Гражданский кодекс часть 1

при участии от индивидуального предпринимателя ФИО1 ФИО2 (доверенность от 11.04.2022), отМежрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области ФИО3(доверенность от 29.12.2023),

рассмотрев 31.01.2024 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2023 по делу № А56-39572/2022,

у с т а н о в и л:

Индивидуальный предприниматель ФИО1, ОГРНИП <***> (далее – Предприниматель), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Межрегиональному территориальному управлению федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области, адрес: 191186, Санкт-Петербург, Гороховая ул., д. 2/6, лит. А, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – МТУ Росимущества), с учетом уточнения, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 47:15:0112002:624, следующим образом:

- исключить пункт 2.2 договора;

- изменить пункт 3.1 договора, установив ежегодный размер арендной платы в размере, определенном экспертом;

- изложить пункт 3.3 договора, изложив его в следующей редакции: «3.3. Размер арендной платы изменяется Арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в 5 лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. Новый размер арендной платы становится обязательным с момента получения Арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в Договор»;

- включить в договор пункт 4.2.7 в следующей редакции: «4.2.7. Передать земельный участок и межевые знаки по акту приема-передачи не позднее 10 дней с момента заключения настоящего Договора»;

- исключить пункт 4.4.14 договора.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Федеральное государственное унитарное предприятие «Научно-исследовательский технологический институт имени А.П. Александрова», адрес: 188540, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Предприятие).

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.06.2023 урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора аренды земельного участка, пункты 2.2, 3.1, 3.3, 4.4.14 договора изложены в приведенной судом редакции, оснований для включения пункта 4.2.7 договора редакции заявителя судом не установлено.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2023 данное решение изменено в части урегулирования разногласий по пунктам 2.2, 3.1 договора, соответствующие условия договора приняты в следующей редакции:

- пункт 2.2 договора: «Условия договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами после заключения договора. На момент заключения договора участок находится в фактическом пользовании арендатора, акт приема-передачи не оформляется».

- пункт 3.1 договора: «Арендатор обязуется оплачивать арендную плату в год в размере 1 828 378 руб. (Один миллион восемьсот двадцать восемь тысяч триста семьдесят восемь) руб. на основании заключения ООО «Центр независимой профессиональной экспертизы «Петроэксперт» ФИО4 от 30.01.2023 № 22/133-А56-39572/2922».

В кассационной жалобе МТУ Росимущества, ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального права, на несоответствие его выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит отменить постановление от 14.10.2023 и оставить в силе решение от 19.06.2023.

Податель жалобы считает, что условия пунктов 2.2 и 3.1 договора в предложенной им редакции, предполагающие распространение действия договора на отношения, возникшие с 24.01.2018 - с даты государственной регистрации права собственности Предпринимателя на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, выступающим объектом аренды по спорному договору, соответствует принципу платности землепользования и оснований для их определения в указанной апелляционным судом редакции не имелось.

В судебном заседании представитель МТУ Росимущества поддержал доводы жалобы, а представитель Предпринимателя возражал против ее удовлетворения, просил оставить постановление суда апелляционной инстанции без изменения, считая его законным и обоснованным.

Предприятие извещено о времени и месте судебного заседания, направило в суд ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, письмом от 24.01.2022 МТУ Росимущества по результатам рассмотрения заявления Предпринимателя о предоставлении ему в аренду земельного участка с кадастровым номером 47:15:0112002:624, площадью 39 218 кв.м направило в его адрес проект договора от 24.01.2022 № 754-ГП аренды названного земельного участка, содержащий, в числе прочих, следующие условия:

- пункт 2.2: «Условия Договора распространяются на отношения, возникшие между Сторонами с 24.01.2018. На момент заключения Договора Участок находится в фактическом пользовании Арендатора, акт приема-передачи не оформляется»,

- пункт 3.1: «Арендатор обязуется оплачивать арендную плату в размере 9 482 900 (Девять миллионов четыреста восемьдесят две тысячи девятьсот) руб. в год на основании отчета «Отчет об оценке объекта недвижимого имущества» от 06.12.2021 № 661/2021 и мотивированного мнения Арендодателя от 20.12.2021 № 163-20/12/21»,

- пункт 3.3: «Размер арендой платы изменяется Арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в 5 лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. Новый размер арендной платы становится обязательным для Арендатора с момента получения Арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в Договор.

В случае, когда рыночная стоимость права аренды земельного участка остается неизменной, арендная плата ежегодно, изменяется Арендатором самостоятельно на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется по состоянию на начало очередного финансового года»,

- 4.4.14: «Проводить регулярную уборку мусора и покос травы» (в качестве обязанности арендатора).

Рассмотрев проект договора аренды земельного участка, подготовленный МТУ Росимущества, Предприниматель письмом от 29.03.2022 № 78-09/4294 направил в его адрес протокол разногласий, в которым предложил:

- исключить пункты 2.2 и 4.4.14 договора,

- дополнить договор пунктом 4.2.7 следующего содержания:

«Передать земельный участок и межевые знаки по акту приема-передачи не позднее 10 дней с момента заключения настоящего Договора»,

- изменить пункты 3.1. и 3.3. договора, изложив их в следующей редакции:

«3.1. Арендатор обязуется оплачивать арендную плату в размере 1 854 372 (Один миллион восемьсот пятьдесят четыре тысячи триста семьдесят два) руб. в год.»,

«3.3. Размер арендной платы изменяется Арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в 5 лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. Новый размер арендной платы становится обязательным с момента получения Арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в Договор.».

Письмом от 29.03.2022 МТУ Росимущества уведомило Предпринимателя об отклонении протокола разногласий, предложило заключить договор в ранее направленной Предпринимателю редакции.

Ссылаясь на возникновение между сторонами разногласий относительно условий договора аренды, Предприниматель обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу об урегулировании этих разногласий в судебном порядке.

Определением от 17.11.2022 суд первой инстанции назначил судебную экспертизу для разрешения вопроса об определении размера годовой рыночной арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 47:15:0112002:624, проведение которой поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью «Центр независимой профессиональной экспертизы «Петроэксперт» ФИО4.

Согласно заключению эксперта ФИО4 от 30.01.2023 № 22/133-А56-39572/2922 годовая рыночная стоимость права аренды земельного участка составляет 1 828 378 руб.

Суд первой инстанции признал заключение эксперта надлежащим доказательством и урегулировал разногласия сторон по пункту 3.1 договора, определив размер годовой арендной платы в соответствии с названным заключением, установив в этом же пункте условие об уплате арендной платы в этом размере с 24.01.2018 в течение 30 дней с даты государственной регистрации договора, принял условия пунктов 2.2, 3.3 и 4.4.14 договора в редакции МТУ Росимущества и не установил наличия правовых оснований для дополнения договора пунктом 4.2.7 в предложенной Предпринимателем редакции.

Апелляционный суд не согласился с выводами суда первой инстанции относительно условий пунктов 2.2 и 3.1 договора, посчитал, что ввиду отсутствия волеизъявления Предпринимателя как стороны договора на распространение его условий на отношения, возникшие до заключения договора, оснований для такового не имеется, поэтому изменил решение, определив названные условия с учетом такой позиции.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает, что обжалуемое постановление не подлежит отмене в связи со следующим.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В соответствии со статьей 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

На основании пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Доводы кассационной жалобы фактически сводятся к несогласию МТУ Росимущества с определенной судом апелляционной инстанции условия о распространении условий договора, в том числе о размере арендной платы за участок, на отношения по использованию земельного участка, возникшие до заключения договора.

Определяя условия пунктов 2.2 и 3.1 договора, суд апелляционной инстанции правомерно исходил из того, что в силу пункта 2 статьи 425 ГК РФ распространение условий договора на ранее возникшие между сторонами отношения является правом сторон, поэтому при отсутствии обоюдного волеизъявления условия договора не могут быть распространены на предыдущий период по требованию только одной стороны.

При этом в силу принципа платности землепользования (статьи 1, 39.7, 65 Земельного кодекса Российской Федерации) само по себе невключение соответствующего условия в договор не означает освобождение лица, фактически использовавшего земельный участок в соответствующий период, от обязанности оплатить фактическое землепользование за период, не урегулированный договором и, вопреки доводам подателя жалобы, не нарушает принцип платности использования земли.

При рассмотрении дела апелляционный суд установил все существенные для дела обстоятельства и дал им надлежащую правовую оценку, выводы суда основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу, нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены постановления от 14.10.2023, кассационной инстанцией не установлено.

С учетом изложенного кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2023 по делу № А56-39572/2022 оставить без изменения, а кассационную жалобу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области - без удовлетворения.

Председательствующий

Е.В. Чуватина

Судьи

А.В. Кадулин

А.Е. Филиппов