Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-38645/2023) общества с ограниченной ответственностью «Беллатрикс» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.09.2023 по делу № А56-48775/2023 (судья Сайфуллина А.Г.), принятое

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Беллатрикс» (адрес: 191040, Санкт-Петербург, Лиговский пр-кт, д. 81, литера Г, помещ 24, ОГРН 1147847407487).

к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: 191144, Санкт-Петербург, ул. Новгородская, дом 20, литер А, помещ. 2-Н, ОГРН 1027809244561) в лице Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» (адрес: 191124, Санкт-Петербург, ул. Новгородская, д. 20, лит. А, помещ. 2-Н, ОГРН 1177847189190);

третьи лица: Комитет по энергетике и инженерному обеспечени, ООО «Петербург Теплоэнерго»;

об урегулировании разногласий при заключении договора,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Беллатрикс» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет), Санкт-Петербургскому государственному казенному учреждению «Имущество Санкт-Петербурга» (далее – Учреждение) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 78:31:0001047:1005, исключив пункт 1.4.6 договора.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по энергетике и инженерному обеспечению и Общество с ограниченной ответственностью«Петербург Теплоэнерго».

Решением суда от 27.09.2023 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Общество подало апелляционную жалобу, в которой просило решение от 27.09.2023 отменить, исковые требования удовлетворить. В обоснование апелляционной жалобы ее податель указал, что оснований для отказа в иске у суда первой инстанции не имелось, поскольку на спорном земельном участке отсутствуют подземные коммуникации и сооружения, а имеется лишь их охранная зона, что влечет за собой требование Комитета о восстановлении несуществующих коммуникаций в будущем. Кроме того, истец указал, что судом первой инстанции необоснованно отказано в удовлетворении ходатайства истца об истребовании доказательств.

В отзыве на апелляционную жалобу Комитет просил решение суда оставить без изменения, а жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель Общества доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании договора аренды земельного участка от 30.07.2020 № 20/ЗД-27347 Обществу во временное владение и пользование был передан земельный участок с кадастровым номером 78:31:0001047:1005, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, Лиговский пр-кт, участок 44, площадью 22 кв.м.

Письмом от 03.04.2023 № 04-15-5849/23-0-0 Комитет по результатам рассмотрения заявления Общества о предоставлении ему в собственность земельного участка с кадастровым номером 78:31:0001047:1005, площадью 22 кв. м направило в его адрес проект договора купли-продажи названного земельного участка, содержащий, в числе прочих, следующее условие:

– пункт 1.4.6: «Собственник обязан обеспечить сохранность существующих подземных коммуникаций и сооружений и беспрепятственный доступ к ним представителей эксплуатирующих организаций.».

Предприниматель, не согласившись с включением указанного пункта в договор, 10.04.2023 направил в адрес Комитета протокол разногласий об исключении пункта 1.4.6 договора.

Письмом от 21.04.2023 Комитет уведомил Предпринимателя об отклонении протокола разногласий, предложив заключить договор в ранее направленной покупателю редакции.

Ссылаясь на возникновение между сторонами разногласий относительно условия пункта 1.4.6 договора купли-продажи, Предприниматель обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу об урегулировании этих разногласий в судебном порядке.

Суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал.

Изучив материалы дела, выслушав представителя истца, а также проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В соответствии со статьей 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

На основании пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В рамках настоящего спора истец выражает несогласие с предложенной Комитетом редакцией пункта 1.4.6 договора, согласно которому собственник обязан обеспечить сохранность существующих подземных коммуникаций и сооружений и беспрепятственный доступ к ним представителей эксплуатирующих организаций.

При этом, как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, договор купли-продажи спорного земельного участка заключается на основании передаточного распоряжения Комитета от 31.03.2023 №9896(з) «О передаче земельного участка» (далее – Распоряжение), в котором указано ограничение (обременения) в использовании: охранная зона тепловых сетей (далее – охранная зона).

Согласно сведениям региональной информационной системы «Геоинформационная система Санкт-Петербурга» (далее – РГИС) по состоянию на 19.06.2023 информация в части охранной зоны является актуальной.

Статья 56 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) устанавливает режимы ограничения прав на землю, в том числе, особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных зонах.

Охранные зоны представляют собой зоны с особыми условиями использования территорий и особым режимом хозяйственной деятельности, обусловленными непосредственной близостью указанных объектов, ограничивающими или запрещающими те виды деятельности, которые несовместимы с целями установления зон (обеспечение сохранности, безопасного функционирования и эксплуатации объектов).

При этом основными целями установления зон с особыми условиями использования территории являются защита жизни и здоровья граждан, безопасная эксплуатация объектов энергетики (статья 104 ЗК РФ).

Согласно пункту 33 Организационно-методических рекомендаций по пользованию системами коммунального теплоснабжения в городах и других населенных пунктах Российской Федерации МДС 41-3.2000, утвержденных приказом Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 21.04.2000 № 92, для обеспечения сохранности тепловых сетей должны устанавливаться охранные зоны, в пределах которых ограничивается хозяйственная деятельность.

Специальным правовым актом, регулирующим вопрос использования охранных тепловых сетей, являются Типовые правила охраны коммунальных тепловых сетей, утвержденные Приказом Минстроя РФ от 17.08.1992 № 197 (далее – Правила №197).

Как следует из содержания пунктов 1 - 3 Правил № 197, охрана тепловых сетей осуществляется для обеспечения сохранности их элементов и бесперебойного теплоснабжения потребителей путем проведения комплекса мер организационного и запретительного характера. В охранных зонах тепловых сетей Предприятия, организации, граждане обязаны выполнять требования работников предприятий, в ведении которых находятся тепловые сети, направленные на обеспечение сохранности тепловых сетей и предотвращение несчастных случаев.

В силу пункта 4 Правил № 197 охранные зоны тепловых сетей устанавливаются вдоль трасс прокладки тепловых сетей в виде земельных участков шириной, определяемой углом естественного откоса грунта, но не менее 3 метров в каждую сторону, считая от края строительных конструкций тепловых сетей или от наружной поверхности изолированного теплопровода бесканальной прокладки.

Пунктом 5 Правил № 197 установлено, что в пределах охранных зон тепловых сетей не допускается производить действия, которые могут повлечь нарушения в нормальной работе тепловых сетей, их повреждение, несчастные случаи или препятствующие их ремонту.

Из содержания пункта 17 Правил № 197 следует, что работникам предприятий, в ведении которых находятся тепловые сети, должна быть обеспечена возможность беспрепятственного доступа к объектам тепловых сетей, находящихся на территории других предприятий, для их обслуживания и ремонта. Предприятия, организации, граждане в охранных зонах тепловых сетей и вблизи них обязаны выполнять требования работников предприятий, в ведении которых находятся тепловые сети.

Таким образом, необходимость обеспечения сохранности таких сетей установлена нормами действующего законодательства, при этом охранная зона тепловых сетей как раз и устанавливается для обеспечения беспрепятственного доступа к подземным коммуникациям, для их ремонта, а также для обеспечения их сохранности.

При таких обстоятельствах, поскольку на земельном участке, являющемся предметом спорного договора, имеет место быть охранная зона соответствующих сетей, что также не оспаривается и самим подателем жалобы, пункт 1.4.6 договора обоснованно и правомерно включен Комитетом в проект договора.

При этом вопреки позиции подателя жалобы из содержания пункта 1.4.6 договора в редакции, предложенной Комитетом, в совокупности с иными условиями договора следует, что на Общество возлагается обязанность по обеспечению именно сохранности технических сооружений, охранная зона которых накладывается на спорный земельный участок, в том числе в части соблюдения пункта 5 Правил № 197, а не сохранность каких-либо несуществующих на спорном земельном участке объектов, как ошибочно полагает истец (статья 431 ГК РФ).

С учетом вышеизложенного допущенные судом первой инстанции в мотивировочной части обжалуемого судебного акта неточности в части изложения обстоятельства дела не имеют правового значения для разрешения настоящего спора.

Ссылки Общества на необоснованны отказ суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства об истребовании доказательств также отклоняются апелляционным судом, поскольку в нарушение пункта 4 статьи 66 АПК истец не доказал невозможность самостоятельного получения таких сведений.

Между тем, отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции не учел, что посредством обращения в суд Общество реализует способ защиты, предусмотренный статьями 445, 446 ГК РФ, в то время как соответствии с пунктом 1 статьи 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно статье 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

С учетом изложенного следует признать, что разногласия, возникшие между сторонами при изменении договора, подлежат урегулированию путем изложения пункта 1.4.6 договора в редакции, предложенной Комитетом.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что нарушений или неправильного применения норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием к отмене обжалуемого судебного акта, при вынесении решения судом первой инстанции не допущено, решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.09.2023 по настоящему делу подлежит изменению на основании пункта 4 части 1 статьи 270 АПК РФ путем указания на то, что пункт 1.4.6 договора подлежит изложению в редакции, предложенной Комитетом.

По результатам рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции и в соответствии со статьёй 110 АПК РФ, учитывая, что фактически судебный акт принят в суде апелляционной инстанции не в пользу подателя жалобы, расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции относятся на Общество.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.09.2023 по делу № А56-48775/2023 изменить, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции:

«Урегулировать разногласия, возникшие между ООО «Беллатрикс» и Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 78:31:0001047:1005 путем изложения пункта 1.4.6 договора в редакции Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга.»

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

С. А. Нестеров

Судьи

Н. С. Полубехина

В. В. Черемошкина