Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-32082/2023) индивидуального предпринимателя Полугрудова Виктора Николаевича на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.08.2023 по делу № А56-45236/2023 (судья Новикова Е.В.), принятое по заявлению

индивидуального предпринимателя Полугрудова Виктора Николаевича

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу

3-е лицо: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга

о признании незаконным отказа в государственном кадастровом учете,

установил:

Индивидуальный предприниматель Полугрудов Виктор Николаевич (далее - заявитель, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее - заинтересованное лицо, Управление) о признании незаконным отказа от 19.04.2023 № КУВД-001/2023-235356/2 в государственном кадастровом учете изменений земельного участка с кадастровым номером 78:14:0007544:55:76 в связи с изменением вида разрешенного использования на «магазин», а также об обязании Управления провести государственный кадастровый учет изменений земельного участка с кадастровым номером 78:14:0007544:55:76 в связи с изменением вида разрешенного использования на «магазины».

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет)

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.08.2023 в удовлетворении заявления отказано.

Предприниматель, не согласившись с решением суда, подал апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявления.

В обоснование апелляционной жалобы Предприниматель указал, что суд ошибочно сделал вывод о том, что Комитет отказал заявителю во внесении изменений в договор аренды в части вида разрешенного использования в отношении земельного участка, а также не учел фактические обстоятельства о том, что здание, расположенное на спорном земельном участке использовалось под магазин до утверждения Правил землепользования и застройки, в связи с чем спорный земельный участок может быть использован по прежнему фактическому виду разрешенного использования.

Кроме того, Предприниматель указал, что судом не был исследован вопрос о том, создает ли использование спорного объекта - здания и земельного участка опасность для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Также податель жалобы полагает, что суд ошибочно не применил принцип достоверности сведений ЕГРН и публичного интереса, а отказ регистрирующего органа в изменении вида разрешенного использования объекта недвижимости в соответствии с фактическим его использованием по мотиву отсутствия законодательно установленного порядка внесения таких изменений, является необоснованным, противоречащим принципу достоверности сведений ЕГРН и публичному интересу.

07.11.2023 (непосредственно в день судебного заседания) в апелляционный суд поступил отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому истец просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель Предпринимателя доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, на вопрос суда пояснил, что не получал отзыва Управления на апелляционную жалобу.

Принимая во внимание неисполнение Управлением обязанности по заблаговременному раскрытию отзыва перед судом и иными лицами, участвующими в деле, определением от 07.11.2023, вынесенным в порядке части 5 статьи 184 АПК РФ, апелляционный суд отказал в приобщении отзыва Управления в материалы дела.

Представитель Управления по доводам апелляционной жалобы возражал, просил решение оставить без изменения.

Комитет, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, своего представителя не направил, в связи с чем апелляционная жалоба рассмотрена в его отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Предприниматель является собственником здания с кадастровым номером 78:14:0007544:5234, общей площадью 1402,2 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Варшавская ул., д.23а, лит.А, что подтверждается договором купли-продажи объекта недвижимости от 30.09.2015 и выпиской из ЕГРН от 06.02.2023.

На основании договора аренды земельного участка №12/ЗД-03696 от 03.08.2022, заключенного с Комитетом, Предприниматель также является арендатором земельного участка с кадастровым номером 78:14:0007544:5576. обшей площадью 797 кв.м. расположенного по адресу: Санкт-Петербург, муниципальное образование Новоизмайловское, Варшавская ул., земельный участок 23а, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: обеспечение занятий спортом в помещениях: дошкольное, начальное и среднее общее образование.

Ранее, с 23.04.2010 земельный участок с кадастровым номером 78:14:7544:15 находился в аренде у ООО «Интер Авто СПб», что подтверждается договором аренды земельного участка от 23.04.2010 № 12/ЗД-01240. Участок предоставлялся для использования под складскую деятельность, торговлю в капитальном здании и административные помещения (пункт 1.2 договора от 23.04.2010 № 12/ЗД-01240).

Дополнительным соглашением от 21.03.2016 к договору аренды от 23.04.2010 № 12/ЗД-01240 произведена замены стороны арендатора на Предпринимателя.

В последующем, в связи с разделом земельного участка с кадастровым номером 78:14:7544:15, договор аренды от 23.04.2010 № 12/ЗД-01240 был расторгнут, а между Предпринимателем и Комитетом был заключен договор аренды от 03.08.2022 № 12/ЗД-03696, в соответствии с которым участок земельного участка с кадастровым номером 78:14:0007544:5576 предоставлен Предпринимателю для эксплуатации объекта капитального строительства, вид размещения использования: для размещения складских объектов.

16.03.2023 между Полугрудов В.Н. и Комитетом заключено дополнительное соглашение № 1 к договору аренды земельного участка от 03.08.2022 № 12/ЗД-03696, в соответствии с которым вид разрешенного использования установлен на «обеспечение занятий спортом в помещениях, дошкольное, начальное и среднее общее образование».

Как указывает заявитель, на здание с кадастровым номером 78:14:0007544:5234, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 78:14:0007544:5576 зарегистрировано обременение - аренда, дата регистрации 01.12.2015, срок обременения 10 лет, основание: договор аренды от 05.10.2015
№ Д-78834, лицо, в отношении которого установлено обременение: АО «ДИКСИ Юг».

При этом до заключения договора аренды земельного участка от 03.08.2022 № 12/ЗД-03696 с Предпринимателем здание с кадастровым номером 78:14:0007544:5234 использовалось АО «ДИКСИ Юг» под магазин.

Вместе с тем, заинтересованным лицом 25.11.2022 вынесено предостережение № 226П о недопустимости нарушения требований законодательства, в котором последний указал, что с учетом установленного вида разрешенного использования земельного участка Предприниматель неправомерно использует земельный участок для размещения магазина.

В этой связи 21.12.2022 заявитель обратился к Комитету по вопросу изменения вида разрешенного использования в отношении земельного участка с кадастровым номером 78:14:0007544:5576.

В ответ на обращение Предпринимателя в письме от 18.01.2023 Комитет указал, что Предприниматель может самостоятельно обратиться в Управление в целях изменения вида разрешенного использования, при этом Комитет также указал, что фактическое использование земельного участка должно отвечать его разрешенному использованию, а также целям договора аренды; в целях уточнения соответствия выбранного вида разрешенного использования целям договора аренды Предприниматель может обратиться в СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга».

Кроме того, в указанном письме Комитет указал, что в соответствии с пунктом 2.6.3 Приложения № 7 постановления Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 № 524 «О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга» вид разрешенного использования «магазины» может быть установлен только на земельных участках, примыкающих к красным линиям и(или) улицам, дорогам, площадям, проездам, набережным, бульварам, за исключением внутри квартальных проездов, при отсутствии норм законодательства, запрещающих их размещение.

09.01.2023 Предприниматель обратился в Управление с заявлением на изменение вида разрешенного использования земельного участка кадастровым номером 78:14:0007544:5576.

После проведения правовой экспертизы предоставленных документов 22.01.2023 Управлением вынесено решение о приостановлении государственного кадастрового учета, а 19.04.2023 в связи с истечением срока приостановления Управлением вынесено уведомление об отказе в государственном кадастровом учете изменений.

Полагая отказ Управления незаконным, Предприниматель обратился в арбитражный суд с заявлением.

Суд первой инстанции, исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, отказал в удовлетворении заявления.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения и отмены обжалуемого судебного акта, в связи со следующим.

В силу норм части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 АПК РФ, пункта 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Отсутствие хотя бы одного из указанных условий является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований (часть 3 статьи 201 АПК РФ).

По смыслу статей 65, 198, 200 АПК РФ обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).

Подпунктом 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что земли делятся по целевому назначению на категории и правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Согласно пункту 9 статьи 1 ГрК РФ виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются градостроительным регламентом.

В силу части 2 статьи 85 ЗК РФ, части 1 статьи 36 ГрК РФ градостроительным регламентом, исполнение которого обязательно для всех землепользователей, определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства подразделяются в пункте 1 статьи 37 ГрК РФ на основные, условно разрешенные и вспомогательные.

В силу пункта 3 части 1 статьи 37 ГрК РФ вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков допустимы только в качестве дополнительных по отношению к основным и условно разрешенным видам использования и осуществляются совместно с ними.

Статьей 7 ЗК РФ установлено, что земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.

Согласно статье 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту, а также соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности.

Цель использования земельного участка выбирается из видов установленных градостроительным регламентом и указывается в правоустанавливающем документе.

Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду.

Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

В данном случае предметом договора аренды земельного участка №12/ЗД-03696 от 03.08.2022 с учетом дополнительного соглашения № 1 является земельный участок, предоставленный для «обеспечение занятий спортом в помещениях, дошкольное, начальное и среднее общее образование».

При таких обстоятельствах, приняв на себя права и обязанности по указанному договору, Предприниматель как арендатор выразил свое согласие на использование земельного участка в соответствии с установленным видом разрешенного использования,

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

Таким образом, изменение вида разрешенного использования вышеуказанного земельного участка допускается исключительно с согласия арендодателя.

Пунктом 1.3 договора аренды земельного участка №12/ЗД-03696 от 03.08.2022 в редакции дополнительного соглашения № 1 от 16.03.2023 предусмотрено, что изменение вида разрешенного использования участка допускается исключительно с согласия арендодателя.

Между тем, при обращении 09.01.2023 в Управление с заявлением на изменение вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 78:14:0007544:5576 Предпринимателем письменного согласия Комитета на изменение вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 78:14:0007544:5576 представлено не было, при этом вопреки доводам подателя жалобы письмо Комитета от 18.01.2023 № 05-18-120794/22-0-1, исходя из буквального толкования его содержания, таким согласием не является.

Кроме того, отказывая в регистрации изменения вида разрешенного использования земельного участка, Управление исходило из того, что 30.06.2016 вступило в силу постановление Правительства Санкт-Петербурга «О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга» от 21.06.2016 № 524 (далее - Правила), утвердившее карту градостроительного зонирования, а также установившее виды разрешенного использования земельных участков и их предельные размеры на территории Санкт-Петербурга.

По сведениям карты градостроительного зонирования земельный участок с кадастровым номером 78:14:0007544:5576 расположен в территориальной зоне ТЗЖ2 (жилая зона среднеэтажных и многоэтажных многоквартирных жилых домов, расположенных вне территории исторически сложившихся районов центральной части Санкт-Петербурга, с включением объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, связанных с проживанием граждан, а также объектов инженерной инфраструктуры).

Виды разрешенного использования для земельных участков, расположенных в территориальной зоне ТЗЖ2, установленные для территориальных зон, за исключением градостроительных регламентов в границах объединенных зон охраны объектов культурного наследия, расположенных на территории Санкт-Петербурга, определены в п. 2.6 Приложения № 7 к Правилам.

Запрашиваемый вид разрешенного использования «Для размещения магазина» п. 2.6.3 Приложения № 7 к Правилам не предусмотрен. При этом, п. 2.6.3 Приложения № 7 к Правилам предусмотрен вид разрешенного использования «Магазины», отмеченный знаком «*».

В соответствии с п. 2.6.4 Приложения № 7 к Правилам объекты видов разрешенного использования, которые отмечены в пункте 2.6.3 настоящего раздела знаком, могут размещаться только на земельных участках, примыкающих к красным линиям и (или) улицам, дорогам, площадям, проездам, набережным, бульварам, за исключением внутриквартальных проездов, при отсутствии норм законодательства, запрещающих их размещение.

Вместе с тем, земельный участок с кадастровым номером 78:14:0007544:5576, непосредственно не примыкает к красным линиям и (или) улицам, дорогам, площадям, проездам, набережным, бульварам, о чем Предпринимателю до обращения с соответствующим заявлением в Управление было также указано в письме Комитета от 18.01.2023 № 05-18-120794/22-0-1.

Таким образом, отказывая заявителю в регистрации изменения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 78:14:0007544:5576, Управление действовало в соответствии с нормами гражданского, земельного и градостроительного законодательства, в связи с чем судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении заявления Предпринимателя.

Доводы подателя жалобы о том, что здание, расположенное на спорном земельном участке, использовалось под магазин до утверждения Правил землепользования и застройки, в связи с чем спорный земельный участок может быть использован по прежнему фактическому виду разрешенного использования, отклоняется апелляционным судом, поскольку, как было указано ранее, доказательств письменного согласия Комитета на изменение вида разрешенного использования арендуемого Предпринимателем земельного участка представлено не было, в связи с чем также подлежит отклонению доводы подателя жалобы о том, что судом не был исследован вопрос о том, создает ли использование спорного объекта - здания и земельного участка опасность для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой не опровергают правомерности выводов суда и не могут служить основанием для отмены состоявшегося судебного акта.

Судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства и исследованы доказательства, представленные сторонами по делу, правильно применены подлежащие применению нормы материального права, обстоятельства, установленные статьей 270 АПК РФ в качестве оснований для отмены либо изменения судебного акта, апелляционным судом не установлены.

В порядке статьи 110 АПК РФ расходы по уплаченной государственной пошлине по апелляционной жалобе относятся на подателя жалобы.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.08.2023 по делу № А56-45236/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.Б. Слобожанина

Судьи

М.В. Балакир

Н.С. Полубехина