Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании 26.05.2022 апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-1980/2022) общества с ограниченной ответственностью «Спутник» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.12.2021 по делу № А56-51307/2021, принятое

по иску общества с ограниченной ответственностью «Спутник» (188671, Ленинградская обл., Всеволожский р-н, ул.Центральная, стр.45А, офис 4, ОГРН: <***>, ИНН: <***>) к

1) обществу с ограниченной ответственностью «Рента» (188670, Ленинградская обл., Всеволожский р-н, Первый проезд, участок 3, стр.1, пом.2.1.7, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

2) Администрации муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области (188643, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области

о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка

и по встречному иску о признании государственной регистрации автомобильной дороги недействительной,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Спутник» (далее – Истец, ООО «Спутник», Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Рента» (далее – ООО «Рента», Компания) и Администрации муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области (далее – Администрации) о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка № 244/4.4-06 от 21.10.2020 и признании недействительной записи от 23.11.2020 с номером регистрации 47:07:0915007:17-47/059/2020-9 в ЕГРН о государственной регистрации права собственности ООО «Рента» на земельный участок с кадастровым номером 47:07:0915007:17, площадью 40600 кв.м., категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, как следствие недействительности договора купли-продажи №244/4.4-06 от 21.10.2020.

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.06.2021 в качестве третьего лица без самостоятельных требований на предмет спора привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (далее – Управление Росреестра).

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.10.2021 принято к рассмотрению встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Рента» к обществу с ограниченной ответственностью «Спутник» о признании государственной регистрации автомобильной дороги кадастровый номер 47:07:0909001:79, расположенной на спорном земельном участке, недействительной.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.12.2021 в иске общества с ограниченной ответственностью «Спутник» отказано; в удовлетворении встречного иска общества с ограниченной ответственностью «Рента» отказано.

Не согласившись с решением суда, Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение в части отказа в удовлетворении его иска отменить, в указанной части принять новый судебный акт, которым удовлетворить его иск. По мнению подателя жалобы, установление нахождение на земельном участке, предоставленном в собственность Компании, объекта недвижимости, принадлежащего Обществу, при наличии у него предусмотренного законом исключительного права на приватизацию части земельного участка под указанным объектом недвижимости является основанием для признания спорного договора купли-продажи недействительным.

Информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы опубликована на официальном сайте Тринадцатого арбитражного апелляционного суда.

В судебном заседании представитель Истца поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель ООО «Рента» возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на нее с учетом дополнений к отзыву, пояснил, что не возражает против пересмотра решения суда в обжалуемой части.

Администрация и Управление Росреестра, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили.

В апелляционный суд от Администрации поступил возражения на апелляционную жалобу с просьбой оставить решение без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, заслушав пояснения представителей Истца и ООО «Рента», апелляционный суд установил следующее.

21.10.2020 между Администрацией (продавцом) и ООО «Рента» (покупателем) был заключен договор купли-продажи земельного участка № 244/4.4-06, в соответствии с которым Администрация передала в собственность ООО «Рента» земельный участок с кадастровым номером 47:07:0915007:17, площадью 40 600 кв.м., категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для эксплуатации зданий – корпуса откорма (1 линия) и кормосмесительной №1, расположенный по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский муниципальный район, Романовское сельское поселение, территория ПР «Спутник», Первый проезд, уч.1.

23.11.2020 на основании указанного Договора купли-продажи Управление Росреестра по Ленинградской области зарегистрировало в Едином государственном реестре недвижимости право собственности ООО «Рента» на указанный земельный участок (номер регистрации 47:07:0915007:17-47/059/2020-9).

Согласно представленному в материалы дела Свидетельству о государственной регистрации права 16.10.2009 на основании плана приватизации от 27.03.1998 и Акта сооружений по состоянию на 01.01.1994 зарегистрировано право собственности ООО «Спутник» на дорожное покрытие к цеху откорма 1ТЛ инв.№ СМ14685 с кадастровым номером 47:07:0909001:79 (далее - Дорога к цеху откорма).

В апреле 2021 года Общество с целью уточнения расположения Дороги к цеху откорма на земельном участке обратился к кадастровому инженеру, которым был изготовлен технический план на Дорогу к цеху откорма, указанный технический план вместе с заявлением о государственном кадастровом учете был сдан в Филиал ФИО3 МФЦ 03.05.2021.

07.05.2021 Управление Росреестра по Ленинградской области выдало выписки из ЕГРН на Дорогу к цеху откорма с учетом сведений, содержащихся в техническом плане на указанную дорогу.

При составлении технического плана на Дорогу к цеху откорма установлено, что указанный объект недвижимости расположен на двух земельных участках: на участке с кадастровым номером 47:07:0941002:328, принадлежащем ООО «Спутник», и на участке с кадастровым номером 47:07:0915007:17, принадлежащем ООО «Рента». Данные сведения отражены в техническом плане на Дорогу к цеху откорма, а также в выписке из ЕГРН на Дорогу к цеху откорма, выданной Управлением Росреестра по Ленинградской области 07.05.2021 (на листе 1 в разделе «Кадастровые номера иных объектов недвижимости, в пределах которых расположен объект недвижимости»).

Как следует из схемы, составленной кадастровым инженером, при подготовке технического плана на Дорогу к цеху откорма, на земельном участке с кадастровым номером 47:07:0915007:17, принадлежащем ООО «Рента», находится часть принадлежащего ООО «Спутник» объекта недвижимости - дороги к цеху откорма 1 ТЛ (дорожное покрытие к цеху откорма 1ТЛ), кадастровый номер 47:07:0909001:79, шириной от 2,50 м до 3,25 м и площадью 870 кв.м.

Общество, ссылаясь на наличие у него исключительного права на приобретение в собственность части спорного земельного участка, занятой Дорогой к корпусу откорма, обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным заключенного Администрацией и Обществом договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 47:07:0915007:17 и признании недействительной записи в ЕГРН о праве собственности Компании на указанный земельный участок.

В свою очередь, ООО «Рента» обратилось в суд со встречным иском к ООО «Спутник» о признании государственной регистрации автомобильной дороги кадастровый номер 47:07:0909001:79, расположенной на спорном земельном участке, недействительной.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении первоначального иска, указав на то, что на момент передачи Администрацией спорного земельного участка в собственность ООО «Рента» сделка полностью соответствовала требованиям, предусмотренным ЗК РФ и ГК РФ, и не нарушала прав Общества; в удовлетворении встречного иска отказал, указав на непредставление ООО «Рента» доказательств неправомерности внесения записи в ЕГРН в отношении автомобильной дороги с кадастровым номером 47:07:0909001:79.

Решение суда обжалуется Обществом только в части отказа в удовлетворении первоначального иска. В остальной части решение не обжаловано, в судебном заседании представитель Компании не возражал против пересмотра решения суда в обжалуемой Обществом части.

Согласно части 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции в обжалуемой части, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены или изменения в связи со следующим.

Подпунктом 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением. Приватизация одним лицом земельного участка в той его части, которая необходима для использования этого участка другим лицом, являющимся собственником расположенного на нем объекта недвижимого имущества, нарушает исключительное право последнего на приватизацию данного земельного участка.

Следовательно, исключительность закрепленного в ст.39.20 ЗК РФ права на приватизацию земельного участка собственником здания, строения, сооружения, на нем расположенного, означает также, что такой собственник вправе приватизировать исключительно земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

Согласно п. 2 ст. 39.20 ЗК РФ в случае если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 6 сентября 2011 г. N 4275/11 и от 2 октября 2012 г. N 5361/12, иск собственника объекта недвижимости, чьи права при приватизации земельного участка не были учтены, о признании полностью недействительной этой сделки приватизации может быть удовлетворен арбитражным судом либо при признании иска покупателем по этой сделке, либо при совокупности двух условий: земельный участок неделим; истец не готов (не желает) реализовать право на его выкуп.

В данном случае Общество не представило доказательств неделимости земельного участка с кадастровым номером 47:07:0915007:17, о неготовности или нежелании реализовать право на выкуп Общество тоже не заявляло.

Как указано в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 6 сентября 2011 г. N 4275/11 и от 2 октября 2012 г. N 5361/12 и п. 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020, в случаях, когда собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, готов реализовать предусмотренное ЗК РФ право на выкуп участка, то независимо от делимости участка он вправе предъявить иск об установлении (признании) на этот участок права общей долевой собственности. При этом установление права общей долевой собственности не препятствует каждому из собственников объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, заявить в этом же судебном процессе требование о разделе земельного участка или требование о выделе причитающейся его части в натуре.

При таком положении суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении первоначального иска.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают правомерности выводов суда, а лишь выражают несогласие с ними, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, нормы материального и процессуального права не нарушены, в связи с чем, у апелляционного суда отсутствуют основания для отмены принятого по делу судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.12.2021 по делу № А56-51307/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Ю.С. Баженова

Судьи

С.А. Нестеров

Н.С. Полубехина