Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-10825/2017) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (в порядке статьи 42 АПК РФ) на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.03.2017 по делу № А56-5335/2017 (судья Галенкина К.В.), принятое

по иску общества с ограниченной ответственностью «Центр управления проектами»

к обществу с ограниченной ответственностью «Независимая морская лаборатория»

третьи лица: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, Федеральное государственное бюджетное общеобразовательное учреждение высшего образования «Санкт-Петербургский государственный университет»

о признании права собственности,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Центр управления проектами» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Независимая морская лаборатория» (далее - ответчик) о признании права собственности на нежилые помещения по адресу: Санкт-Петербург, город Петергоф, Чичеринская ул., д. 2, лит. А, со следующими характеристиками: помещение 1-Н, секция А, этаж 1, площадь 396,3 кв.м, кадастровый номер 78:40:1934102:3423 и помещение 5-Н, секция Б, этаж 1, площадь 562,9 кв.м, кадастровый номер 78:40:1934102:3402.

Решением суда от 09.03.2017 признано право собственности Общества с ограниченной ответственностью «Центр управления проектами» на нежилые помещения по адресу: Санкт-Петербург, город Петергоф, Чичеринская ул., д. 2, лит. А, со следующими характеристиками: помещение 1-Н, секция А, этаж 1, площадь 396,3 кв.м, кадастровый номер 78:40:1934102:3423 и помещение 5-Н, секция Б, этаж 1, площадь 562,9 кв.м, кадастровый номер 78:40:1934102:3402. ООО «Центр управления проектами» из федерального бюджета возвращено 188 000 руб. излишне уплаченной государственной пошлины.

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга обратилось с апелляционной жалобой на указанное решение, в которой просит его отменить и рассмотреть дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, поскольку принятие данного судебного акта привело к нарушению прав Комитета. Как указывает Комитет, устанавливая исполнение инвестиционных условий, определенных в приложении 1 к постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 27.09.2005 № 1449, в полном объеме, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что во исполнение пункта 7.2 соглашения от 25.12.2006 № 16/С-ЗК-000050 Университет передал в государственную собственность Санкт-Петербурга 2161,20 кв.м. жилых помещений в жилом доме по адресу: Санкт-Петербург, город Петергоф, Чичеринская ул. д.2 лит.А. По мнению Комитета, указанный вывод суда не соответствует действительности, поскольку в настоящий момент согласован перечень объектов, передаваемых в государственную собственность Санкт-Петербурга, право собственности Санкт-Петербурга на квартиры не зарегистрировано.

В ходе судебного разбирательства суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии обстоятельств, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для безусловной отмены решения по следующим основаниям.

В соответствии с положениями статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда.

По смыслу положений статей 16, 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принятие судебного акта, затрагивающего права и обязанности лица является основанием для привлечения его к участию в деле.

Исходя из разъяснений пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.05.2009 №36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», судебный акт считается принятым о правах и обязанностях лица, когда данным судебным актом непосредственно затрагиваются их права и обязанности, в том числе создаются препятствия для реализации их субъективного права или надлежащего исполнения обязанности по отношению к одной из сторон спора.

Поскольку в данном случае к участию в деле не привлечены лица, права и обязанности которых могут быть затронуты, суд апелляционной инстанции установил наличие оснований для безусловной отмены судебного акта, предусмотренных пунктом 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исходя из норм части 6.1. статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 № 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», определением от 20.06.2016 суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела в судебном заседании по правилам, установленным для рассмотрения дел в арбитражном суде первой инстанции, и привлек в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) и Федеральное государственное бюджетное общеобразовательное учреждение высшего образования «Санкт-Петербургский государственный университет» (далее – Университет).

В судебном заседании представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал. Представитель ответчика не возражал против удовлетворения иска. Представитель Комитета просил отказать в удовлетворении иска, ссылаясь на обстоятельства, приведенные в апелляционной жалобе.

Представитель Университета поддержал позицию, изложенную в отзыве от 03.07.2017, и пояснил, что в отношении спорного помещения права Российской Федерации отсутствуют, в случае удовлетворения исковых требований интересы Университета не ущемляются.

Оценив представленные в деле доказательства и доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

12.10.2015 между ООО «Независимая морская лаборатория» (продавец) и ООО «Центр управления проектами» (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости № 1/1-Н, по условиям которого стороны приняли на себя обязательства по заключению основного договора купли-продажи нежилого помещения 1-Н, площадью 396,3 кв.м, расположенного в многоквартирном доме по адресу: Санкт-Петербург, Чичеринская ул., д. 2, лит. А, после регистрации права собственности продавца на указанное помещение.

Обязательство покупателя по оплате стоимости помещения исполнено в полном объеме, что подтверждается актом сверки расчетов от 23.10.2015. По акту приема-передачи от 23.10.2015 указанное помещение было передано продавцом и принято покупателем.

13.11.2015 между ООО «Независимая морская лаборатория» (продавец) и ООО «Центр управления проектами» (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости № 2/5-Н, по условиям которого стороны приняли на себя обязательства по заключению основного договора купли-продажи нежилого помещения 5-Н, площадью 562,9 кв.м, расположенного в многоквартирном доме по адресу: Санкт-Петербург, Чичеринская ул., д. 2, лит. А, после регистрации права собственности продавца на указанное помещение. Обязательство покупателя по оплате стоимости помещения исполнено в полном объеме, что подтверждается актом сверки расчетов от 25.11.2015. По акту приема-передачи от 25.11.2015 указанное помещение было передано продавцом и принято покупателем.

Строительство многоквартирного дома по адресу: Санкт-Петербург, Чичеринская ул., д. 2, лит. А, осуществлялось на основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 27.09.2005 № 1449 (далее - Постановление) и соглашения от 25.12.2006 № 16/С-ЗК-000050 (далее - Соглашение), в соответствии с которым федеральному государственному образовательному учреждению высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный университет» (далее - Университет) на праве постоянного (бессрочного) пользования предоставлен земельный участок площадью 24 254 кв.м с кадастровым номером 78:19341Б:15, расположенный по адресу: город Петергоф, Чичеринская улица, участок 1 (севернее пересечения с Гостилицким шоссе), для проектирования и строительства жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями.

В качестве инвестиционных условий в приложении 1 к Постановлению определено перечисление Университетом в бюджет Санкт-Петербурга на развитие городской инфраструктуры денежных средств в сумме, составляющей 2520 тыс. долларов США в рублевом эквиваленте; осуществление Университетом строительства объектов инженерной инфраструктуры в соответствии с техническими условиями на сумму, составляющую 340 453 руб. в ценах 2000 года, с уточнением по фактическим затратам и передачи построенных объектов в собственность Санкт-Петербурга в установленном порядке; передача Университетом в собственность Санкт-Петербурга общей площади квартир не менее 2156 кв.м (с уточнением по факту) в жилых домах нового строительства, а также в домах после реконструкции или капитального ремонта по квартирографии и срокам, согласованным с Жилищным комитетом. Данные условия закреплены в пунктах 4.1, 6.2.16 и 7.2 Соглашения о порядке застройки земельного участка, представленного на праве постоянного бессрочного пользования №16/С-ЗК-000050 от 25.12.2006.

07.09.2007 между Университетом (застройщик) и ответчиком (инвестор) заключен договор № 19-11/01-Ч инвестирования и проектирования строительства жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями по указанному адресу (далее - Объект), в соответствии с которым застройщик и ответчика совместно осуществляют строительство жилого дома. Согласно пункту 2.1 названного договора доли в Объекте распределяются в следующем соотношении - доля застройщика 10 % от общей площади квартир; доля инвестора 90 % от общей площади квартир, в том числе 10 % от общей площади квартир, передаваемых в собственность Санкт-Петербурга и 100 % от общей площади коммерческих помещений.

18.11.2014 жилой дом со встроенно-пристроенными помещения по адресу: Санкт-Петербург, город Петергоф, Чичеринская ул., д. 2, лит. А, был введен в эксплуатацию разрешением № 78-0814в-2014.

03.12.2014 между Университетом и ответчиком был подписан протокол о распределении имущественных прав, согласно которому Университету было распределено 2505,8 кв.м жилых помещений, а ответчику - все нежилые помещения, а также все жилые помещения, не распределенные Университету, включая 2161,20 кв.м жилых помещений, подлежащих передаче в собственность Санкт-Петербурга.

По акту приема-передачи от 04.12.2014 Университет передал, а ответчик принял 18885,40 кв.м жилых помещений и 7656,70 кв.м нежилых помещений (включая помещения истца) в жилом доме по адресу: Санкт-Петербург, город Петергоф, Чичеринская ул., д. 2, лит. А.

29.07.2016 ООО «Независимая морская лаборатория» обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее - Управление) с заявлениями о государственной регистрации права собственности на переданные истцу помещения.

Уведомлениями от 29.07.2016 Управление сообщило о приостановлении государственной регистрации до 29.08.2016 по основаниям, предусмотренным абзацем 1 пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в связи с возникновением сомнения в наличии оснований для государственной регистрации - ввиду непредставления документа, подтверждающего выполнение инвестиционных условий (протокол распределения имущественных прав между всеми сторонами договора от 07.09.2007 № 19-11/01-Ч), подписанного Университетом, ответчиком и лицом, уполномоченным в установленном законом порядке представлять интересы Российской Федерации.

Обращаясь с настоящим иском в суд, ООО «Центр управления проектами», указывает на то, что непредставление ответчиком испрашиваемых Управлением документов не может являться препятствием для государственной регистрации права собственности, возникшего из надлежащим образом исполненного договора.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно толкованиям норм права, приведенным в абзаце 3 пункта 4 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 №54, право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

В рассматриваемом случае между сторонами не имеется спора о выполнении истцом обязательств по договорам, о фактической передаче созданных нежилых помещений и владении ими. Невозможность государственной регистрации права собственности на переданное недвижимое имущество вызвана непредставлением документа, подтверждающего выполнение инвестиционных условий, установленных Постановлением и Соглашением.

Между тем, обстоятельства, связанные с реализацией инвестиционного проекта, имеют правовое значение только в отношении обязательств, возникших между сторонами Соглашения о порядке застройки земельного участка, представленного на праве постоянного бессрочного пользования №16/С-ЗК-000050 от 25.12.2006. Ненадлежащее исполнение Университетом условий инвестиционного Соглашения о порядке застройки земельного участка, заключенного с Комитетом, и невозможность в связи с этим осуществления регистрации созданного объекта недвижимости, не могут являться препятствием для приобретения истцом прав на спорные объекты, возникших из самостоятельных договоров, обязательства по которым исполнены истцом надлежащим образом. Реализация прав истца не может быть поставлена в зависимость от исполнения сторонами Соглашения принятых на себя обязательств.

С учетом изложенного, поскольку материалами дела подтверждается исполнение истцом своих обязательств по договорам, спорные объекты не входят в перечень объектов, подлежащих передаче в собственность Санкт-Петербурга по условиям Соглашения, доказательства наличия притязаний на спорные объекты у других лиц отсутствуют, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что исковые требование истца, направленные на регистрацию в ЕГРП своих прав, являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.03.2017 по делу № А56-5335/2017 отменить.

Признать право собственности общества с ограниченной ответственностью «Центр управления проектами» на нежилые помещения по адресу: Санкт-Петербург, город Петергоф, Чичеринская ул., д. 2, лит. А, со следующими характеристиками: помещение 1-Н, секция А, этаж 1, площадь 396,3 кв.м, кадастровый номер 78:40:1934102:3423 и помещение 5-Н, секция Б, этаж 1, площадь 562,9 кв.м, кадастровый номер 78:40:1934102:3402.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Центр управления проектами» из федерального бюджета 200 000 государственной пошлины по иску.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Т.А. Кашина

Судьи

В.И. Желтянников

Ж.В. Колосова