Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-27896/2022) общества с ограниченной ответственностью «Ялта» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.07.2022 по делу № А56-49668/2021, принятое по иску: истец: общество с ограниченной ответственностью «Ялта» ответчик: индивидуальный предприниматель ФИО2 третье лицо: индивидуальный предприниматель ФИО3 о расторжении договора и возмещении стоимости неотделимых улучшений недвижимого имущества,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Ялта» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области (далее – арбитражный суд) с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – Предприниматель) о расторжении договора аренды от 20.03.2020 №1 и взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества в размере 3 246 950 руб. 70 коп.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель ФИО3.

Определением от 13.12.2021 производство по делу было приостановлено в связи с назначением судебной экспертизы, производство которой поручено экспертизы поручить эксперту ООО «Ленинградская Экспертная Служба «ЛЕНЭКСП» ФИО4. 11.03.2022 в материалы дела поступило заключение эксперта от 09.03.2022 №1248аСТЭ/2022.

Окончательно уточнив исковые требования, истец просил расторгнуть договор аренды от 20.03.2020 № 1 с 20.03.2021 и обязать оформить двусторонний акт приема-передачи; взыскать с Предпринимателя стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества в размере 13 834 053 руб. Уточнения приняты судом к рассмотрению в порядке ст. 49 АПК РФ.

Решением от 08.07.2022 иск удовлетворен частично. Суд расторг договор аренды от 20.03.2020 №1; обязал индивидуального предпринимателя ФИО2 принять по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу следующие объекты недвижимого имущества: - земельный участок, кадастровый номер 78:34:0004228:33, общей площадью 1858 кв.м, расположенный по адресу: <...>; - здание по адресу: <...>, литера А, кадастровый номер 78:34:0004228:29, общей площадью 1460 кв.м. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с решением в части отказа в удовлетворении требований, истец обратился с апелляционной жалобой об его отмене в указанной части, просит удовлетворить иск в полном объеме.

В судебном заседании представитель истца доводы жалобы поддержал, представитель ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, 20.03.2020 Предприниматель (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор №1, по условиям которого арендодатель обязался передать арендатору за плату во временное владение и пользование следующие объекты недвижимого имущества:

- земельный участок, кадастровый номер 78:34:0004228:33, общей площадью 1858 кв.м, расположенный по адресу: <...>;

- здание по адресу: <...>, литера А, кадастровый номер 78:34:0004228:29, общей площадью 1460 кв.м.

Согласно пункту 1.2 договора объект предоставляется арендатору для использования под следующие цели – организация пансионата для пожилых людей и категорий лиц с ограниченными возможностями.

В соответствии с п. 1.6 договора срок аренды объекта по договору – 20 лет с момента подписания сторонами акта приема-передачи объекта в пользование.

Нежилое здание передано арендатору по акту приема-передачи от 20.03.2020.

Согласно условиям договора арендатор обязался принять объект и своевременно в полном объеме вносить арендную плату, по истечении срока договора вернуть объект в том же состоянии с учетом создания неотделимых улучшений в соответствии со сметой и с учетом нормального износа.

В соответствии с п. 3.1 договора арендная плата состоит из постоянной и переменной частей.

По условиям п. 1.7, 1.8 договора объект передается арендатору в техническом состоянии, существующем на момент подписания договора; арендатор за свой счет обеспечивает выполнение строительных работ, связанных с созданием неотделимых улучшений объекта согласно смете.

В смете, согласованной сторонами в приложении № 3 к договору, указаны работы, подлежащие выполнению за счет арендатора.

По условиям п. 3.2 договора арендатору предоставлены арендные каникулы на первые семь месяцев аренды.

Согласно акту приема-передачи от 20.03.2020 на момент приема-передачи здание находится в следующем техническом состоянии: фасады не устроены, стены, пол, потолок - с подготовкой под чистовую отделку; окна ПВХ в хорошем состоянии, с работающими конструкциями; двери наружные и внутренние отсутствуют; инженерные коммуникации подведены от точки врезки до арендуемого здания без присоединения к городским сетям; оценка общего состояния: помещение находится в удовлетворительном состоянии, требующем капитального ремонта.

Акт от 20.03.2020 подписан со стороны Общества без возражений.

27.03.2021 истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием о расторжении договора аренды и возмещении стоимости неотделимых улучшений в размере, согласно акту о приемке № 1 и акту о приемке № 2 в размере 14 405 992 рубля.

Неисполнение претензии послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с иском.

Исследовав материалы дела и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно статьям 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении платы за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Суд, при отсутствии возражений со стороны ответчика, признал требование о расторжении договора соответствующим ст. 450 ГК РФ, в связи с чем признал возможным расторгнуть договор.

Вместе с тем истец полагает, что договор подлежит расторжению на основании п. 1.6 договора и просил признать договор расторгнутым с 20.05.2021.

Согласно п. 1.6 договора арендодатель обязался в срок до 01 июля 2020 года осуществить государственную регистрацию права аренды Объекта. В случае, если произойдет отказ в государственной регистрации по вине Арендодателя, в том числе по причине отказа в постановке на кадастровый учет Объекта, Арендатор может в одностороннем порядке отказаться от договора и потребовать от Арендодателя полного возмещения убытков, связанных с проведением ремонтных работ согласно смете, а также дополнительно штраф в размере 3 000 000,00 рублей, Арендодатель обязуется возместить убытки и выплатить штраф в течение 7 (семи) дней с момента получения настоящего требования. Данная обязанность не исполнена ответчиком.

Таким образом, условием одностороннего отказа арендатора является наличие отказа в государственной регистрации договора по вине арендодателя, между тем такой отказ в материалы дела не представлен, в связи с чем вывод суда об отсутствии оснований для расторжения договора арендатором в одностороннем порядке, является правильным.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество, полученное по договору. В связи с расторжением договора аренды у арендатора отсутствуют правовые основания занимать предоставленные ему по договору помещения, арендатору следует освободить помещения и передать их арендодателю по акту приема-передачи.

Определением арбитражного суда от 13.12.2021 производство по делу приостановлено в связи с назначением судебной экспертизы, производство которой поручено экспертизы поручить эксперту ООО «Ленинградская Экспертная Служба «ЛЕНЭКСП» ФИО4.

Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

- о соответствии выполненных работ согласно актам о приемке выполненных работ № 1 от 27.04.2020 года и № 2 от 30.10.2020 года, представленным третьим лицом – индивидуальным предпринимателем ФИО3, работам, предусмотренным Сметным расчетом выполняемых работ (приложение к договору аренды № 1 от 20 марта 2020 года).

- появились ли в результате выполненных строительных работ, указанных в документах, упомянутых в вопросе № 1, неотделимые улучшения объекта, если да, то в чем именно эти неотделимые улучшения выражаются? - какова стоимость работ и выявленных экспертизой неотделимых улучшений объекта по договору аренды № 1 от 20.03.2020.

Из представленного в материалы дела заключения эксперта от 09.03.2022 №1248аСТЭ/2022 следует, что работы и затраты, указанные в актах о приемке выполненных работ №1 от 27.04.2020 и №2 от 30.10.2020, в большей части не соответствуют работам и затратам, указанным в сметном расчете (Приложение №1 к Договору аренды). В указанных актах изменены некоторые единичные расценки относительно сметного расчета, указаны дополнительные работы, которые не были учтены в сметном расчете, объемы части работ увеличены относительно этих показателей в сметном расчете. В результате этого из общей суммы в актах о приемке выполненных работ, равной 14 182 052,72 (четырнадцать миллионов сто восемьдесят две тысячи пятьдесят два) рубля 72 копеек, работы на сумму 8 687 843,00 рублей не соответствуют работам в сметном расчете. Сумма в размере (14 182 053-8 687 843) = 5 410 407 рублей соответствует данным, указанным в смете. При этом необходимо отметить, что некоторые объемы в смете завышены относительно реальных площадей на объекте, но соответствие работ в Актах реальным замерам на объекте выходит за рамки настоящего заключения, поэтому не рассматривается экспертом. Объективно определить стоимость работ и, соответственно, стоимость неотделимых улучшений объекта по договору аренды № 1 от 20.03.2020, как указал эксперт, не представляется возможным по следующим взаимосвязанным причинам: отсутствует точная информация о том, какой объем фактически выполненных работ на объекте зафиксирован на момент расторжения договора аренды; отсутствуют единичные расценки на большую часть работ, указанных в смете и в Актах, сторонам следует утвердить перечень работ, а также согласовать единичные расценки (в рамках стоимости сметы) по всем позициям сметы.

Кроме того, из представленных истцом доказательств следует, что в качестве стоимости неотделимых улучшений им фактически заявлены к возмещению затраты, которые понесены им в ходе осуществления ремонтных работ, которые были необходимы именно ответчику для организации помещения под предполагаемый вид деятельности.

Представленное в дело заключение эксперта соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, оно основано на материалах дела, является ясным, противоречия в выводах эксперта отсутствуют.

Вместе с тем сторонами не получен и не оформлен новый технический паспорт с учетом произведённых перепланировок в порядке п. 2.1.10.договора, для дальнейшей регистрации договора аренды. Арендодатель самостоятельно после прекращения истцом работ на объекте предпринимал действия по получению технического паспорта и постановки объекта на кадастровый учет, о чем имеются доказательства в материалах дела. Претензией от 27.03.2021 истец подтвердил отсутствие финансовой возможности полноценного производства ремонтных работ, уведомил арендодателя об отсутствии намерения продолжать договорные отношения. Экспертом установлено, что помещение находится в ненадлежащем состоянии, работы не завершены, отсутствует отопление и электрическая проводка, стены и потолки без чистовой отделки и т.д.

С учетом изложенного оснований полагать произведенные истцом ремонтные работы неотделимыми улучшениями по смыслу ст. 623 ГК РФ, не имеется.

При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу, признав иск подлежащим частичному удовлетворению.

В апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции. Судом полно и всесторонне исследованы материалы и установлены обстоятельства, имеющие значение для дела. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену или изменение судебного акта, судом при разрешении спора не допущено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.07.2022 по делу № А56-49668/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

С.М. Кротов

А.Ю. Сереброва