Гражданский кодекс часть 1

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная компания Севержилсервис» Зимина А.В. (доверенность от 16.02.2016 № 08), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Боглачевой Л.И. (доверенность от 28.12.2017 № 122558-42),

рассмотрев 26.03.2018 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.09.2017 (судья Герасимова Е.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2017 (судьи Колосова Ж.В., Желтянников В.И., Полубехина Н.С.) по делу № А56-47619/2017,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная компания Севержилсервис», место нахождения: 197082, Санкт-Петербург, Туристская ул., д. 34, лит. А, ОГРН 1089847366916, ИНН 7801479469 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка площадью 2582 кв.м с кадастровым номером 78:34:0004153:14, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Туристская ул., участок 1 (северо-западнее пересечения с Богатырским пр.), путем принятия пунктов 2.1 и 2.2 договора в редакции, предложенной Обществом, а именно: «2.1. Цена участка составляет 12 330 819 руб. 29 коп.

2.2. Сумма вознаграждения продавца за осуществление действий по продаже участка составляет 1,00 (один) процент от цены участка, указанной в п. 2.1 настоящего Договора, и равна 123 306 руб. 19 коп., в том числе НДС (18%) 18 809 руб. 42 коп.».

Общество также просило обязать Комитет в течение 15 дней со дня вступления решения суда в законную силу заключить с Обществом договор купли-продажи земельного участка на установленных судом условиях.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга», место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5, ОГРН 1057812368239, ИНН 7838332649 (далее - Фонд).

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.09.2017, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2017, исковые требования удовлетворены, суд определил условия пунктов 2.1 и 2.2 договора купли-продажи в редакции, предложенной Обществом, и обязал Комитет заключить с Обществом договор купли-продажи земельного участка на установленных судом условиях в течение 15 дней со дня вступления решения суда в законную силу.

В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит обжалуемые судебные акты отменить и принять новый - об оставлении искового заявления Общества без рассмотрения или об отказе в удовлетворении иска.

Податель жалобы полагает, что судами не дана надлежащая оценка доводам Комитета о несоблюдении Обществом досудебного порядка урегулирования спора и наличии оснований для оставления искового заявления без рассмотрения. Суды, по мнению Комитета, неправильно применили положения Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон № 237-ФЗ) и пришли к необоснованному выводу о возможности применения для целей определения цены земельного участка данных о его кадастровой стоимости, внесенных в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) в порядке исправления технической ошибки после подачи Обществом заявления о передаче земельного участка в собственность.

В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы жалобы.

Представитель Общества просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

Фонд о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направил, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, Общество является собственником нежилого здания общей площадью 3808 кв. м с кадастровым номером 78:34:0004153:7089, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, Туристская ул., д. 34, лит. А.

Данное здание расположено на земельном участке площадью 2582 кв.м с кадастровым номером 78:34:0004153:14 по адресу: Санкт-Петербург, Туристская ул., участок 1 (северо-западнее пересечения с Богатырским пр.).

Общество в январе 2017 года обратилось в Комитет с заявлением о передаче участка в собственность по договору купли-продажи в соответствии со статьей 39.14 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Передаточным распоряжением от 02.05.2017 № 9053(3) Комитет передал участок Фонду и уполномочил его на заключение от имени Комитета договора купли-продажи данного земельного участка по цене 25 662 405 руб. 42 коп.

Письмом от 16.05.2017 Фонд направил Обществу проект договора купли-продажи земельного участка по определенной Комитетом цене.

Общество письмом от 31.05.2017 направило Фонду протокол разногласий к проекту договору купли-продажи, в котором выразило несогласие с условиями договора о цене участка и размере вознаграждения Фонда.

Фонд письмом от 06.06.2017 отклонил протокол разногласий.

Общество, ссылаясь на недостижение сторонами соглашения по условиям договора купли-продажи, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском об урегулировании разногласий в соответствии со статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав материалы дела, руководствуясь статьями 422, 445 446 ГК РФ, подпунктом 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьей 1-2 Закона Санкт-Петербурга от 10.02.2010 № 59-19 «Об установлении цены земли земельных участков в Санкт-Петербурге» (далее - Закон № 59-19), статьей 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», статьей 61 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», пришли к выводу, что цена земельного участка подлежит расчету исходя из его кадастровой стоимости, составляющей 20 805 187 руб. 96 коп., сведения о которой были внесены в ЕГРН в порядке исправления кадастровой ошибки, допущенной 30.04.2015.

Исследовав материалы дела, и изучив доводы, приведенные в кассационной жалобе, Арбитражный суд Северо-Западного округа приходит к следующим выводам.

В силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено названной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 названного Кодекса, осуществляется без проведения торгов (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ).

Суды, установив, что Общество является собственником здания, расположенного на участке, обоснованно посчитали, что заключение договора купли-продажи соответствующего участка является для Комитета, как органа, уполномоченного на распоряжение таким участком, обязательным.

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Статьей 446 ГК РФ предусмотрено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Пунктом 4 статьи 421 ГК РФ предусмотрено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно подпункту 3 пункта 2 статьи 39.4 ЗК РФ при заключении без проведения торгов договора купли-продажи земельного участка, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или государственная собственность на который не разграничена, цена такого земельного участка определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, если иное не установлено федеральными законами.

В Санкт-Петербурге соответствующий порядок установлен Законом № 59-19.

При урегулировании разногласий сторон относительно условия о цене земельного участка суды обоснованно руководствовались пунктом 8 статьи 1-2 Закона № 59-19, согласно которому цена земельного участка рассчитывается по формуле: Ц = 0,25 X Цкад X (Sз / Sзу) + Цкад X (Sзу - Sз / Sзу), где: Ц - цена земельного участка; Цкад - значение кадастровой стоимости земельного участка; Sзу - площадь земельного участка; Sз - площадь застроенной части земельного участка, рассчитываемая по формуле: Sз = S1 + S2 +... + Sn, где: S1 - площадь застройки под зданием (сооружением) 1 в соответствии со сведениями государственного кадастра недвижимости; S2 - площадь застройки под зданием (сооружением) 2 в соответствии со сведениями государственного кадастра недвижимости; Sn - площадь застройки под зданием (сооружением) n в соответствии со сведениями государственного кадастра недвижимости.

Суды установили, что 24.10.2013 в государственный кадастр недвижимости (далее - ГКН) были внесены сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка с декларированной площадью 2400 кв.м в размере 19 338 672 руб.; 29.04.2015 в сведения о земельном участке в ГКН были внесены изменения в связи с уточнением площади земельного участка с 2400 кв.м на 2582 кв.м, повлекшие изменение его кадастровой стоимости, сведения о которой были внесены 30.04.2015.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, в том числе письмо федерального государственного казенного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Санкт-Петербургу от 03.08.2017, суды пришли к выводу, что при внесении в ГКН 30.04.2015 сведений о кадастровой стоимости участка в связи с изменением его площади была допущена ошибка, в результате которой в ГКН были отражены данные о кадастровой стоимости земельного участка в размере 42 561 193 руб. 93 коп. вместо кадастровой стоимости в размере 20 805 187 руб. 96 коп.; на дату рассмотрения спора ошибка в сведениях ГКН (в настоящее время ЕГРН) исправлена органом государственного кадастрового учета, в ЕГРН отражены сведения о кадастровой стоимости земельного участка в размере 20 805 187 руб. 96 коп.

Согласно абзацу первому статьи 24.20 Закона № 135-ФЗ сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в ЕГРН, за исключением случаев, предусмотренных названной статьей.

В случае исправления технической ошибки в сведениях ЕГРН о величине кадастровой стоимости сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты внесения в ЕГРН соответствующих сведений, содержавших техническую ошибку (абзац четвертый статьи 24.20 Закона № 135-ФЗ).

Суды, установив, что ошибка в сведениях о кадастровой стоимости земельного участка, внесенных 30.04.2015 в ГКН, исправлена органом государственного кадастрового учета, руководствуясь положениями статьи 24.20 Закона № 135-ФЗ, пришли к правильному выводу о том, что для целей определения цены земельного участка при урегулировании разногласий сторон по условиям договора купли-продажи подлежат применению верные сведения о кадастровой стоимости земельного участка в размере 20 805 187 руб. 96 коп.

Доводы подателя жалобы о неправильном применении судами положений Закона № 237-ФЗ подлежат отклонению.

Согласно части 2 статьи 18 Закона № 237-ФЗ в случае исправления ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости, в порядке, предусмотренном статьей 20 или 21 названного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня вступления в силу акта, утвердившего ошибочно определенную кадастровую стоимость.

В соответствии с частью 1 статьи 16 Закона № 237-ФЗ определение кадастровой стоимости объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки, осуществляется бюджетными учреждениями в порядке, предусмотренном методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В силу части 3 указанной статьи датой определения кадастровой стоимости в таких случаях является день, по состоянию на который в ЕГРН внесены сведения, являющиеся основанием для определения кадастровой стоимости в соответствии со статьей 16 Закона № 237-ФЗ.

Согласно части 4 статьи 18 Закона № 237-ФЗ сведения о кадастровой стоимости, полученные в соответствии со статьей 16 названного Федерального закона, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня внесения в ЕГРН сведений, являющихся основанием для определения такой кадастровой стоимости в соответствии со статьей 16 Закона № 237-ФЗ.

Поскольку судами установлено, что изменение кадастровой стоимости земельного участка было обусловлено внесением 29.04.2015 в ГКН сведений об уточнении площади участка, выводы судов о применении верных сведений о кадастровой стоимости земельного участка (с учетом исправления ошибки) с 30.04.2015 соответствуют положениям статей 16 и 18 Закона № 237-ФЗ.

Доводы Комитета о несоблюдении Обществом досудебного порядка урегулирования спора были исследованы судом апелляционной инстанции и мотивированно отклонены со ссылкой на имеющуюся в материалах дела переписку между Обществом и Фондом, который на основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 11.07.2005 № 1002, распоряжения Комитета от 31.08.2006 № 262-р, передаточного распоряжения от 02.05.2017 осуществляет функции продавца государственного имущества.

Поскольку при принятии обжалуемых судебных актов нормы процессуального права не нарушены и нормы материального права применены правильно, судебные акты следует признать законными и не подлежащими отмене.

В связи с завершением производства в суде кассационной инстанции приостановление исполнения решения Арбитражного суда города Санкт- Петербурга и Ленинградской области от 07.09.2017 и постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2017 по настоящему делу, принятое определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 08.02.2018, в соответствии с частью 4 статьи 283 АПК РФ подлежит отмене.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.09.2017 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2017 по делу № А56-47619/2017 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга - без удовлетворения.

Отменить приостановление исполнения решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.09.2017 и постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2017, принятое определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 08.02.2018.

Председательствующий

Е.В. Чуватина

Судьи

М.А. Ракчеева

Г.М. Рудницкий