Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-21736/2017) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга

на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.07.2017 по делу № А56-4818/2017 (судья Вареникова А.О.), принятое

по иску Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга

к обществу с ограниченной ответственностью "АВТОПРОДИКС"

о взыскании задолженности и неустойки,

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд д.1, лит.Б, ОГРН: <***>, далее – истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «АВТОПРОДИКС» (196158, Санкт-Петербург, Московское <...>, ОГРН: <***>, далее – ответчик, Общество) о взыскании 14 373 749 руб. 94 коп. задолженности по договору аренды от 27.12.2010 №04-ЗК03085(Т) и 4 929 588 руб. 96 коп. неустойки, начисленной за несвоевременное внесение платежей.

Решением от 20.07.2017 суд частично удовлетворил исковых требований, взыскал с ответчика в пользу истца сумму задолженности в размере 14 373 749 руб. 94 коп., в удовлетворении остальной части иска отказал.

Комитет не согласился с вынесенным решением и обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований.

По мнению подателя апелляционной жалобы, у суда первой инстанции отсутствовали основания для отказа во взыскании неустойки, поскольку размер задолженности материалами дела подтвержден и с момента регистрации права собственности на объект недвижимости к ответчику перешло право пользования земельным участком на условиях договора аренды.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

В соответствии с пунктом 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены только в обжалуемой Комитетом части, с учетом отсутствия возражений сторон.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании постановления правительства Санкт-Петербурга от 26.05.2009 №606 и протокола от 22.12.2010 подведения итогов открытого конкурса на право заключения договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (в настоящее время – Комитет, арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью «Диамант Инжиниринг» (арендатор) заключили договор от 27.12.2010 №04-ЗК03085 (Т) (далее – договор) аренды на инвестиционных условиях земельных участков, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, ул. Руставели (северо-восточнее пересечения с пр. Луначарского), для проектирования и строительства:

- многофункционального торгово-развлекательного комплекса на земельном участке 1 площадью 17 996 кв. м с кадастровым номером 78:10:5552А:4,

- многоуровневого гаража-стоянки на земельном участке 3 площадью 5690 кв. м с кадастровым номером 78:10:5552А:5.

Как указано в пункте 1.2 договора, участок предоставляется для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству многофункционального торгово-развлекательного комплекса и многоуровневого гаража-стоянки.

В соответствии с Дополнительным соглашением от 09.04.2012 №1 к договору арендатором по договору стало ООО «Автоцентр Гражданский».

Сроки реализации инвестиционного проекта и действия договора установлены до 26.04.2014 (пункты 5.2.2, 9.1 договора).

Комитет в обоснование иска указал, что ООО «Автоцентр Гражданский» завершило строительство многофункционального торгово-развлекательного комплекса на земельном участке 1 в августе 2014 года, в подтверждение чего было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 07.08.2014 №78-1104в-2014.

В последующем торгово-развлекательный был продан ООО «АВТОПРОДИКС» по договору купли-продажи от 26.11.2014 №1, при этом, право собственности ответчика на объект подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 01.12.2014.

Полагая, что право пользования земельным участком 1, установленное в договоре, с 01.12.2014 перешло к ответчику и, как следствие, у последнего имеется обязанность по выплате арендных платежей, Комитет обратился к ответчику с претензией, о выплате задолженность по арендной плате за период с 01.12.2014 по 31.12.2016 в размере 14 373 749 руб. 94 коп., на которую Комитет также на основании пункта 8.3 договора аренды начислил неустойку.

Однако указанная претензия была оставлена Обществом без удовлетворения, что послужило основанием для обращения в Арбитражный суд с настоящим иском.

Применив нормы гражданского и процессуального законодательства, исследовав представленные доказательства, суд первой инстанции счел исковые требования частично обоснованными, отказав Комитету в удовлетворении требований о взыскании неустойки.

Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции об удовлетворении иска, апелляционный суд полагает необходимым его в обжалуемой части отменить в связи со следующим.

Как установлено статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно части третьей статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей в период заключения спорного договора, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как следует из постановления Правительства Санкт-Петербурга от 22.12.2008 N 1650, торги на право заключения договора аренды проводились в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 17.06.2004 N 282-43 "О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции", принятым Законодательным Собранием Санкт-Петербурга 26.05.2004. Согласно пункту 5 статьи 2 указанного закона договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях, заключаемый в соответствии с названным законом, является смешанным договором, направленным на осуществление инвестиционной деятельности в отношении земельного участка и содержащий обязательства сторон по аренде земельного участка, его застройке и выполнению иных инвестиционных условий. Размер арендной платы за использование земельного участка подлежит исчислению в соответствии с названным законом, которым определен порядок установления инвестиционных условий, в том числе платы за предоставление объектов недвижимости (пункт 2 статьи 11 и статья 12 закона).

В соответствии с пунктом 1 и подпунктом 1 пункта 3 статьи 12 этого же закона размер платы устанавливается при предоставлении объекта недвижимости на торгах - по результатам торгов.

Согласно пункту 4.1 договора общая сумма подлежащей перечислению арендатором в бюджет Санкт-Петербурга арендной платы в соответствии с протоколом о результатах торгов составила 56 800 000 руб. за период действия договора.

Порядок перечисления арендной платы урегулирован в пунктах 6.2.7, 4.3, 4.3.1 договора и предусматривает обязанность арендатора перечислить арендную плату в сроки, указанные в пункте 4.3 и приложении 5 к договору.

Материалами дела подтверждается и судом первой инстанции установлено наличие у ответчика задолженности по арендной плате по земельному участку №1 за период с 01.12.2014 по 31.12.2016 в размере 14 373 749 руб. 94 коп., рассчитанной Комитетом с учетом условий договора.

При этом, обстоятельства взыскания с ответчика в пользу истца основной задолженности предметом апелляционного обжалования не являются. Каких-либо обоснованных доводов и возражений в данной части апелляционная жалоба и отзыв на нее не содержат, поэтому выводы суда в силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не подлежит переоценке судом апелляционной инстанции (пункт 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции").

Согласно пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Из содержания пунктов 13 и 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" следует, что покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. Покупатель здания, строения, сооружения находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В соответствии с пунктом 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено следующее: при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.

Таким образом, поскольку ни закон, ни договор не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором построено отдельно стоящее нежилое здание, после завершения строительства (ввод объекта в эксплуатацию, передача в собственность помещения в здании иному лицу и т.п.), то и после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжает действовать.

При этом, указанные выводы содержатся в Определениях Верховного Суда Российской Федерации от 29.03.2016 по делу N 305-ЭС15-16772 (№ А41-58990/2014) и от 07.04.2017 № 309-ЭС17-2172 по делу А5660-17902/2015.

В рассматриваемом случае перемена лица в обязательстве происходит в силу закона, и покупатель недвижимого имущества становится стороной договора аренды земельного участка, заключенного собственником участка с прежним собственником недвижимости. Независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка, покупатель объекта недвижимого имущества обязан вносить арендную плату за пользование земельным участком.

Кроме того, суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что такой подход не лишает арендатора (арендаторов) права требовать расторжения действующего договора аренды, по которому земельный участок был предоставлен для строительства, и заключения нового договора аренды для целей эксплуатации построенного объекта недвижимости при определении площади земельного участка, необходимой для эксплуатации нежилого здания, которая может не совпадать с площадью участка, предоставленного для строительства этого объекта недвижимости.

Однако, как установлено судом апелляционной инстанции, Обществом не предпринято мер ни по расторжению действующего договора аренды, по которому земельный участок был предоставлен для строительства, ни по заключению нового договора аренды для целей эксплуатации построенного объекта недвижимости, а кроме того, не оспаривалась площадь земельного участка 1, необходимая для эксплуатации нежилого здания, которая указана в договоре, как площадь участка, предоставленного для строительства этого объекта недвижимости.

Как следует из условий договора, арендная плата за земельный участок, предоставленный Обществу, определена по результатам торгов.

Возникновение обстоятельств, свидетельствующих о том, что после окончания срока действия договора, указанного в нем, подлежит применению иной порядок исчисления размера арендной платы, чем установленный договором, материалами дела не подтверждается.

Доказательств, подтверждающих, что соглашением сторон изменены условия договора по оплате арендных платежей, в деле также не имеется.

При таких обстоятельствах, апелляционный суд не может согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что соглашение о неустойке, установленное в договоре аренды, не может быть применено к Обществу как покупателю объекта недвижимости, расположенного на участке 1.

Таким образом, с учетом изложенного, апелляционный суд приходит к выводу о том, что подлежит взысканию с ответчика неустойка, предусмотренная договором, как со стороны по договору аренды земельного участка, заключенному собственником земельного участка с прежним собственником недвижимости, при этом, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка, покупатель объекта недвижимого имущества обязан исполнять условия договора, связанные с внесением арендной плату за пользование земельным участком и ответственностью за нарушение указанных условий.

В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) является определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в частности в случае просрочки исполнения.

В силу пункта 8.3 договора за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор обязан уплатить пени в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Как следует из материалов дела, в связи с нарушением сроков внесения арендной платы за участок № 1 Комитет начислил ответчику неустойку, которая по состоянию на 28.11.2016 составила сумму в размере 4 929 588 руб. 96 коп.

Поскольку ненадлежащее исполнение ответчиком договорных обязательств подтверждено материалами дела и не оспаривалось ответчиком, расчет неустойки судом апелляционной инстанции проверен, признан верным, ответчиком доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств не представлено, исковые требования в указанной части подлежат удовлетворению.

В силу статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в пределах, предусмотренных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции в силу пункта 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считает, что судебный акт подлежит отмене в обжалуемой части.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.07.2017 по делу № А56-4818/2017 в обжалуемой части отменить, изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:

«Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «АВТОПРОДИКС» в пользу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга сумму задолженности в размере 14373749 руб. 94 коп. и сумму неустойки в размере 4 929588 руб. 96 коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «АВТОПРОДИКС» в федеральный бюджет сумму государственной пошлины в размере 119 517 руб.».

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Ж.В. Колосова

Судьи

В.М. Горбик

Н.С. Полубехина