Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-25466/2017) Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу

на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.08.2017 по делу № А56-41174/2017 (судья Чуватина Е.В.), принятое

по заявлению Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга

заинтересованное лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу

третьи лица: 1) общество с ограниченной ответственностью "Элита-Ф", 2) Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории
и культуры

о признании незаконным решения,

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – заявитель, Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее – Управление Росреестра), выраженного в уведомлении от 13.03.2017 №78/116/014/2016-364, 78/116/014/2016-366, и об обязании Управления Росреестра восстановить допущенное нарушение прав, осуществив государственную регистрацию договора от 01.08.2012 №16-А01432 и дополнительного соглашения №1 от 01.07.2016 аренды нежилого здания с кадастровым номером 78:40:1916401:1016, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, <...>, лит. А.

Решением от 15.08.2017 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда, Управление Росреестра обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований Комитета.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель ссылается на отсутствие в Договоре перечисления всех требований к содержанию и использованию объекта культурного наследия, установленных пунктами 1, 2 и 3 статьи 47.3 Закона №73-ФЗ.

В канцелярию апелляционного суда от Комитета 21.11.2017 поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец возражает против доводов ответчика, поддерживает решение суда, полагает его законным и обоснованным, вынесенным с учетом представленных в материалы дела доказательств и норм права, просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

В судебном заседании представитель заинтересованного лица поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель заявителя против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.

Третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в настоящем судебном заседании.

Исследовав материалы дела, ознакомившись с доводами апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) подписан договор аренды от 01.08.2012 №16-А01432 (далее – Договор), в соответствии с условиями которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование объект нежилого фонда, являющийся памятником истории и культуры – нежилое здание, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, <...>, лит. А, площадью 243,2 кв.м, кадастровый номер 78:19164А:0:17 (далее – Объект).

В пункте 1.3 при подписании Договора определен срок его действия по 30.06.2013.

Дополнительным соглашением №1 от 01.07.2016 Комитетом и Обществом согласовано изменение пункта 1.3 Договора с определением срока действия Договора до 31.07.2022, а также дополнение Договора пунктом
6.14, устанавливающим обязанность арендатора соблюдать и выполнять требования, установленные Федеральным законом от 25.06.2002 №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее – Закон №73-ФЗ); выполнять требования в отношении Объекта, предусмотренные пунктами 1-3 статьи 47.3 Закона №73-ФЗ, соблюдать установленный статьей 5.1 Закона №73-ФЗ особый режим использования земельного участка, в границах которого располагается Объект; до момента получения копии акта соответствующего органа охраны объектов культурного наследия с копией утвержденного им охранного обязательства, в соответствии со статьей 47.6 Закона №73-ФЗ; обеспечить выполнение требований охранного обязательства на объект культурного наследия федерального значения (здание, строение, сооружение) от 20.08.2013 №12088, а также пунктом 6.15, устанавливающим обязательства сторон Договора заключить дополнительное соглашение к Договору в соответствии с абзацем 2 пункта 9 статьи 48 Закона
№73-ФЗ, предусматривающего в качестве существенного условия обязательство арендатора по выполнению требований, предусмотренных охранным обязательством, а также порядок и условия их выполнения; копия охранного обязательства будет являться неотъемлемой частью Договора.

09.12.2016 Комитет обратился в Управление Росреестра с заявлением
о государственной регистрации Договора и дополнительного соглашения
№1 от 01.07.2016.

Уведомлениями от 13.03.2017 №78/116/014/2016-364, 78/116/014/2016-366 Управление Росреестра сообщило Комитету о принятии решения об отказе в государственной регистрации в связи с истечением срока регистрационных действий и неустранением причин, препятствующих по мнению регистрирующего органа, регистрации договора, а именно: ввиду неуказания в Договоре перечисления всех требований к содержанию и использованию объекта культурного наследия, установленных пунктами 1, 2 и 3 статьи 47.3 Закона №73-ФЗ.

Ссылаясь на неправомерность отказа в государственной регистрации Договора, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Повторно рассмотрев настоящее дело в порядке апелляционного производства, апелляционный суд полагает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу Комитету было указано на несоответствие представленных правоустанавливающих документов требованиям пункта 7 части 1 статьи 26 Закона 73-ФЗ в связи со следующим.

Указанной нормой предусмотрено, что в случае, если к моменту заключения договора, предусматривающего передачу права собственности на объект культурного наследия, включенный в реестр, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, либо права владения и (или) пользования таким имуществом, в отношении указанного объекта, земельного участка действует охранное обязательство, предусмотренное статьей 47,6 Закона 73-ФЗ.

Такой договор должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникает право собственности на указанное имущество или право владения и (или) пользования этим имуществом, по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, порядок и условия их выполнения. В случае отсутствия в договоре предусмотренного настоящим пунктом существенного условия сделка является ничтожной. Копия охранного обязательства является неотъемлемой частью договора, указанного в абзаце первом настоящего пункта.

В соответствии с условиями Договора аренды (пункт 2.2.19), Обществом
до вступления в силу с 22.01.2015 Федерального закона от 22.10.2014 № 315-ФЗ
«О внесении изменений в федеральный закон «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» с Комитетом
по государственному контролю использованию и охране памятников истории и культуры было заключено Охранное обязательство на объект культурного наследия федерального значения (здание, строение, сооружение) от 28.08.2013
№ 12088 (далее — Охранное обязательство от 28.08.201 З) в отношении переданного Обществу в аренду Здания.

Как установлено пунктом 7 статьи 48 Закона 73-ФЗ в случае, если к моменту заключения договора, предусматривающего передачу права собственности на объект культурного наследия, действует охранное обязательство, предусмотренное статьей 47.6 Закона 73- ФЗ, такой договор должен содержать в качестве существенного условия обязательство, по выполнению требований, предусмотренных обязательством, порядок и условия их выполнения.

Однако в данном случае охранное обязательство в отношении Здания, предусмотренное статьёй 47.6. Закона 73-ФЗ, вступившей в силу с 22.01.2015, отсутствует.

Пунктом 8 статьи 48 Закона 73-ФЗ установлено, что до утверждения
в порядке, установленном статьей 47.6 Закона 73-ФЗ, охранного обязательства на объект культурного наследия, к договорам, предусматривающим передачу прав собственности или прав владения и (или) пользования объектом культурного наследия, прилагаются иные действующие охранные документы: охранно-арендный договор, охранный договор или охранное обязательство в отношении памятника истории и культуры, охранное обязательство собственника объекта культурного наследия или охранное обязательство пользователя объекта культурного наследия, а также паспорт объекта культурного наследия (при его наличии).

Копия Охранного обязательства от 20.08.2013 является приложением
к Дополнительному соглашению от 01.07.2016.

При этом из системного толкования пунктов 7 и 8 ст. 48 Закона 73-ФЗ
и с учетом положений пункта 9 той же статьи, следует, что в договорах, предусматривающих передачу третьим лицам права владения и (или) пользования таким объектом, в качестве существенного условия должно содержаться обязательство лица, во владении и (или) в пользовании которого находится указанное имущество, по выполнению требований, предусмотренных охранным обязательством, утвержденным в порядке, установленном статьей 47.6 Закона
73-ФЗ, с момента заключения договора (если охранное обязательство утверждено
к моменту заключения договора) или быть включенным в договор после его заключения и утверждения охранного обязательства.

В Договоре аренды содержится пункт 2.2.19, устанавливающий обязательство Общества заключить с органом, уполномоченным осуществлять контроль за использованием памятников истории и культуры, охранное обязательство и соблюдать его условия, а Дополнительным соглашением от 01.07.2016 Договор дополнен пунктом 6.14, устанавливающим обязательство Общества в том числе обеспечить выполнение требований Охранного обязательства от 20.08.2013.

Нарушение условий пункта 2.2.19 Договора аренды является основанием для его расторжения ( пункт 5.3.6., абзаца 4 пункта 5.5 Договора аренды).

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации ).

Как было указано, Договор аренды был заключен по итогам открытого аукциона на право заключения договора аренды. В информационном сообщении о проведении торгов было указано на обязанность победителя аукциона заключить договор в соответствии с примерной формой договора аренды объекта нежилого фонда, утвержденной распоряжением Комитета от 22.012008 № 16-р, т.е.
до заключения договора пункт 2.2.19 Договора аренды, предусмотренный соответствующей утвержденной примерной формой, был назван как условие, подлежащее по заявлению арендодателя обязательному включению в договор и существенным по смыслу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, во исполнение требований пункта 9 статьи 48 Закона 73-ФЗ
в Дополнительное соглашение от 01.07.2016 включены обязательства Общества
по соблюдению требований пункта 1-3 ст. 47.3, статьи 5.1 Закона 73-ФЗ, а также обязательство в соответствии с абзацем 2 пункта 9 ст. 48 Закона 73-ФЗ заключить после утверждения порядке 47.6 Закона 73-ФЗ охранного обязательства, дополнительное соглашение к Договору аренды, предусматривающее в качестве существенного условия обязательство Общества по выполнению требований такого охранного обязательства, копия которого будет являться неотъемлемой частью Договора аренды.

Обязанность именно перечисления требований пунктов 1-3 статьи 47.3 Закона 73-ФЗ в договоре аренды, указанным законом не предусмотрена.

Таким образом, Договор аренды и Дополнительное соглашение от 01.07.2016 к нему соответствуют требованиям Закона 73-ФЗ, а возложение на арендатора обязательств по соблюдению всех требований пунктов 1-3 статьи 47.3. Закона 73-ФЗ путем указания на нормы официально опубликованного закона является согласованным сторонами.

Апелляционный суд приходит к заключению, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятого по делу решения, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.08.2017 по делу № А56-41174/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.И. Желтянников

Судьи

Ж.В. Колосова

И.А. Тимухина