Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «Десна Московский» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, к обществу с ограниченной ответственностью «СК Северная гавань» (далее - ответчик) о взыскании 471 372 руб. 75 коп. задолженности по базовой части арендной платы по договору аренды нежилого помещения от 26.12.2018 №261218Б за период с 01.05.2020 по 14.05.2020, 16 763 руб. 13 коп. задолженности по переменной части арендной платы за февраль, апрель 2020, 4 275 070 рублей расходов на восстановление внутренней отделки объекта аренды.

Решением от 22.10.2020 иск удовлетворен.

В апелляционной жалобе ответчик, считая решение незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права, при неполном исследовании обстоятельств, имеющих значение для дела, просит решение отменить, в удовлетворении иска отказать, указывая, что начисление арендной платы после 30.04.2020 неправомерно, учитывая, что ответчик отказался от исполнения договора, объект аренды был освобожден арендатором. По мнению подателя жалобы, вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для снижения арендной платы за период объявленных нерабочих дней являются ошибочным и основан на неправильном толковании пункта 3 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций". Податель жалобы полагает, что взыскание с ответчика 4 275 070 рублей приведет к неосновательному обогащению ответчика, поскольку объект аренды возвращен истцу с той же внутренней отделкой, которая имелась на момент его передачи ответчику 01.03.2019.

Истец возразил против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 26.12.2018 №261218Б в отношении части помещения 11-Н (часть ч.п. 2), площадью 650,1 кв.м., расположенного на 5 (пятом) этаже нежилого здания, по адресу: <...>. литер А, кадастровый номер 78:14:0007609:1267.

По акту от 01.03.2019 объект аренды передан арендатору.

Согласно пункту 1.6 договора договор вступает в силу с даты подписания и заключается на неопределенный срок.

Согласно пункту 3.2 договора арендная плата состоит из базовой части и переменной части.

В соответствии с пунктом 3.2.2 договора в период с 01.03.2020 по 28.02.2021 базовая арендная ставка устанавливается в размере 1808 руб. 82 кв.м за квадратный метр в год, что составляет арендную плату в месяц в размере 1 094 516 руб. 98 коп.

Переменная составляющая арендной платы включает в себя стоимость расходов за фактически потребленную ответчиком электроэнергию. Расчет производится истцом согласно тарифам, установленным энергоснабжающей организацией (подпункт 3.2.6. договора).

Согласно пункту 4.2. договора, начиная со второго месяца аренды арендатором уплачивает арендную плату ежемесячно на основании счета арендодателя или на основании договора, путём предоплаты в течение первых 5 рабочих дней оплачиваемого периода.

Согласно пункту 2.1.1 договора помещения передаются арендатору с внутренней отделкой. В случае расторжения договора в первые три года аренды арендатор обязан возместить арендодателю все расходы на восстановление внутренней отделки помещения до состояния на момент передачи помещения с учетом амортизации, в том числе в случае расторжения договора во второй год аренды (как по инициативе арендодателя в порядке п.п. 4.5 договора, так и арендатора – в порядке п.п. 7.3 договора), арендатор обязан выплатить арендодателю 66,66% стоимости отделки помещения, что составляет 4 275 070 рублей.

В соответствии с пунктом 4.5 договора в случае если арендатор допускает просрочку уплаты арендной платы более чем на 30 календарных дней, арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от договора на основании ст. 450.1ГК РФ. В данном случае договор будет считаться расторгнутым, начиная со дня получения арендатором письменного уведомления о расторжении договора, либо с даты получения от почтовой службы уведомления о невозможности вручения письменного уведомления о расторжении договора по причине отсутствия арендатора по указанному адресу.

Согласно пунктам 7.3, 7.3.2 договора арендатор имеет право на расторжение договора, в том числе, если арендатор фактически пользуется помещениями более одного календарного года арендатор обязан уведомить арендодателя о намерении освободить помещения и прекратить действие договора не позднее, чем за 6 месяцев до планируемой даты расторжения. При этом арендатор обязан уплатить арендодателю штраф в размере авансового платежа, предусмотренного п. 4.1.2 договора, в срок до даты досрочного прекращения договора аренды. В случае если арендатор намерен прекратить действие договора в более ранний срок и вернуть помещения арендодателю, то арендатор обязан уплатить арендодателю штраф в размере, равном сумме базовой части арендной платы за то количество месяцев аренды, которое не достигает шестимесячного срока предоставления такого уведомления, но не более, чем за 6 месяцев.

Ссылаясь на неблагоприятную сложившуюся эпидемиологическую ситуацию в стране, ст. 451 ГК РФ, арендатор письмом от 20.04.2020 №1199 сообщил об отказе от договора, указав на наличие готовности передать помещения по акту в срок до 30.04.2020.

Письмом от 30.04.2020 №3004-01/20 ООО «СК Северная гавань» повторно сообщило об отказе от договора с 01.05.2020, пригласив уполномоченных представителей арендодателя 04.05.2020 в 12 час. 00 мин. для оформления фактического возврата арендуемых помещений.

Письмом от 12.05.2020 арендодатель уведомил о наличии у арендатора по состоянию на 12.05.2020 задолженности по базовой части арендной платы в размере 1 313 420 рублей, в том числе 1 313 420 руб. 38 коп. за апрель 2020, 25 968 руб. 49 коп. задолженности по переменной части арендной платы, потребовав уплаты указанных сумм, а также заявил отказ от договора на основании пункта 4.5 договора.

Поскольку требования претензии ответчиком не исполнены, стоимость отделки на основании пункта 2.1.1 договора не компенсирована, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на жалобу, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение подлежит изменению.

Согласно статьям 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п. 1 ст. 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

В случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

Согласно статье 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Из писем ответчика от 20.04.2020 №1199, от 30.04.2019 №3004-01/20 определенно следует волеизъявление арендатора на отказ от договора аренды.

Данное право арендатора предусмотрено пунктами 7.3, 7.3.2 договора.

Согласно п. 1 ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. В силу пункта 2 указанной статьи, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 37 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

Согласно письму от 30.04.2020 №3004-01/20 арендатором назначена дата и время (04.05.2020 в 12 час.00 мин.) явки арендодателя для осуществления приемки помещения.

Вместе с тем, действия по принятию объекта аренды арендодателем не предприняты, в связи с чем оснований для удовлетворения требования истца о взыскании арендной платы после 04.05.2020 не имеется.

В тоже время, ссылка подателя жалобы на положения Федерального закона от 01.04.2020 года N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" правомерно отклонена судом первой инстанции, поскольку деятельность ответчика, указанная в выписке из ЕГРЮЛ, как основная, так и дополнительная, в перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержденный постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 N 434, не включена.

Наличие задолженности ответчика по оплате переменной части арендной платы не опровергнуто достоверными доказательствами.

Требование истца о взыскании с ответчика 4 275 070 рублей соответствует пункту 2.1.1 договора и фактическим правоотношениям сторон с учетом досрочного прекращения договора аренды. В установленном порядке данный пункт договора не оспорен и не признан недействительным.

Учитывая изложенное, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 47689 руб. 12 коп. задолженности по базовой части арендной платы, 16763 руб. 13 коп. задолженности по переменной части арендной платы, 4 275070 рублей компенсации, в удовлетворении остальной части иска следует отказать.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.10.2020 по делу № А56-48914/2020 изменить, изложив его резолютивную часть в следующей редакции:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СК Северная гавань» (ОГРН:<***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Десна Московский» (ОГРН:<***>) 47689 руб. 12 коп. задолженности по базовой части арендной платы, 16763 руб. 13 коп. задолженности по переменной части арендной платы, 4 275070 рублей компенсации, 42567 рублей расходов по оплате государственной пошлины по иску.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Десна Московский» (ОГРН:<***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «СК Северная гавань» (ОГРН:<***>) 276 рублей расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

И.А. Тимухина

Судьи

Ю.С. Баженова

Н.С. Полубехина