Гражданский кодекс часть 1

при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга ФИО1 (доверенность от 29.12.2016), от общества с ограниченной ответственностью «РУБИНА-ПР» директора ФИО2 (паспорт, решение единственного участника от 02.02.2015), представителя ФИО3 (доверенность от 01.11.2016), от санкт-петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» ФИО4 (доверенность от 09.01.2017),

рассмотрев 18.10.2017 в открытом судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью «РУБИНА-ПР» и санкт-петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.03.2017 (судья Чуватина Е.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2017 (судьи Тимухина И.А., Желтянников В.И., Жиляева Е.В.) по делу № А56-52040/2014,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «РУБИНА-ПР», место нахождения: 196084, Санкт-Петербург, Черниговская ул., д. 8, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Комитет), об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи нежилого помещения 16Н с кадастровым номером 78:14:7525:1:4:6, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 106, лит. А, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, в части пунктов 2.1. и 2.2.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга», место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Фонд), санкт-петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», место нахождения: 191023, Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси, <...> подъезд, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – ГУП ГУИОН).

Решением от 19.03.2017, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 07.07.2017, условия договора купли-продажи приняты в следующей редакции:

- пункт 2.1: «Цена продажи помещения составляет 5 785 000 руб., налогом на добавленную стоимость (далее – НДС) не облагается»;

- пункт 2.2: «Оплата цены продажи осуществляется покупателем с рассрочкой платежа на 5 лет (20 кварталов) с даты заключения договора, в соответствии с Приложением 1 к настоящему договору, составляемым продавцом на момент заключения договора. Оплата осуществляется равными долями, уплачиваемыми ежеквартально с даты заключения договора путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет продавца, указанный в договоре. Первый платеж должен быть оплачен покупателем в срок не позднее 10 календарных дней с даты заключения договора, при этом на сумму денежных средств, составляющих первый платеж, начисление процентов за период со дня заключения договора до даты платежа не осуществляется. Второй и последующий платежи уплачиваются ежеквартально с даты заключения настоящего договора. На оставшуюся сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка в оплачиваемом периоде (включая сумму, подлежащую перечислению в оплачиваемом периоде), производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату размещения информационного сообщения о продаже Объекта на официальном сайте Фонда, установленном правительством Санкт-Петербурга в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, а также на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации, и составляющей 8,25% за период с даты начала периода, подлежащего оплате, до даты платежа, установленной в приложении 1 к договору.

Оплата оставшейся части цены продажи Объекта в полном объеме может быть произведена покупателем досрочно в один из предусмотренных в приложении 1 к договору периодов оплаты: с начислением на нее процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату размещения информационного сообщения о продаже Объекта на официальном сайте Фонда, установленном правительством Санкт-Петербурга в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, а также на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации, за период с даты начала периода, в котором производится оплата всей оставшейся части цены продажи Объекта, до фактической даты платежа, или без начисления процентов при оплате в течение установленного договором срока оплаты первого платежа.

Дата исполнения обязательства по оплате цены продажи Объекта (перечислению очередного платежа) определяется в соответствии с пунктом 2.3 договора.

В случае принятия решения о единовременной досрочной оплате оставшейся части цены продажи объекта в один из предусмотренных в приложении 1 к договору периодов оплаты покупатель не менее чем за две недели до даты осуществления единовременной досрочной оплаты письменно уведомляет продавца о таком решении с указанием даты осуществления оплаты. Единовременную досрочную оплату оставшейся части цены продажи Объекта покупатель осуществляет в соответствии с расчетом, выполненным продавцом на основании пункта 3.1.3 договора."

Расходы по оплате проведенных по делу экспертиз оставлены на тех лицах, которые их понесли, расходы по уплате государственной пошлины оставлены на истце.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на нарушение судами первой и апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, просит отменить обжалуемые судебные акты и принять по делу новый судебный акт.

Как указывает податель жалобы, суды нарушили требования статей 65, 68, 71 АПК РФ, поскольку в качестве надлежащего доказательства приняли заключение эксперта ФИО5, которое не содержит отчета об оценке, выполненного в соответствии с положениями действующего законодательства, а не оспоренный в установленном порядке отчет об оценке, выполненный обществом с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «Юридическое агентство «Алтара» Северо-Запад», не принят судом. По мнению подателя жалобы, суды неправильно применили пункт 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ), а рыночная стоимость объекта выкупа подлежала определению с учетом НДС.

В кассационной жалобе ГУП ГУИОН, ссылаясь на нарушение судами положений статьи 110 АПК РФ, просит изменить обжалуемые судебные акты в части распределения судебных расходов, понесенных им на оплату экспертизы, взыскав указанную сумму с Общества.

В отзыве на кассационную жалобу ГУП ГУИОН просило оставить судебные акты в обжалуемой Обществом части без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представители Общества поддержали доводы, изложенные в своей кассационной жалобе, а представители Комитета и ГУП ГУИОН возражали против ее удовлетворения.

Фонд о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направил, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании договора аренды от 05.05.1999 № 12-А-2856 (в редакции дополнительного соглашения от 08.10.2010 № 5) Общество арендует нежилое помещение 16Н площадью 67,7 кв. м с кадастровым номером 78:14:7525:1:4:6, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 106, лит. А.

Общество 06.12.2013 обратилось к Комитету с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендованного помещения.

В распоряжении от 13.05.2014 № 779-рз (далее – Распоряжение № 779-рз) Комитет определил способ приватизации – продажа по преимущественному праву приобретения, цену продажи – 6 400 000 руб. (в соответствии с отчетом ГУП ГУИОН о рыночной стоимости имущества от 31.03.2014 № 31-8-0168(117)-2014).

Фонд 23.05.2014 направил в адрес Общества подписанный договор купли-продажи, в пункте 2.1 которого указана выкупная стоимость помещения – 6 400 000 руб., НДС не облагается.

В ответ на указанное письмо Общество направило в Фонд протокол разногласий от 20.06.2014, в котором предложило изменить пункт 2.1 договора, установив цену выкупаемого имущества в размере 4 600 000 руб., НДС не облагается; абзац второй пункта 2.2. изложить в следующей редакции: «Первый платеж должен быть уплачен покупателем в срок не позднее 30 календарных дней с даты уведомления его о заключении договора, при этом на сумму денежных средств, составляющих первый платеж, начисление процентов не осуществляется. Второй и последующий платежи уплачиваются ежеквартально с даты заключения договора»; исключить пункты 3.2.3, 3.2.5, 3.2.6, 4.2.1.1, 7.5.2; изменить редакцию пунктов 7.5, 7.5.1, 7.6, 7.6.1, 7.7, приложение № 1.

Фонд, действующий от имени и по поручению Комитета, отклонил протокол разногласий, сославшись на то, что изменение цены продажи помещения не входит в его компетенцию.

Неурегулирование сторонами возникших при заключении договора купли-продажи разногласий относительно цены выкупаемого имущества и даты внесения первого платежа явилось основанием для обращения Общества в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды урегулировали возникшие между сторонами разногласия, определив цену выкупаемого объекта недвижимости в соответствии с заключением судебной экспертизы от 28.07.2016, подлежащую уплате в рассрочку сроком на 5 лет, и срок внесения первого платежа – 10 дней с даты заключения договора.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела, проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества установлены Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ), вступившим в силу 05.08.2008.

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Согласно пункту 2 части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Поскольку заключение договора с субъектом малого и среднего предпринимательства, отвечающим требованиям Закона № 159-ФЗ, для публичного образования является обязательным, возникшие при заключении договора разногласия могут быть переданы на рассмотрение суда.

В данном случае у сторон возникли разногласия по цене отчуждаемого помещения, периоде рассрочки и сроке внесения первого платежа. Как следует из материалов дела, в договоре купли-продажи, направленном Фондом в адрес истца, цена выкупаемого имущества указана на основании отчета от 31.03.2014 № 31-8-0168(117)-2014. В протоколе разногласий Общество предложило установить цену выкупаемого имущества в соответствии с отчетом от 20.06.2014 № АК-14/1806, подготовленном ООО «Антарес Консалт», в котором указано, что рыночная стоимость объекта по состоянию на 18.06.2014 составила 4 900 000 руб. с учетом НДС.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», при рассмотрении спора по поводу сделки, связанного с оспариванием величины стоимости объекта оценки, отчет оценщика оценивается судами как одно из доказательств по делу в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

С учетом возникших между сторонами разногласий относительно цены выкупаемого имущества, а также обязательности установленной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки в целях определения рыночной стоимости арендуемого имущества по состоянию на 06.12.2013 – дату подачи Обществом заявления о реализации преимущественного права на его приобретение суд первой инстанции по ходатайству истца назначил судебную экспертизу в виде иной независимой оценки, проведение которой поручил оценщику ООО «Институт независимой оценки» ФИО6.

Согласно заключению судебного эксперта от 15.03.2016 рыночная стоимость арендуемого Обществом нежилого помещения составила 4 800 000 руб. с учетом НДС.

Определением от 24.06.2014 суд первой инстанции, принимая во внимание наличие неустранимых противоречий относительно учета НДС в расчетах и при определении итоговой стоимости, по ходатайству ГУП ГУИОН назначил повторную экспертизу, проведение которой поручил эксперту ООО «Центр независимой профессиональной экспертизы «ПетроЭксперт» ФИО5

Согласно заключению судебного эксперта от 28.07.2016 № 16-78-Т-А56-52040/2014 рыночная стоимость арендуемого Обществом нежилого помещения составила 5 785 000 руб. без учета НДС.

Оценив представленное экспертом ФИО5 заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суды пришли к выводу о его соответствии требованиям действующего законодательства, регулирующего оценочную деятельность, и достоверности определенной указанным экспертом величины рыночной стоимости отчуждаемого имущества.

Ссылка подателя жалобы на нарушение судами пункта 2 статьи 146 НК РФ подлежит отклонению, поскольку цена выкупаемого помещения, как следует из заключения эксперта от 28.07.2016, определена без учета НДС.

Довод подателя жалобы о неподключенности спорного помещения к электроснабжению опровергается представленными в материалы дела документами, в том числе, договором аренды от 05.05.1999 № 12-А-2856 с приложениями и дополнительными соглашениями к нему, письмом ООО «Жилкомсервис № 2 Московского района» от 12.09.2014, договором энергоснабжения от 11.09.2014 № 47042.

В силу требований статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», судебные издержки, понесенные третьими лицами, участвовавшими в деле на стороне, в пользу которой принят итоговый судебный акт по делу, могут быть возмещены этим лицам исходя из того, что их фактическое процессуальное поведение способствовало принятию данного судебного акта.

С учетом характера и предмета спора и исходя из результата его рассмотрения, суд первой инстанции посчитал, что итоговый судебный акт, которым ряд условий принят в редакции истца, не может быть признан принятым только в пользу ответчика. При таких обстоятельствах суды двух инстанций правомерно не взыскали с Общества судебные издержки, связанные с оплатой ГУП ГУИОН, участвовавшим в деле на стороне Комитета, судебной экспертизы.

Поскольку доводы кассационных жалоб не опровергают выводов судов, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами, не подтверждают существенных нарушений судами норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, то оснований для отмены обжалуемых судебных актов у суда кассационной инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.03.2017 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2017 по делу № А56-52040/2014 оставить без изменения, а кассационные жалобы санкт-петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» и общества с ограниченной ответственностью «РУБИНА-ПР» - без удовлетворения.

Председательствующий

М.А. Ракчеева

Судьи

М. В. Захарова

И.В. Сергеева