Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-32534/2021) индивидуального предпринимателя ФИО1 на определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.08.2021 по делу № А56-45610/2010/з.21 (судья Ю.Э.Кулаковская), принятое по заявлению ФИО1 об обязании конкурсного управляющего зарегистрировать переход права аренды в рамках дела о признании несостоятельным (банкротом) ПК РСО «Лесная сказка»,

установил:

ФИО3 обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании Потребительского кооператива развития семейного отдыха «Лесная сказка» (далее - ПК РСО «Лесная сказка») несостоятельным (банкротом).

Определением суда первой инстанции от 24.08.2010 заявление принято к производству, возбуждено дело о банкротстве.

Определением суда первой инстанции 31.10.2011 заявление кредитора о банкротстве должника признано обоснованным, в отношении должника введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден ФИО4.

Определением суда первой инстанции от 20.08.2012 произведена процессуальная замена кредитора – заявителя на нового кредитора – ФИО5.

Решением суда первой инстанции от 06.12.2012 ПК РСО «Лесная сказка» признан несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО4.

Определением суда первой инстанции от 28.10.2013 ФИО4 освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего должника, новым конкурсным управляющим утверждена ФИО6, изменившая впоследствии фамилию на ФИО7

Определением суда первой инстанции от 08.11.2019, резолютивная часть которого объявлена 31.10.2019, ФИО7 отстранена от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ПК РСО «Лесная сказка»; конкурсным управляющим утвержден ФИО8.

Определением суда первой инстанции от 24.06.2021 ФИО8 освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ПК РСО «Лесная сказка»; новым конкурсным управляющим ПК РСО «Лесная сказка» утвержден ФИО9.

В арбитражный суд поступило заявление ФИО1 об обязании конкурсного управляющего ПК РСО «Лесная сказка» зарегистрировать переход право аренды по договору уступки прав (цессии) от 01.10.2018, заключенному между ПК РСО «Лесная сказка» и ИП ФИО1, на земельный участок с кадастровым номером 59:18:373 01 03:305, общей площадью 1904,6 кв.м., расположенный по адресу: Пермский край, Добрянский район, 98 квартал Полазненского лесническства Добрянского лесхоза.

Определением суда первой инстанции от 26.08.2021 заявление оставлено без удовлетворения.

В апелляционной жалобе индивидуальный предприниматель ФИО1, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, просит определение суда от 26.08.2021 отменить. По мнению подателя жалобы, судом первой инстанции выяснены не все обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела; выводы суда сделаны при неправильном применении норм права.

От представителя собрания кредиторов ФИО10 поступил отзыв, в котором она просит обжалуемый судебный акт оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Протокольным определением суда от 13.12.2021 судебное заседание отложено на 07.02.2022 и впоследствии дата судебного заседания изменена на 28.02.2022.

В судебном заседании 28.02.2022 на обсуждение был поставлен вопрос о нецелесообразности рассмотрения апелляционной жалобы до вступления в законную силу судебного акта по обособленному спору А56-45610/2010/з.22.

Протокольным определением суда от 28.02.2022 рассмотрение апелляционной жалобы отложено на 04.04.2022.

В связи с наличием в производстве суда апелляционной инстанции апелляционной жалобы на определение, вынесенное по результатам рассмотрения обособленного спора № А56-45610/2010/з.22, рассмотрение которой назначено на 12.05.2022, суд по ходатайству сторон отложил судебное заседание на 25.04.2022.

Распоряжением заместителя председателя Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2022 дело № А56-45610/2010/з.21 в связи с уходом в отставку судьи Рычаговой О.А. в соответствии с частью 4 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) передано в производство судьи Тойвонена И.Ю. и определением суда от 20.04.2022 судебное заседание по рассмотрению жалобы назначено на 25.05.2022.

Информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы опубликована на официальном сайте Тринадцатого арбитражного апелляционного суда. Надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства иные лица, участвующие в деле, своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем, в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) дело рассмотрено в их отсутствие.

В судебном заседании 25.05.2022 представитель ФИО1 поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Законность и обоснованность определения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов обособленного спора, в обоснование заявленного ходатайства его податель ссылается на собрание кредиторов от 30.05.2018, которым утверждено положение о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника по прямым договорам купли-продажи.

Указанное положение предусматривает, в том числе, порядок, сроки и условия реализации принадлежащего должнику права аренды на земельный участок с кадастровым номером 59:18:373 01 03:305, общей площадью 1904,6 кв.м., расположенный по адресу: Пермский край, Добрянский район, 98 квартал Полазненского лесническства Добрянского лесхоза.

Право аренды на вышеуказанный земельный участок выставлено на торги (лот № 27), о чем на сайте ЕФРСБ 13.06.2018 опубликованы сведения о реализации участка по прямым договорам.

В соответствии с условиями положения о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника, договор купли-продажи имущества заключается конкурсным управляющим с покупателем в течение 5 рабочих дней по истечении срока предоставления заявок.

Право аренды приобретено заявителем 01.10.2018 на основании договора уступки прав (цессии), 08.11.2018 подписан акт приема-передачи имущества, оплаченное заявителем в полном объеме.

Обращаясь с настоящим заявлением, его податель указывает на неисполнение конкурсным управляющим проведения государственной регистрации перехода права аренды на лесной участок.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходил из отсутствия протокола о результатах торгов и пропуска срока исковой давности.

Исследовав и оценив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статей 266 - 272 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

Согласно статье 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) и части 1 статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным названным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

В силу пунктов 1 и 3 статьи 60 Закона о банкротстве кредитор вправе обратиться в суд с жалобой на действия (бездействие) арбитражного управляющего, если такие действия нарушают его права и законные интересы.

При проверке обоснованности жалоб на действия (бездействие) арбитражного управляющего следует учитывать, что в силу пункта 4 статьи 20.3 Закона о банкротстве арбитражный управляющий обязан действовать при проведении процедур, применяемых в деле о банкротстве, добросовестно и разумно в интересах должника, кредиторов и общества.

В этой связи интересы должника, кредиторов и общества могут считаться соблюденными лишь при условии соответствия действий (бездействия) арбитражного управляющего требованиям Закона о банкротстве и иных нормативных правовых актов, которые регламентируют деятельность арбитражного управляющего по осуществлению процедур, применяемых в деле о банкротстве.

Пунктом 3 статьи 139 Закона о банкротстве установлено, что после проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к его продаже.

Продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 3 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 Закона о банкротстве, с учетом особенностей, установленных этой статьей.

По общему правилу, предусмотренному перечисленными нормами Закона о банкротстве, реализация имущества должника производится путем проведения торгов в форме аукциона (первых, повторных и публичное предложение), в результате которых выигравшим аукцион признается участник, предложивший наиболее высокую цену за продаваемое имущество.

В соответствии с пунктом 5 статьи 139 Закона о банкротстве имущество должника, балансовая стоимость которого на последнюю отчетную дату до даты открытия конкурсного производства составляет менее чем 100 000 руб., продается в порядке, установленном решением собрания кредиторов или комитета кредиторов.

Из материалов обособленного спора следует, что собранием кредиторов, проведенного30.05.2018, принято решение о реализации имущества ПК РСО «Лесная сказка» в составе лота № 22 по цене 68 000 руб., лота №23 по цене 96 100 руб., лота №24 по цене 98 000 руб., лота №25 по цене 88 800 руб., лота №26 по цене 95 000 руб., лота №27 по цене 76 200 руб., лота №28 по цене 95 000 руб., лота №29 по цене 95 000 руб., (права аренды на земельные участки, на которых расположены объекты третьих лиц) в соответствии с Положением о порядке, сроках и условиях продажи имущества ПК РСО «Лесная сказка» по прямым договорам купли-продажи.

Указанное собрание кредиторов не оспаривалось, недействительным не признано.

13.06.2018 конкурсным управляющим ПК РСО «Лесная сказка» в ЕФРСБ размещено сообщение № 2777033 о реализации имущества ПК РСО «Лесная сказка» по прямым договорам купли-продажи, в части Лота №27: Право аренды на земельный участок из земель особо охраняемых природных территорий и объектов площадью 1905 кв.м., с кадастровым номером 59:18:373 01 03:305. Начальная цена продажи имущества - 76 200 руб. НДС не облагается.

В указанном сообщении определены порядок, место, срок и время представления заявок и предложений о цене имущества должника. Так, заявитель направляет в адрес конкурсного управляющего заявку в письменном виде нарочно, почтовым отправлением или по электронной почте.

Срок предоставления заявок на участие в продаже – в течение одного месяца с даты публикации сообщения о реализации имущества.

Право приобретения имущества должника принадлежит заявителю, который представил в установленный срок заявку, содержащую предложение о цене имущества должника, которая не ниже начальной цены продажи имущества должника, при отсутствии предложений других заявителей.

В случае, если одновременно несколько заявителей по продаже имущества должника представили в установленный срок заявки, содержащие различные предложения о цене имущества должника, но не ниже начальной цены продажи имущества должника, право приобретения имущества должника принадлежит заявителю, предложившему максимальную цену за это имущество.

В случае, если одновременно несколько участников торгов по продаже имущества должника представили в установленный срок заявки, содержащие равные предложения о цене имущества должника, но не ниже начальной цены продажи имущества должника, право приобретения имущества должника принадлежит заявителю, который первым представил в установленный срок заявку по продаже имущества должника.

Договор купли-продажи имущества должника заключается конкурсным управляющим с покупателем в течение пяти дней с даты поступления в адрес конкурсного управляющего предложения о заключении договора.

Покупатель полностью оплачивает имущество в срок не позднее 5 дней с момента подписания договора купли-продажи имущества, путем перечисления денежных средств по следующим реквизитам: получатель ПК РСО «Лесная сказка», ИНН <***>, КПП 590301001, р/с <***> в Приволжском филиале ПАО «Промсвязьбанк», к/с 30101810700000000803, БИК 042202803.

В случае просрочки оплаты по договору купли-продажи имущества более чем на 5 календарных дней, договор может быть расторгнут Продавцом в одностороннем порядке путем письменного уведомления Покупателя, при этом имущество остается у Продавца и подлежат продаже на торгах в соответствии с Положением о порядке, сроках и условиях продажи имущества ПК РСО «Лесная сказка» по прямым договорам купли-продажи.

Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что заявителем не представлен протокол о результатах проведения торгов, несостоятелен, поскольку в отношении спорного объекта собранием кредиторов установлен порядок реализации имущества путем заключения прямого договора, а не проведения торгов.

Так 12.07.2018 ФИО1 в адрес конкурсного управляющего направлена заявка на приобретение имущества должника, входящего в состав Лота №27: Право аренды на земельный участок из земель особо охраняемых природных территорий и объектов площадью 1905 кв.м., с кадастровым номером 59:18:373 01 03:305. Начальная цена продажи имущества - 76 200 руб.

01.10.2018 и 03.10.2018 конкурсным управляющим ПК РСО «Лесная сказка» в ЕФРСБ размещены сообщения №3082005, №3089337 из которых следует, что 01.10.2018 между ПК РСО «Лесная сказка» и ИП ФИО1 заключен договор уступки прав (цессии) права аренды на земельный участок из земель особо охраняемых природных территорий и объектов площадью 1905 кв.м., с кадастровым номером 59:18:3730103:305, по цене 76 200 руб.

08.11.2018 между должником и ФИО1 подписан акт приема-передачи имущества к договору уступки прав (цессии) от 01.10.2018. Из содержания Акта следует, что обязательства сторон по договору от 01.10.2018 исполнены в полном объеме. Право аренды переходит к ФИО1

08.11.2018 по договору уступки прав (цессии) от 01.10.2018 на основной счет должника, открытый в ПАО «Промсвязьбанк», от ФИО1 поступили денежные средства в размере 76 200 руб.

Апелляционный суд принимает во внимание, что указанный договор купли-продажи не расторгнут, в установленном Законом порядке недействительным не признан, стороны договора исполнили его путем подписания акта приема-передачи и оплаты ИП ФИО1 стоимости имущества в сумме 76 200 руб.

В отношении пропуска срока исковой давности суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

В соответствии с пунктами 2, 4 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки, а этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Срок исковой давности по требованиям, указанным в настоящей статье, составляет один год.

Согласно пункту 59 постановления Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление № 25) предусматривает, что годичный срок исковой давности по указанному требованию исчисляется с момента, когда истец узнал или должен был узнать о том, что другая сторона уклоняется от государственной регистрации (пункт 4 статьи 165, пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

Договор уступки прав (цессии) от 01.10.2018, на основании которого ИП ФИО1, приобрела право аренды, не предусматривает срок, в течение которого стороны обязаны провести мероприятия по государственной регистрации перехода права аренды, в связи с чем, 14.05.2021 ИП ФИО1 впервые обратилась к конкурсному управляющему с соответствующим заявлением. Не получив ответа, 20.07.2021 она повторно обратилась к конкурсному управляющему ФИО9

Приняв во внимание, что ответа не поступило, ИП ФИО1 пришла к выводу, что вторая сторона договора уклоняется от государственной регистрации.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции полагает возможным согласиться с доводом заявителя о том, что об уклонении конкурсного управляющего от совершения соответствующих действий ИП ФИО1 могла узнать не ранее 14.05.2021, тогда как заявление направлено 21.06.2021, то есть в пределах годичного срока исковой давности.

При этом суд принимает во внимание положения пункта 61 постановления № 25 из которого следует, что сторона, фактически исполнявшая сделку до ее необходимой государственной регистрации, не вправе ссылаться на истечение срока исковой давности по требованию другой стороны о ее государственной регистрации.

ПК РСО «Лесная сказка» (Цедент) передал, а ИП ФИО1 приняла право аренды земельного участка по акту приема-передачи от 08.11.2018, право аренды оплачено ИП ФИО1 в полном объеме. С даты принятия права аренды и по настоящее время ФИО1 владеет и пользуется земельным участком, несет бремя содержания, вносит арендную плату, что подтверждается представленным в материалы обособленного спора платежными документами, в которых указано, что арендная плата оплачивается ответчиком в соответствии с извещениями, направляемыми в ее адрес собственном земельного участка в лице Территориального управления Росимущества в Пермском крае, что также свидетельствует о подтверждении статуса ФИО1 как надлежащего арендатора со стороны уполномоченного органа.

Суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что на земельном участке находится объект недвижимости – нежилое здание: индивидуальный дом для отдыха 2011 года постройки площадью 297.4 кв.м. находящийся в собственности ответчика и приобретен ФИО1 на основании договора от 21.02.2017 у ФИО11 Согласно пояснениям ответчика, руководствуясь положениями пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), она выкупила право аренды земельного участка, прочно связанного с объектом, принадлежащего ей на праве собственности.

В соответствии со статьей 35 ЗК РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. ЗК РФ определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Нахождение принадлежащего ответчику объекта недвижимости на земельном участке, в отношении которых заключен оспариваемый договор, подтверждается материалами дела.

Следовательно, уклонение конкурсного управляющего от государственной регистрации сделки при добросовестном исполнении ИП ФИО1 своих обязанностей нарушает принцип единства права на земельный участок и объект недвижимости, расположенный на нем.

Апелляционный суд дополнительно принял во внимание, что постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суд от 20.05.2022 было оставлено без изменений определение суда первой инстанции от 19.01.2022 по обособленному спору №А56-45610/2010/з.22, в рамках которого судом отказано в удовлетворении заявления ФИО12 о признании недействительными сделками договора цессии от 01.10.2018 между должником в лице конкурсного управляющего и ФИО1 на земельный участок из земель особо охраняемых природных территорий и объектов общей площадью 1904,6 кв.м., с кадастровым номером 59:18:3730103:305, расположенный по адресу: Пермский край, Добрянский район, 98 квартал Полазненского лесничества Добрянского лесхоза и акта приема-передачи имущества к договору уступки прав (цессии) от 08.11.2018.

С учетом изложенного, обжалуемое определение подлежит отмене с вынесением иного судебного акта об удовлетворении заявления ИП ФИО1

Руководствуясь статьями 176, 223, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.08.2021 по делу № А56-45610/2010/з.21 отменить.

Принять новый судебный акт.

Удовлетворить заявление ФИО1.

Обязать конкурсного управляющего ПК РСО «Лесная сказка» зарегистрировать переход право аренды по договору уступки прав (цессии) от 01.10.2018, заключенному между ПК РСО «Лесная сказка» и ИП ФИО1, на земельный участок с кадастровым номером 59:18:373 01 03:305, общей площадью 1904,6 кв.м., расположенный по адресу: Пермский край, Добрянский район, 98 квартал Полазненского лесничества Добрянского лесхоза.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Председательствующий

И.Ю. Тойвонен

Судьи

Д.В. Бурденков

И.В. Сотов