Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-2736/2022) администрации Адмиралтейского района Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.12.2021 по делу № А56-48182/2021, принятое

по иску открытого акционерного общества «Российские железные дороги»

к администрации Адмиралтейского района Санкт-Петербурга

3-е лицо: 1) Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга

2) общество с ограниченной ответственностью «СпецЖилФонд»

о признании,

установил:

Открытое акционерное общество «Российские железные дороги» (далее – заявитель, ОАО «РЖД») обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконными действий Администрации Адмиралтейского района Санкт-Петербурга (далее – заинтересованное лицо) по проведению торгов в форме открытого конкурса «по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: г.Санкт-Петербург, наб. реки Фонтанки, д.117, лит.А» и признании недействительными результатов торгов № 251220/3092372/10 в форме открытого конкурса «по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: г.Санкт-Петербург, наб. реки Фонтанки, д. 117, лит.А».

Определением суда от 29.06.2021 к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований на предмет спора привлечено Общество с ограниченной ответственностью «СпецЖилФонд».

Определением суда от 06.10.2021 к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований на предмет спора привлечен Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга.

Решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.12.2021 требования удовлетворены.

В апелляционной жалобе ответчик, ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм материального права, просит решение отменить, в иске отказать.

По мнению подателя жалобы, спорное здание имеет статус многоквартирного дома; действия Администрации по организации и проведению открытого конкурса являются правомерными и законно обоснованными. Сам по себе факт содержания в ЕГРП некорректных сведений о том, что здание имеет назначение «нежилого» не опровергает, что здание является многоквартирным жилым домом в соответствии с критериями, определенными в Постановлении.

Действия администрации по проведению конкурса являются следствием принятого ответчиком, как государственным органом исполнительной власти Санкт-Петербурга, наделенным властно-распорядительными полномочиями, решения о проведении этого конкурса. То есть властно-распорядительными признаками, порождающими для заявителя возникновение прав и обязанностей, обладает именно решение администрации принятое в виде распоряжения. Распоряжение по состоянию на дату подачи апелляционной жалобы является изданным на основании закона, не оспорено.

Судом первой инстанции не дана надлежащая оценка заявления администрации о пропуске срока исковой давности РЖД при обращении в суд с заявлением.

В отзывах на апелляционную жалобу ООО «СпецЖилФонд» поддержал позицию ответчика.

Истец в своем отзыве просит решение оставить без изменения. По мнению истца, довод ответчика, что спорное здание является жилым, ошибочен. В материалах дела имеются документы, опровергающие указанный довод Администрации, так, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости здание, расположенное по адресу: г.Санкт-Петербург, наб. реки Фонтанки, д.117, лит.А., является нежилым. Действия Администрации по организации и проведению торгов в отношении административного здания, расположенного по адресу Санкт-Петербург, наб. реки Фонтанки, д. 117, лит.А, нарушают права и законные интересы ОАО «РЖД» как собственника нежилых помещений общей площадью 22 869,6 кв.м, составляющих 91% от всех помещений здания, поскольку влекут за собой незаконное возложение на ОАО «РЖД» обязанности заключить договор на управление административным зданием. Довод Ответчика о пропуске ОАО «РЖД» срока исковой давности
ошибочен, поскольку заявление подано в двухмесячный срок со дня, когда Общество узнало о нарушении своих прав.

В судебном заседании стороны поддержали свои позиции.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, 08.02.2021 Администрацией Адмиралтейского района Санкт-Петербурга (далее Администрация) были проведены торги № 251220/3092372/10 в форме открытого конкурса «по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: г. Санкт-Петербург, наб. реки Фонтанки, д.117, лит.А», что подтверждается Протоколом № 3 конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденным 26.02.2021. Победителем конкурса признано ООО «СпецЖилФонд».

19.03.2021 в адрес ОАО «РЖД» от ООО «СпецЖилФонд» поступил на подписание проект договора управления многоквартирным домом.

ОАО «РЖД» полагая, что действия Администрации по проведению указанных торгов являются незаконными, а торги – недействительными, обратилось в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области с соответствующим иском.

Суд первой инстанции признал незаконными действия Администрации Адмиралтейского района Санкт-Петербурга по проведению торгов в форме открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: г. Санкт-Петербург, наб. реки Фонтанки, д.117, лит.А», и следовательно недействительными сами результаты торгов № 251220/3092372/10 в форме открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления указанным многоквартирным домом.

Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены судебного акта по доводам стороны.

В силу пункта 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса организации вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признаниинедействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Сфера регулирования жилищным законодательством определена статьей 4 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Применение по аналогии закона к отношениям между собственниками помещений по содержанию общего имущества здания, не означает возможность автоматического применения норм Жилищного кодекса по иным вопросам, в том числе об определении управляющей организации. Напротив, нормы действующего законодательства прямо определяют, что в указанной части подлежат применению только в отношении жилого фонда – многоквартирных домов.

Так, согласно пункту 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации в случаях, указанных в Кодексе, а также в случае, если в течение шести месяцев до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домомили если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Ответчик полагает, что здание по адресу г. Санкт-Петербург, наб. реки Фонтанки, д. 117, лит.А является жилым, соответственно, проведение в отношении него такой процедуры, правомерно. Вместе с тем, в материалах дела имеются документы, опровергающие указанный довод Администрации.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости здание, расположенное по адресу: г.Санкт-Петербург, наб. реки Фонтанки, д.117, лит.А., является нежилым.

То обстоятельство, является ли здание по названному адресу жилым или нежилым, было предметом исследования в рамках дела №А56-63691/2018. Кассационная инстанция, отменяя решение, указала, что суды не проверили и не дали оценку доводам КИО о том, что договор аренды в отношении земельного участка, имеющего вид разрешенного использования - «для размещения административно-управленческих и общественных объектов», заключен с ОАО «РЖД», являющимся собственником нежилых помещений общей площадью 22 869,6 кв. м, составляющих 91% от всех помещений здания, помещения ОАО «РЖД» имеют назначение - «контора, склад, столовая, гостиница, стоматологическая поликлиника», согласно техническому паспорту здания от 09.04.1998 оно представляет собой 5-6 этажное административное здание 1850-1860 годов постройки, 25.02.2019 Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу были внесены изменения в сведения ЕГРН о назначении здания «многоквартирный дом» ошибочно без решения уполномоченного органа государственной власти об изменении назначения здания, допущенная ошибка Управлением Росреестра устранена 04.06.2020, здание учтено с назначением «нежилое здание», о том, что наличие в названном нежилом доме семи квартир площадью 669,2 кв. м, составляющих 2,5% от площади всего здания, не влечет изменения назначения здания. Применив пункт 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47 (далее - Положение), суды не учли следующее. В соответствии с пунктами 1 и 7 Положения, настоящее Положение устанавливает требования к жилому помещению, порядок признания жилого помещения пригодным для проживания и основания, по которым жилое помещение признается непригодным для проживания, а многоквартирный дом признается аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, устанавливает порядок признания садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, а также порядок оценки и обследования помещения в целях признания его жилым помещением, жилого помещения пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома в целях признания его аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Указанный нормативный правовой акт не содержит положений, регламентирующих порядок и основания признания здания жилым или нежилым, перевод нежилого здания в жилое и обратно. Соответственно, данное Положение не подлежит применению к правоотношениям сторон по настоящему делу, где предметом спора являются обстоятельства, касающиеся назначения здания.

В соответствии с положениями статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с указанным Федеральным законом сведений.

На момент рассмотрения дела согласно выписке из ЕГРН здание являлось административным, что прямо указано в выписке на объект (постановление Арбитражный суд Северо-Западного округа от 23.11.2020 и решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.07.2021). как уже было отмечено, допущенная ошибка в виде указания статуса здания: «МКД», Управлением Росреестра устранена 04.06.2020, здание учтено с назначением «нежилое здание», о том, что наличие в названном нежилом доме семи квартир площадью 669,2 кв. м, составляющих 2,5% от площади всего здания, не влечет изменения назначения здания.

Поскольку сведения, указанные в ЕГРН не оспорены, суд исходил из их достоверности, пока не доказано иное. В настоящий момент у суда также отсутствует информация об оспаривании сведений, указанных в ЕГРН, в связи с чем доводы Администрации и ООО «СпецЖилФонд» правомерно признаны несостоятельными.

Апелляционная жалоба не содержит доводов, опровергающих вышеуказанный вывод суда первой инстанции.

Кроме того, согласно техническому паспорту указанного здания от 09.04.1998 оно представляет собой 5-6 этажное административное здание 1850-1860 годов постройки. Согласно техническому паспорту здания от 21.12.2011 здание является административным (учрежденческим) с назначением «нежилое».

Согласно архивной документации ГУП «ГУИОН» первые сведения об учете строений на земельном участке, расположенном по набережной реки Фонтанки, под №115-117, состоящего под «учреждением Комбината Мурм. ж.д., жилыми домами», находящегося в ведении «Нар. Ком. Путей и Сообщения в лице Комбината Мурм. Ж.д.», содержатся в Регистрационном акте № 410 б от 10.11.1929. Первые сведения об учете Здания представлены карточкой на домовладение, составленной 30.08.1958. Согласно указанной карточке Здание находится в пользовании «Управл. окт. ж/дор.» с назначением «Учрежд., жилое», сведения о площади Здания, помещениях и их характеристиках отсутствуют. В техническом паспорте от 25.12.1963 указано, что Здание находится в ведении «Ленинград-Витебская дистанция зданий и сооружений Октябрьской ж.д.» с назначением «Учрежден., жилое», площадь Здания 23 712,36 кв.м. Согласно техническому паспорту по состоянию на 1996 год Здание имеет наименование «Административное», сведения о площади Здания отсутствуют, в техническом паспорте от 09.04.1998 Здание имеет назначение «Административное».

Согласно техническому паспорту от 10.11.2003 Здание имеет назначение «Административное», использование «Контора», площадь Здания 24 587,4 кв.м, в том числе ФГУП ОЖД СПб - 23 162,3 кв.м. В техническом паспорте от 21.12.2011 Здание имеет назначение «Нежилое», использование «Административное (Учрежденческое)», площадь Здания 25 188,3 кв.м, в том числе ФГУП ОЖД СПб-23 162,3 кв.м.

Согласно выкопировке из Акта по результатам государственной историко-культурной экспертизы проектной документации на проведение работ по сохранению выявленного объекта культурного наследия «Здание Главного управления путей сообщения и публичных зданий» по адресу: г.Санкт- Петербург, наб. реки Фонтанки, д. 117, литера А, от 18.11.2016 указанное здание возведено в 1859-1861 годах для Главного управления путей сообщения и публичных зданий, которое располагалось в здании с 1860-1900 годы; в 1910 годы в здании размещалось Министерство путей сообщения; в 1920-30 годы - управление Мурманской железной дороги; в 1965 г. - Банк «Стройбанк» и Мостострой № 6; в настоящее время здание занимает ОАО «РЖД».

Таким образом, с момента возведения и по настоящее время спорное здание имеет административное назначение.

Также следует отметить, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 78:32:0001061:21, на котором располагается спорное здание, между ОАО «РЖД» (арендатор) и Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора от 19.06.2006 г. №11/ЗД-02552 на срок 49 лет. Вид разрешенного использования земельного участка установлен «для размещения административно-управленческих и общественных объектов», следовательно, на указанном земельном участке не может располагаться многоквартирный дом, поскольку функциональное назначение объекта и вид разрешенного использования земельного участка, на котором он расположен должны соответствовать друг другу.

Указанное обстоятельство также подтверждает, что спорное здание является нежилым (административным), а не многоквартирным домом, поскольку земельный участок под многоквартирным домом принадлежит собственникам входящих в него помещений на праве общей долевой собственности (пункт 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации), следовательно, пользование им не может основываться на временном характере арендных отношений.

Согласно пункту 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги могут быть признаны недействительными в случае допущения нарушений правил, установленных законом.

В соответствии с пунктами 1, 2 Постановления Правительства РФ от 06.02.2006 № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом», утвержденные указанным Постановлением правила устанавливают порядок организации и проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом; объектом конкурса является общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, на право управления которым проводится конкурс.

Действующее законодательство не предусматривает проведение органамиместного самоуправления торгов по отбору управляющей компании управления административным (нежилым) зданием.

Таким образом, открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления нежилым зданием, расположенным по адресу: г.Санкт-Петербург, наб. реки Фонтанки, д.117. лит.А, противоречит действующему законодательству и проведен в нарушение правил, установленных Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 № 75.

Вопреки позиции в апелляционной жалобе, действия Администрации по организации и проведению торгов в отношении административного здания, расположенного по адресу г.Санкт-Петербург, наб. реки Фонтанки, д. 117, лит.А, нарушают права и законные интересы ОАО «РЖД» как собственника нежилых помещений общей площадью 22 869,6 кв.м, составляющих 91% от всех помещений здания, поскольку влекут за собой незаконное возложение на ОАО «РЖД» обязанности заключить договор на управление административным зданием.

При указанных обстоятельствах иск правомерно удовлетворен судом первой инстанции.

Довод ответчика о пропуске ОАО «РЖД» срока исковой давности
подлежит отклонению.

Согласно пункту 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом.

Довод Администрации о том, что ОАО «РЖД» стало известно о нарушении его прав 08.02.2021 не соответствует действительности и не подтвержден материалами дела.

Проект договора управления многоквартирным домом поступил в адрес ОАО «РЖД» от ООО «СпецЖилФонд» 19.03.2021, соответственно, с указанной даты и следует вести отчет срока, когда ОАО «РЖД» и узнало о проведении Администрацией торгов.

Заявление о признании незаконными действий Администрации Адмиралтейского района Санкт-Петербурга по проведению торгов по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом и признании недействительными результатов торгов от 26.05.2021 г. № РЖД/ОКТ/НЮ-492/2021 было направлено ОАО «РЖД» 26.05.2021, что подтверждается штемпелем на конверте и квитанцией об отправке.

Таким образом, ОАО «РЖД» трехмесячный срок, предусмотренный статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не нарушен

С учетом изложенного, доводы подателя жалобы не опровергают правомерности выводов суда, а лишь выражают несогласие с ними, в связи с чем не могут служить основанием для отмены состоявшегося судебного акта.

Суд первой инстанции установил все фактические обстоятельства и исследовал доказательства, представленные сторонами по делу, правильно применил нормы материального права. Обстоятельства, установленные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве оснований для отмены либо изменения судебного акта, апелляционным судом не установлены.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.12.2021 по делу №А56-48182/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Я.Г. Смирнова

Судьи

Т.В. Жукова

Н.М. Попова