Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-10459/2022, 13АП-10460/2022) ООО «Жилкомсервис Кронштадтского района» и ИП ФИО3 на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.02.2022 по делу № А56-47789/2021, принятое

по иску ООО «Жилкомсервис Кронштадтского района»

к ИП ФИО3

3-и лица: 1) Местная администрация города Кронштадта; 2) Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга

о взыскании

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Жилкомсервис Кронштадтского района» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – Предприниматель), уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) о взыскании 147 583,20 рублей задолженности по долевому участию в содержании и ремонте мест общего пользования жилого дома за период с января 2017 по февраль 2021 года, 367 951,42 рублей задолженности по оплате тепловой энергии за период с ноября 2015 по декабрь 2020 года, 103 269,48 рублей неустойки по договору № 61/01 от 01.06.2008 о долевом участии в содержании и ремонте мест общего пользования жилого дома.

Определением от 30.11.2021 в порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, судом привлечены местная администрация г. Кронштадта, Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга.

Решением суда от 14.02.2022 исковые требования удовлетворены частично: с Предпринимателя в пользу Общества взыскано 147 583,20 рублей задолженности по долевому участию в содержании и ремонте мест общего пользования жилого дома за период с января 2017 по февраль 2021 года и 103 269,48 рублей неустойки по договору № 61/01 от 01.06.2008; в остальной части иска отказано.

Решение обжаловано сторонами в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.

В своей апелляционной жалобе Общество просит решение отменить в части, иск удовлетворить в полном объеме, ссылаясь на отсутствие оснований для отказа во взыскании с Предпринимателя 367 951,42 рублей задолженности по оплате тепловой энергии.

Предприниматель в своей апелляционной жалобе просит решение отменить, принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявленных требований полностью, ссылаясь на ненадлежащее исполнение Обществом обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, повлекшее для ответчика необходимость проведения ремонта своими средствами.

Определением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2022 произведена замена состава суда. Рассмотрение дела начато сначала.

В настоящем судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в своей апелляционной жалобе, против удовлетворения жалобы истца возражал. Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, своих представителей в судебное заседание не направили, в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.

Законность и обоснованность принятого по делу судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом и следует из материалов дела, Общество осуществляет управление многоквартирным домом по адресу: Санкт-Петербург, <...>, лит. А (далее – МКД).

В указанном МКД расположено нежилое помещение № 1Н, общей площадью 140,4 кв.м., кадастровый номер 78:34:10346:0:8:1, которое используется Предпринимателем на основании договора аренды от 24.01.2008 № 09-А000827 от 24.01.2008, заключенного с Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга.

Согласно пункту 2.2.4 договора аренды обязанность нести расходы по содержанию арендованного имущества и части общедомового имущества возложена на арендатора.

01.06.2008 между Обществом и Предпринимателем заключен договор о долевом участии в содержании и ремонте мест общего пользования № 61/01, по условиям которого Общество (управляющая организация) обязалось обеспечить предоставление работ (услуг) по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, в котором расположено нежилое помещение, занимаемое Предпринимателем (владелец), а Владелец – использовать места общего пользования многоквартирного дома в строгом соответствии с их назначением и участвовать в их содержании и ремонте.

Пунктом 4.1 договора № 61/01 на владельца возложена обязанность своевременно и в полном объеме вносить в установленном порядке плату за содержание и текущий ремонт общего имущества МКД.

В силу пункта 6.2 за несвоевременное внесение платежа сроком более 1-го месяца, следующего за расчетным, организация вправе выставить неустойку в размере 0,1% от стоимости договора за каждый день просрочки.

Ссылаясь на то, что Предпринимателем не произведена в полном объеме плата за содержание и текущий ремонт общего имущества, а также за коммунальную услугу по отоплению, Общество, не получив удовлетворения требований в претензионном порядке урегулирования спора, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании 147 583,20 рублей долга и 103 269,48 рублей неустойки по договору № 61/01, а также долга по оплате тепловой энергии в размере 367 951,42 рублей.

Возражая против иска, Предприниматель сослалась на то, что Обществом ненадлежащим образом исполняются обязанности по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД, что повлекло для ответчика необходимость в проведении ремонтных работ, стоимость которых должна быть зачтена в счет оплаты по договору.

Суд первой инстанции требования иска удовлетворил частично, отказав во взыскании задолженности по оплате тепловой энергии, указав, что такое требование может быть предъявлено к собственнику помещения ввиду отсутствия соответствующего договора между сторонами.

Оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции апелляционная коллегия не усматривает.

Исходя из разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в абзаце 2 пункта 1 постановления Пленума от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", регулирование отношений собственников нежилых помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).

Собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (пункт 1 статьи 290 ГК РФ, пункт 1 статьи 36 ЖК РФ).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее - Правила N 491), в соответствии с которыми в состав общего имущества включаются, в том числе, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование), механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящиеся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры), иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома.

В состав общего имущества включаются также внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях; внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях; внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных приборов (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования и т.д.

В силу пункта 11 Правил под содержанием общего имущества понимается сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме; текущий и капитальный ремонт, подготовка к сезонной эксплуатации и содержания общего имущества.

Согласно пункту 29 вышеуказанных Правил плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных сетей электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения.

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (статья 249 ГК РФ).

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Пунктом 1 статьи 153 ЖК РФ предусмотрена также обязанность граждан и организаций своевременно и в полном объеме вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги.

Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом.

Гражданский и Жилищный кодексы Российской Федерации не содержат норм, возлагающих обязанность по оплате жилищно-коммунальных услуг на арендаторов находящихся в жилых домах нежилых помещений (определение Верховного Суда Российской Федерации от 10.11.2014 № 305-ЭС14-1452).

Между тем в данном случае обязанность по оплате услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД возложена на Предпринимателя самостоятельным договором № 61/01, заключенным с предоставляющим такие услуги лицом - Обществом.

Услуги оказаны и подлежат оплате. Иного из материалов дела не следует.

Вопреки доводам Предпринимателя, из материалов дела не следует, что услуги оказывались Обществом ненадлежащим образом: доказательств направления истцу претензий, равно как и доказательств обращения в жилищную инспекцию по вопросам ненадлежащего содержания спорного МКД, не имеется и суду не представлено.

Из материалов дела также не следует, что занимаемое нежилое помещение является общим имуществом МКД, напротив, помещение является индивидуальным объектом, со своим кадастровым номером, находится в муниципальной собственности и передано Предпринимателю на основании договора аренды, то есть в состав общего имущества нежилое помещение № 1Н не входит.

Как правильно указал суд первой инстанции, расходы на ремонт нежилого помещения не являются встречными по отношению к истцу, не обусловлены условиями договора между сторонами, и могут быть предъявлены к арендодателю в счет уплаты арендной платы, в том числе и в качестве убытков при доказывании совокупности правовых условий к этому.

Произведенные Обществом расчеты платы за период с января 2017 по февраль 2021 года в сумме 147 583,20 рублей и неустойки за период с 01.01.2020 по 07.02.2020 в сумме 103 269,48 рублей повторно проверены судом апелляционной инстанции, произведены в соответствии с условиями договора № 61/01 от 01.06.2008, являются арифметически верными. Возражений по расчету ответчиком не приведено, контррасчет не представлен.

Требование Общества о взыскании с Предпринимателя 367 951,42 рублей задолженности по оплате тепловой энергии за период с ноября 2015 по декабрь 2020 года правомерно оставлено без удовлетворения судом первой инстанции, поскольку услуга теплоснабжения в предмет договора № 61/01 от 01.06.2008 не входит.

В отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем коммунальных услуг (ресурсоснабжающей организацией), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2(2015), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015).

Учитывая изложенное, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а равно принятия доводов апелляционных жалоб, у суда апелляционной инстанции не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.02.2022 по делу № А56-47789/2021 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.А. Мельникова

Судьи

Г.Н. Богдановская

Е.В. Савина