору купли-продажи от 15.10.2013 в размере 16 000 000 руб.

Статьей 2 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

Следовательно, дополнительные расходы, относительно несения которых заявило общество, являются коммерческими рисками и не подлежат возмещению.

Иные доводы апелляционной жалобы не содержат каких-либо новых обстоятельств, не исследованных судом первой инстанции, опровергающих выводы судебного решения; они аналогичны основаниям заявленных требований, были предметом исследования суда первой инстанции, по которым суд первой инстанции высказал в решении свои суждения; данные доводы направлены на иную оценку собранных по делу доказательств и переоценку выводов суда.

При таких обстоятельствах обжалуемое решение является законным, обоснованным и отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05 июля 2017 года по делу № А56-39484/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.М. Горбик

Судьи

Т.А. Кашина

Ж.В. Колосова