Гражданский кодекс часть 1

при участии от акционерного общества «Фонд имущества Санкт-Петербурга» Пугачева В.В. (доверенность от 31.12.2014); от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Пугачева В.В. (доверенность от 17.06.2015); от общества с ограниченной ответственностью «Регламент» Коновалова П.Н. (доверенность от 09.12.2014), Кирсановой Л.В. (доверенность от 01.04.2015),

рассмотрев 07.07.2015 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Регламент» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.10.2014 (судья Балакир М.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2015 (судьи Горбик В.М., Кашина Т.А., Старовойтова О.Р.) по делу № А56-47679/2014,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Регламент», место нахождения: 196601, Санкт-Петербург, г. Пушкин, Московская ул., д. 25, ОГРН 1037821034734, ИНН 7810193561 (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее – КУГИ), об уменьшении до 3 452 159 руб. 32 коп. выкупной цены недвижимого имущества площадью 150,6 кв. м, кадастровый номер 78:17201:0:1:3, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Колпино, наб. Комсомольского канала, д. 3, лит. А, пом. 6-Н, 7-Н, 8-Н, приобретенного по договору купли-продажи от 28.12.2010 № 1358-ПП, путем зачета в стоимость помещений затрат на ремонтно-восстановительные работы кровли здания в размере 441 840 руб. 68 коп. (с учетом изменения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга» (далее – Фонд).

Решением от 09.10.2014, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 02.03.2015, в иске отказано.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, просит отменить указанные решение и постановление, принять новый судебный акт или отправить дело в суд первой инстанции для нового рассмотрения в ином составе суда.

В отзыве на кассационную жалобу Фонд просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

В судебном заседании до начала рассмотрения кассационной жалобы по существу представитель Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) заявил ходатайство о замене КУГИ в связи с его переименованием и реорганизацией на Комитет. Представитель Общества не возражал против проведения правопреемства.

Учитывая, что переименование КУГИ и реорганизация в форме присоединения к нему другого юридического лица подтверждаются представленными в суд кассационной инстанции документами, суд кассационной инстанции в соответствии со статьей 48 АПК РФ заменил КУГИ на Комитет (место нахождения, ОГРН и ИНН те же).

По существу кассационной жалобы представитель Общества поддержал приведенные в ней доводы. Представитель Комитета и Фонда против удовлетворения жалобы возражал.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения КУГИ от 16.11.2010 № 2869-рз КУГИ в лице Фонда (продавец) и Общество (покупатель) заключили договор от 28.12.2010 № 1358-ПП купли-продажи нежилых помещений площадью 150,6 кв. м, кадастровый номер 78:17201:0:1:3, расположенных на третьем этаже здания по адресу: Санкт-Петербург, г. Колпино, наб. Комсомольского канала, д. 3, лит. А (пом. 6-Н, 7-Н, 8-Н).

Договор заключен в целях реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге. Ранее Общество являлось арендатором данного объекта на основании договора от 22.08.2000 № 06-А001187.

Дополнительным соглашением от 28.06.2011 стороны согласовали оплату Обществом стоимости объекта с рассрочкой платежа на 3 года в соответствии с графиком платежей (приложение № 1).

В пункте 1.1.2 распоряжения от 16.11.2010 № 2869-рз указано, что цена продажи объекта определена на основании отчета об оценке рыночной стоимости объекта от 28.10.2010 № 31-8-1247 (183)-210, выполненного Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», и составляет 3 894 000 руб. (с учетом НДС).

Считая, что цена объекта с учетом обнаруженных недостатков должна быть уменьшена продавцом соразмерно сумме затрат, необходимых для осуществления ремонтно-восстановительных работ кровли, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции не установил оснований для уменьшения цены в связи с тем, что на момент приобретения покупатель не мог не знать о недостатках имущества. Кроме того, суд указал, что истцом пропущен срок, предусмотренный пунктом 2 статьи 477 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Кассационная инстанция считает, что судебные акты должны быть оставлены без изменения.

На основании статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства, одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту 1 статьи 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

В силу пункта 1 статьи 470 ГК РФ товар, который продавец обязан передать покупателю, должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 ГК РФ, в момент передачи покупателю, если иной момент определения соответствия товара этим требованиям не предусмотрен договором купли-продажи, и в пределах разумного срока должен быть пригодным для целей, в которых товары такого рода обычно используются.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (пункт 1 статьи 556 ГК РФ).

Однако в пункте 3.3 договора купли-продажи указано, что на момент заключения договора объект находится во владении и пользовании покупателя и не нуждается в передаче от продавца к покупателю, при этом претензии по техническому состоянию объекта у сторон отсутствуют, сведения об объекте, изложенные в договоре и приложениях к нему, а также передаваемые покупателю документы об объекте являются достаточными.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (статья 557 ГК РФ).

По правилам пункта 1 статьи 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, или возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Если иное не следует из закона или договора купли-продажи, покупатель вправе на основании статьи 477 ГК РФ предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные названной статьей. Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи.

Договором купли-продажи от 28.12.2010 не установлен срок предъявления требований, связанных с недостатками товара. В связи с этим суды правильно определили, что предъявление указанных требований допустимо по общим правилам в течение двух лет, то есть до 28.12.2012. На момент проведения технического обследования объекта и предъявления требований покупателя об уменьшении выкупной цены указанный срок истек.

Кроме того, до заключения договора купли-продажи объект находился длительное время во владении и пользовании истца, который не мог не знать о состоянии имущества.

Ввиду отсутствия оснований для предъявления требований в порядке статьи 475 ГК РФ в иске отказано правомерно.

Довод жалобы о том, что суды не приняли во внимание претензию покупателя от 30.05.2012, направленную продавцу в течение двухгодичного срока, подлежит отклонению.

В названном документе не указано на конкретные недостатки объекта недвижимости и сумма, на которую следует уменьшить выкупную стоимость, приведенные покупателем сведения носят предположительный характер. Отчет по техническому обследованию конструкций кровли и отчет об оценке рыночной стоимости ущерба № 68-Рз13 подготовлены в 2013 году.

Кассационный суд не усматривает нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения.

Довод жалобы о том, что истец будучи арендатором не мог обнаружить дефекты имущества, опровергается материалами дела и объяснениями сторон. Истец в кассационной жалобе сам указывает на наличие неоднократных протечек кровли в арендуемых помещениях и осуществление ответчиком капитального ремонта. Доказательства наличия скрытых дефектов, о которых ни одна из сторон не знала и не могла знать на момент заключения сделки, не представлены.

Кассационная инстанция находит содержащиеся в решении от 09.10.2014 и постановлении от 02.03.2015 выводы соответствующими имеющимся в деле доказательствам, обстоятельствам дела и нормам права, не усматривает установленных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.10.2014 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2015 по делу № А56-47679/2014 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Регламент» – без удовлетворения.

Председательствующий Г.М. Рудницкий

Судьи А.В. Кадулин

Т.И. Сапоткина