Гражданский кодекс часть 1

при участии от предпринимателя ФИО1 представителя ФИО2 (доверенность от 04.05.2016), от Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» ФИО3 (доверенность от 09.01.2018 № 25), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга ФИО4 (доверенность от 28.12.2017 № 122584-42),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» и Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.06.2017 (судья Васильева Н.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2017 (судьи Колосова Ж.В., Горбик В.М., Полубехина Н.С.) по делу № А56-41621/2016,

у с т а н о в и л:

Индивидуальный предприниматель ФИО1, ОГРНИП <***>, ИНН <***>, обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Комитет), об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка, входящего в состав земель населенных пунктов, площадью 2567 кв. м с кадастровым номером 78:40:1925501:1003, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Петергоф, ФИО5 ул., д. 16, лит. А, имеющего вид разрешенного использования – для размещения объектов транспорта (под гаражи и автостоянки), а также нежилых зданий, которые на нем расположены, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, и изложении текста договора в редакции проекта договора, приложенного к исковому заявлению.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», место нахождения: 191023, Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси, <...> подъезд, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Предприятие).

Решением от 29.06.2017 урегулированы разногласия, возникшие при заключении названного выше договора купли-продажи земельного участка и расположенных на нем нежилых зданий; цена продажи участка в соответствии с пунктом 2.1.2 договора установлена в размере 43 300 000 руб.; определен график платежей (приложение № 1 к договору) исходя из установленной судом выкупной цены земельного участка.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2017 данное решение оставлено без изменения.

Предприятие в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. По мнению подателя жалобы, экспертное заключение не является достоверным доказательством по делу, поскольку оценка произведена с нарушением норм процессуального законодательства и законодательства в области оценочной деятельности; при определении затрат на строительство эксперт необоснованно применил коэффициент стесненности, а при определении стоимости продажи одного квадратного метра в будущей застройке выбрал некорректный объект-аналог; при оценке земельного участка с выбранным вариантом наиболее эффективного использования «для размещения многоквартирного жилого дома» не подлежали учету затраты на снос объектов недвижимости; все отмеченные недостатки привели к существенному занижению величины рыночной стоимости земельного участка; суды неправомерно отказали в назначении по делу повторной судебной экспертизы.

Комитет в кассационной жалобе также просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. По мнению подателя жалобы, при возникновении между сторонами разногласий в процессе заключения договора купли-продажи в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ), не применимы общие положения Гражданского кодекса Российской Федерации об урегулировании разногласий в судебном порядке, а также нормы Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности); без проверки достоверности отчета Предприятия у судов не имелось оснований для назначения оценочной экспертизы; суды необоснованно отказали в удовлетворении ходатайства Предприятия о назначении по делу повторной экспертизы.

Предприниматель ФИО1 в отзыве на кассационные жалобы просит оставить их без удовлетворения, считая, что истцом избран надлежащий способ защиты своих прав; отсутствие доказательств недостоверности величины рыночной стоимости земельного участка, определенной в отчете Предприятия, не препятствовало назначению экспертизы судом первой инстанции; заключение эксперта соответствует требованиям законодательства; основания для назначения повторной экспертизы отсутствовали.

В судебном заседании представители Предприятия и Комитета поддержали кассационные жалобы своих доверителей, а также доводы друг друга. Представитель предпринимателя ФИО1 против удовлетворения жалоб возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, индивидуальный предприниматель ФИО1 на основании договоров от 01.08.2000 № 16-А01181, от 03.09.2000 № 16-А01182, 16-А01183, 16-А01184, 16-А01187, 16-А01185, 16-А01186 является арендатором следующих семи нежилых зданий, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, Петергоф, ФИО5 ул., д. 16:

- площадью 344,7 кв. м с кадастровым номером 78:40:1925501:3010 (предыдущий кадастровый номер 78:19255А:0:3), лит. А;

- площадью 110,9 кв. м с кадастровым номером 78:40:1925501:3009 (предыдущий кадастровый номер 78:19255А:0:9), лит. Б;

- площадью 71,4 кв. м с кадастровым номером 78:40:1925501:3012 (предыдущий кадастровый номер 78:19255А:0:28), лит. В;

- площадью 125,7 кв. м с кадастровым номером 78:40:1925501:3011 (предыдущий кадастровый номер 78:19255А:0:33), лит. Д;

- площадью 11,9 кв. м с кадастровым номером 78:40:1925501:3013 (предыдущий кадастровый номер 78:19255А:0:30), лит. Е;

- площадью 176,9 кв. м с кадастровым номером 78:40:1925501:3008 (предыдущий кадастровый номер 78:19255А:0:32), лит. Ж;

- площадью 141,2 кв. м с кадастровым номером 78:40:1925501:3007 (предыдущий кадастровый номер 78:19255А:0:7), лит. 3.

Указанные объекты размещены на земельном участке общей площадью 2567 кв. м с кадастровым номером 78:40:1925501:1003, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, Петергоф, ФИО5 ул., д. 16, лит. А, с разрешенным использованием «для размещения объектов транспорта (под гаражи и автостоянки)».

Предприниматель обратился с заявлениями, поступившими в Комитет 19.11.2015 и 23.11.2015, о намерении реализовать преимущественное право приобретения арендуемых объектов в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Распоряжением Комитета от 31.12.2015 № 1735-рз оформлено решение о приватизации объектов нежилого фонда одновременно с отчуждением земельного участка, занимаемого объектами и необходимого для их использования, путем продажи предпринимателю как арендатору по преимущественному праву приобретения; определены условия приватизации; цена продажи объектов недвижимости установлена в размере 70 000 000 руб. (без учета налога на добавленную стоимость) в соответствии с изготовленным Предприятием отчетом от 18.12.2015 № 31-8-0119(319)–2015 об оценке рыночной стоимости объектов.

Акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга», действующее от имени Комитета в качестве продавца государственного имущества, направило предпринимателю ФИО1 проект договора купли-продажи арендуемых нежилых зданий и земельного участка на условиях, определенных в распоряжении, по цене 70 000 000 руб., в том числе 50 000 руб. – за здания и 69 950 000 руб. – за земельный участок.

Предприниматель, не согласившись с предложенной Комитетом ценой, возвратил проект договора с протоколом разногласий, предложив установить цену продажи земельного участка в размере 43 150 000 руб. с соответствующим изменением графика платежей.

В связи с неурегулированием сторонами разногласий по цене выкупаемого имущества индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Поскольку в силу пункта 7 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», статьи 28 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон о приватизации) не допускается приватизация зданий без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, в случае реализации субъектом малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого им отдельно стоящего здания оно подлежит выкупу вместе с соответствующим земельным участком. При этом продажная цена земельного участка исходя из пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, статей 3, 12 Закона о приватизации устанавливается в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Поскольку заключение договора с субъектом малого и среднего предпринимательства, отвечающим требованиям Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, для публичного образования является обязательным, возникшие при заключении договора разногласия могут быть переданы другой стороной на рассмотрение суда. При этом названным Законом не предусмотрена специальная процедура заключения договора купли-продажи с субъектом малого и (или) среднего предпринимательства, поэтому в случае возникновения между сторонами при заключении договора разногласий, в том числе по цене отчуждаемого имущества, исходя из части 3 статьи 1 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, части 4 статьи 3 3акона о приватизации, статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются общие положения названного Кодекса о заключении договора (статьи 445, 446 Кодекса). С учетом изложенного не принимаются во внимание доводы Комитета о невозможности разрешения арбитражным судом преддоговорного спора, возникшего между продавцом и покупателем – субъектом малого и среднего предпринимательства – при заключении договора купли-продажи арендуемого недвижимого имущества с земельным участком, на котором оно расположено.

В случае передачи разногласий на рассмотрение суда условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Кодекса).

В данном случае сторонами не достигнуто соглашение по цене продажи земельного участка, на котором расположены выкупаемые предпринимателем нежилые здания.

По смыслу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества. Таким образом, Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком.

Вместе с тем обязательность для сторон сделки определенной оценщиком величины стоимости отчуждаемого недвижимого имущества не исключает исходя из положений части 8 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, статей 12, 13 Закона об оценочной деятельности возможности оспаривания такой оценки и в случае передачи спора на рассмотрение суда установления цены, по которой должна быть совершена сделка, в судебном порядке.

Предприниматель ФИО1 в обоснование возражений относительно предложенной Комитетом выкупной цены недвижимого имущества представил консультационное заключение, составленное по его заказу обществом с ограниченной ответственностью «ЭсАйДжи Оценка», согласно которому ориентировочная величина рыночной стоимости земельного участка с расположенными на нем объектами капитального строительства по состоянию на 19.11.2015 составляет 43 200 000 руб.

В связи с наличием между сторонами спора по поводу продажной цены земельного участка, которая должна соответствовать его рыночной стоимости, суд первой инстанции определением от 23.08.2016 по ходатайству истца назначил экспертизу по определению рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 19.11.2015, производство которой поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью «Бюро технической экспертизы» ФИО6. Правомерность назначения экспертизы по данному вопросу подтверждена постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2016, с учетом которого, а также положений Закона об оценочной деятельности и разъяснений, изложенных в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», не принимается довод подателей жалобы о необоснованности проведения экспертизы по оценке рыночной стоимости имущества без проверки достоверности имеющегося отчета Предприятия и в отсутствие доказательств его недостоверности.

Согласно экспертному заключению от 15.05.2017 № 78-17/14-СЭ рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 19.11.2015 составляет 43 300 000 руб. (налогом на добавленную стоимость не облагается).

Суды, исследовав и оценив по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства, в том числе заключение эксперта, пришли к выводу о соответствии этого заключения требованиям действующего законодательства, регулирующего оценочную и экспертную деятельность, и признали данное заключение достоверным и допустимым доказательством, которое может быть использовано для определения выкупной цены арендуемого недвижимого имущества вместе с земельным участком.

Ввиду отсутствия у судов сомнений в обоснованности заключения эксперта и необнаружения противоречий в выводах эксперта суды правомерно не усмотрели установленных частью 2 статьи 87 названного Кодекса оснований для назначения по ходатайству Предприятия повторной экспертизы.

Доводы Предприятия о недостатках представленного суду экспертного заключения подлежат отклонению, поскольку не подтверждают недостоверность, необъективность или необоснованность выводов эксперта, невозможность принятия заключения эксперта для определения цены земельного участка, вопрос о выкупе которого возник в связи с реализацией предпринимателем преимущественного права на приобретение в собственность недвижимого имущества, расположенного на этом участке, а не приобретением земельного участка для жилищного строительства.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция находит обжалуемые решение и постановление законными и не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены данных судебных актов.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.06.2017 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2017 по делу № А56-41621/2016 оставить без изменения, а кассационные жалобы Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» и Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга – без удовлетворения.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

А.В. Кадулин

Т.И. Сапоткина