Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер13АП-19266/2022) общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная компания «Новый Дом» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.05.2022 по делу № А56-4021/2022, принятое по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная компания «Новый дом» (адрес: Россия, 198215, Санкт-Петербург, улица Подводника Кузьмина, 46, ОГРН: 1037811048307, Дата присвоения ОГРН: 20.02.2003, ИНН: 7805145763)

ответчик: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: Россия, 191144, Санкт-Петербург, Новгородская улица, дом 20, литер А, помещение 2-Н, ОГРН: 1027809244561, Дата присвоения ОГРН: 17.12.2002, ИНН: 7832000076)

третьи лица: 1. Администрация Красногвардейского района Санкт-Петербурга (адрес: Россия, 195027, Санкт-Петербург, Среднеохтинский проспект, дом 50, литер А, ОГРН: 1027804200236, Дата присвоения ОГРН: 24.12.2002, ИНН: 7806042263); 2. Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга (адрес: Россия, 191023, Санкт-Петербург, улица Зодчего Росси, дом 1-3, ОГРН: 1047839034484, Дата присвоения ОГРН: 20.12.2004, ИНН: 7840016760); 3. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (адрес: Россия, 191124, Санкт-Петербург, улица Красного Текстильщика, 10-12, ОГРН: 1047833068931, Дата присвоения ОГРН: 23.12.2004, ИНН: 7801267400); 4. общество с ограниченной ответственностью «Коттеджстрой» (адрес: Россия, 197706, Санкт-Петербург, город Сестрорецк, улица Токарева, 7, ОГРН: 1027812404432, Дата присвоения ОГРН: 06.12.2002, ИНН: 7821000557)

о признании права собственности,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная компания «Новый дом» (далее - истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - ответчик, Комитет) о признании права собственности на объект незавершенного строительства - торгово-бытовой комплекс общей площадью 6 817,3 кв.м с кадастровым номером 78:38:0011501:3105, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, г. Сестрорецк, Рыбацкая ул., д. 5, лит. А, назначение - нежилое.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация Красногвардейского района Санкт-Петербурга, Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее – Росреестр) и общество с ограниченной ответственностью «Коттеджстрой».

Впоследствии от истца в материалы дела поступило заявление об изменении предмета иска, в соответствии с которым истец просил суд признать за ним право собственности на объект незавершенного строительства - торгово-бытовой комплекс общей площадью 2 500 кв.м с кадастровым номером 78:11:0006110:8311, число этажей 4, в том числе подземных 1, степень готовности 65%, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, пр. Энтузиастов, д. 32 лит. А, назначение - нежилое.

Уточненные требования приняты судом на основании статьи 49 АПК РФ.

Решением от 05.05.2022 в иске отказано.

Не согласившись с указанным решением, истец подал апелляционную жалобу, просит решение отменить, иск удовлетворить, считая решение незаконным, принятым при несоответствии выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, а представитель ответчика просил в ее удовлетворении отказать.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 13.04.2004 между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 13.04.2004 № 00/ЗК-03339 (07) (далее - договор), по условиям которого арендодатель по акту приема-передачи от 13.04.2004 предоставил во временное владение и пользование арендатору земельный участок площадью 3475 кв.м с кадастровым номером 78-6110-3006, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, Ржевка-Пороховые, квартал 10, корп. 26, 27, 28 (юго-восточнее д. 30, корп. 2, лит. А по пр. Энтузиастов, относящийся к категории земель поселения (далее - участок), сроком до 25.10.2005.

Государственная регистрация договора произведена 01.07.2004.

Как указано в пункте 1.2 договора, участок предоставлялся для реализации инвестиционного проекта по проектированию и строительству торгово-бытового комплекса и дальнейшего использования после осуществления инвестиционного проекта.

Реализация инвестиционного проекта предполагалась в следующие сроки - до 25.07.2004 разработка и утверждение проектной документации, до 25.10.2005 - производство строительных работ и введение объекта инвестирования в эксплуатацию (пункты 5.2.1, 5.2.2 договора).

Дополнительным соглашением от 09.10.2009 № 5 к договору срок его действия продлен до 31.03.2010. Срок реализации второго этапа продлен до 31.03.2010.

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.08.2010 по делу № А56-25007/2013 в отношении Общества введена процедура наблюдения.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.12.2011 по делу № А56-37560/2010 Общество признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

В связи с неплатежеспособностью Общество не смогло исполнить обязательства по внесению арендной платы по договору, в связи с чем Комитет обратился в суд с иском о взыскании с Общества задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды и выселении Общества с земельного участка.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.08.2013 по делу № А56-25007/2013, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2013 и постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 19.03.2014, указанные выше требования Комитета удовлетворены в полном объеме.

На основании вступившего в законную силу решения 20.11.2014 произведена запись о прекращении договора.

Согласно представленному в материалы дела паспорту объекта незавершенного строительства по состоянию на 06.06.2013, во время действия договора Обществом на участке возведен объект незавершенного строительства торгово-бытовой комплекс общей площадью 2 500 кв.м, число этажей 4, в том числе подземных 1, степень готовности 65%, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, пр. Энтузиастов, д. 32 лит. А, кадастровый номер 78:11:0006110:8311, назначение - нежилое (далее - объект незавершенного строительства).

В августе 2013 года Общество обратилось в Росреестр с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства.

Однако письмом от 03.04.2014 № 95/008/2013-199 Росреестр уведомил Общество об отказе в государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства в связи с тем, что Обществом не было представлено согласие Комитета на регистрацию права в отношении объекта незавершенного строительства в соответствии с пунктом 8.2.1 договора.

Посчитав отказ Росреестра незаконным, Общество обжаловало его в суде.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.03.2015 по делу № А56-77877/2014 Обществу отказано в удовлетворении требований о признании незаконным отказа Росреестра в государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, а также об обязании Росреестра осуществить государственную регистрацию права собственности Общества на объект незавершенного строительства.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2015 по указанному делу решение суда первой инстанции было отменено и на Росреестр была возложена обязанность по регистрации права собственности Общества на объект незавершенного строительства, которая была осуществлена Росреестром 31.08.2015.

Вместе с тем постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 02.10.2015 по делу № А56-77877/2014 указанный судебный акт апелляционной инстанции отменен, решение суда первой инстанции оставлено в силе.

Руководствуясь указанным постановлением суда кассационной инстанции, Комитет обратился в Росреестр с заявлением о прекращении права собственности Общества на объект незавершенного строительства.

22.12.2015 прекращено право собственности Общества на объект незавершенного строительства.

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.04.2017 по делу № А56-37560/2010 прекращена процедура конкурсного производства в отношении Общества, введена процедура внешнего управления сроком на 18 месяцев, внешним управляющим должника утвержден Хлямов Валерий Викторович.

15.05.2017 была окончена сплошная инвентаризация имущества Общества в соответствии с приказом № 3 «О завершении инвентаризации». По итогам инвентаризации было установлено, что у Общества имеется актив в виде объекта незавершенного строительства.

08.07.2021 Общество снова обратилось в Росреестр с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства.

Однако Росреестр отказал Обществу в государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, указав, что Обществом не представлено предусмотренное пунктом 8.2.1 договора согласие Комитета на регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства.

Учитывая изложенное, Общество, ссылаясь на выданное в установленном порядке разрешение на строительство, истечение срока действия договора, полагает, что согласие Комитета на регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства не требуется, а отказ Росреестра в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства противоречит статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьям 14, 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ), нарушает права и законные интересы лиц, участвующих в деле о банкротстве.

В обоснование иска Общество также указало, что объект незавершенного строительства является фактически единственным активом Общества, а регистрация права собственности на него и дальнейшая его реализация в соответствии с положениями Федерального закона от 26.10.2002 № 167-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» позволит Обществу произвести расчеты с кредиторами, в том числе удовлетворить требования Комитета о погашении задолженности по арендной плате по договору.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение не подлежит отмене.

Согласно пункту 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу статьи 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Порядок государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства установлен статьей 25 Закона № 218-ФЗ, согласно пунктам 2, 4 которой основанием для государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, создаваемый на не принадлежащем заявителю на праве собственности земельном участке, являются документ, подтверждающий право пользования земельным участком, и разрешение на строительство.

В соответствии с пунктом 1 статьи 13 Закона № 218-ФЗ регистратор обязан провести правовую экспертизу представленных на регистрацию документов, проверить законность сделки, в ходе осуществления которой Росреестру надлежало установить соблюдение условий договора.

Судом установлено, что Обществу не давалось согласие на регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства.

Как усматривается из пунктов 8.2.1, 8.2.2 договора, Общество (арендатор) не вправе без согласия Комитета (арендодателя) зарегистрировать в период реализации инвестиционного проекта (до момента подписания сторонами протокола о реализации инвестиционного проекта и завершения строительства) право собственности на объекты незавершенного строительства, расположенные на земельном участке, и в период действия договора производить отчуждение объектов, расположенных на земельном участке (в том числе незавершенных строительством), либо осуществлять их залог.

Отсутствие требуемого договором согласия Комитета не позволяет установить наличие законных оснований приобретения права собственности на спорный объект, поскольку право реализации инвестиционного проекта, по результатам которой инвестором приобретается право собственности на возведенный объект, обусловлено условиями его предоставления, закрепленными в том числе в договоре аренды.

Условие пункта 8.2.1 договора, предусматривающего необходимость получения согласия Комитета (арендодателя) на регистрацию до завершения реализации инвестиционного проекта права собственности Общества (арендатора) в отношении объекта незавершенного строительства, корреспондируется с условием пункта 10.3 договора, предусматривающего специальные последствия расторжения договора по причинам, связанным с ненадлежащим исполнением арендатором своих обязательств. Согласно названному пункту при расторжении договора в связи с невыполнением Обществом (арендатором) обязанностей, предусмотренных договором, Комитет (арендодатель) вправе реализовать результат инвестирования (объект незавершенного строительства, возводимый в рамках инвестиционного проекта) путем продажи с публичных торгов с последующей компенсацией Обществу (арендатору) затрат, произведенных при реализации инвестиционного проекта. Регистрация за Обществом права собственности на объект незавершенного строительства влечет невозможность применения данных последствий.

Предусмотренные Федеральным законом от 26.10.2002 № 167-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» специальные правила о порядке реализации имущества, составляющего конкурсную массу должника, и порядке удовлетворения требований кредиторов не относятся к имуществу, не являющемуся собственностью должника, а в данном случае до разрешения вопроса о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства в силу пункта 2 статьи 8.1, статей 130, 131, 219 ГК РФ не считается принадлежащим должнику на праве собственности.

В данном случае при регистрации за Обществом права собственности на объект незавершенного строительства без согласия Комитета права последнего нарушаются тем, что становится невозможным достижение цели, для которой был заключен договор, и реализация инвестиционного проекта.

Указанные выводы содержатся в решении арбитражного суда первой инстанции и постановлении суда кассационной инстанции по делу № А56-77877/2014, которое является преюдициальным для настоящего дела.

Приняв во внимание отсутствие согласия Комитета на регистрацию за Обществом права собственности на объект незавершенного строительства, а также особые правовые последствия расторжения договора, установленные в пункте 10.3, суд пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

В апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции. Судом полно и всесторонне исследованы материалы и установлены обстоятельства, имеющие значение для дела. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену или изменение судебного акта, судом при разрешении спора не допущено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.05.2022 по делу № А56-4021/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

К.В. Галенкина

Судьи

Ю.С. Баженова

С.М. Кротов