Гражданский кодекс часть 1

при участии от общества с ограниченной ответственностью «РН Северная столица» Соколовой А.Е. (доверенность от 10.08.2015 № 73/15), Беловой С.Г. (доверенность от 10.08.2015 № 74/15), Парфеновой В.В. (доверенность от 12.12.2013 № 645), от администрации муниципального образования «Выборгский район» Ленинградской области Серовой А.В. (доверенность от 12.01.2015 № 07), от Комитета по управлению муниципальным имуществом и градостроительству администрации муниципального образования «Выборгский район» Ленинградской области Денисова В.В. (доверенность от 12.01.2015 № юр-1),

рассмотрев 23.09.2015 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «РН Северная столица» на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2015 по делу № А56-53416/2014 (судьи Тимухина И.А., Барканова Я.В., Полубехина Н.С.),

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «РН Северная столица», место нахождения: 194021, Санкт-Петербург, ул. Карбышева, д. 5, лит. А, ОГРН 1079847072337, ИНН 7802411512 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к администрации муниципального образования «Выборгский район» Ленинградской области, место нахождения: 188800, Ленинградская обл., г. Выборг, Советская ул., д. 12, ОГРН 1054700191391, ИНН 4704063710 (далее - Администрация), и Комитету по управлению муниципальным имуществом и градостроительству Администрации, место нахождения: 188800, Ленинградская обл., г. Выборг, ул. Ушакова, д. 1, ОГРН 1034700894689, ИНН 4704054056 (далее - Комитет), о признании за Обществом права аренды земельного участка с кадастровым номером 47:01:15-19-001:0975, расположенного по адресу: Ленинградская область, Выборгский район, муниципальное образование «Красносельское сельское поселение», 98-й км автодороги Е-18 «Скандинавия»; признании недействительной односторонней сделки Комитета по расторжению договора аренды от 10.12.2008 № 8832-08, заключенного Обществом и Администрацией; признании названного договора аренды возобновленным на неопределенный срок и действующим.

Администрация и Комитет обратились в суд со встречным иском об обязании Общества передать им названный земельный участок.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ленинградской области и Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Санкт-Петербурге.

Решением от 18.02.2015 (судья Филиппов А.Е.) признана недействительной односторонняя сделка Комитета по расторжению договора аренды от 10.12.2008 № 8832-08, выраженная в письме от 26.10.2012 № Юр-822, в удовлетворении остальной части требований Общества отказано; иск Администрации и Комитета оставлен без рассмотрения.

Постановлением апелляционного суда от 23.06.2015 решение от 18.02.2015 в части удовлетворения первоначального иска отменено; в иске Общества о признании недействительной односторонней сделки Комитета по расторжению договора аренды от 10.12.2008 № 8832-08, выраженной в письме от 26.10.2012 № Юр-822, отказано.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на нарушение апелляционным судом норм материального права и неполное выяснение обстоятельств дела, просит постановление от 23.06.2015отменить, а решение от 18.02.2015 оставить в силе.

Как указывает податель жалобы, апелляционный суд не применил подлежащую применению часть 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ); для расторжения договора аренды земель, предоставленных для строительства, необходимо наличие специальных оснований; нарушение условий договора и (или) законодательства не являлось причиной для прекращения арендных отношений; вывод апелляционного суда о неприменимости к спорным отношениям положений Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» противоречит представленным в дело доказательствам и фактическим обстоятельствам; Общество как арендатор участка, предоставленного для целей строительства автозаправочного комплекса (далее – АЗС), имеет возможность признания за собой права собственности на возведенный объект; Общество принимало меры для получения разрешения на строительство, однако получило отказ в связи с отсутствием правоустанавливающих документов на землю; ни договором аренды, ни соглашением о сотрудничестве в реализации инвестиционного проекта по строительству объектов придорожного сервиса не установлены сроки строительства АЗС, в связи с чем ссылка апелляционного суда на положения статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации не правомерна; не представляются добросовестными действия Администрации и Комитета, которые передали земельный участок Обществу для целей строительства, а затем прекращают арендные отношения.

В отзыве на кассационную жалобу Администрация просит оставить постановление от 23.06.2015 без изменения, считая его законным и обоснованным.

В судебном заседании представители Общества поддержали доводы кассационной жалобы, а представители Администрации и Комитета возражали против ее удовлетворения.

Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Администрация и общество с ограниченной ответственностью «Магистраль – Топливная Компания Санкт-Петербург» (инвестор; правопредшественник истца; далее ООО «Магистраль – Топливная Компания Санкт-Петербург») заключили соглашение от 14.02.2006 № 4 о сотрудничестве в реализации инвестиционного проекта по строительству объектов придорожного сервиса, согласно пункту 1.1 которого договорились сотрудничать в реализации инвестиционного проекта по строительству АЗС на земельном участке, расположенном на 98-м км автодороги Е-18 «Скандинавия». В соответствии с пунктом 2.1 этого соглашения объект определен как объект капитальных вложений, а инвестор – лицо, планирующее осуществить реализацию инвестиционного проекта от своего имени и осуществить капитальные вложения (иные инвестиции) в объект. Согласно пункту 3.1 соглашения Администрация обязалась предоставить инвестору земельный участок для осуществления инвестиционного проекта и заключить с ним договор аренды участка на срок проведения проектно-изыскательских работ, а также оказывать инвестору содействие при подготовке необходимой документации для получения разрешения на строительство, в строительстве и при приемке объекта. По окончании строительства Администрация обязалась заключить с ООО «Магистраль – Топливная Компания Санкт-Петербург» договор аренды земельного участка сроком на 49 лет. В силу пункта 3.2 соглашения инвестор обязался реализовать инвестиционный проект и принять участие в развитии инфраструктуры муниципального образования, в том числе перечислить открытому акционерному обществу «Управляющая компания по ЖКХ» денежные средства на развитие инженерной и социальной инфраструктуры в размере 100 000 долларов США.

Постановлением Администрации от 23.07.2007 № 3134 ООО «Магистраль - Топливная Компания Санкт-Петербург» утвержден акт выбора земельного участка площадью 1,1856 га и предварительно согласовано место размещения АЗС на 98‑м км автодороги Е-18 «Скандинавия».

Постановлением Администрации от 04.12.2008 № 6773 названному обществу предоставлен в аренду на три года земельный участок площадью 7660 кв.м с кадастровым номером 47:01:15-19-001:0975, расположенный на территории муниципального образования «Красносельское сельское поселение», 98-й км автодороги Е-18 «Скандинавия», под строительство АЗС.

Администрация (арендодатель) и ООО «Магистраль – Топливная Компания Санкт-Петербург» (арендатор) заключили договор от 10.12.2008 № 8832-08 аренды земельного участка площадью 7660 кв.м с кадастровым номером 47:01:15-19-001:0975 под строительство комплекса автозаправочной станции сроком действия 3 года.

Участок передан по акту приема-передачи от 10.12.2008.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 12.03.2009.

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц от 19.08.2014 ООО «Магистраль – Топливная Компания Санкт-Петербург» прекратило свою деятельность в результате реорганизации в форме присоединения к обществу с ограниченной ответственностью «ТНК-ВР Северная Столица» (далее – ООО «ТНК-ВР Северная Столица»).

На основании решения единственного участника от 18.06.2013 ООО «ТНК-ВР Северная Столица» было переименовано в Общество.

Судами установлено, что в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор аренды от 10.12.2008 № 8832-08 был возобновлен на неопределенный срок.

Письмом от 26.10.2012 № Юр-822 Комитет как орган Администрации, уполномоченный на управление и распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, со ссылкой на пункт 2 статьи 610 ГК РФ известил арендатора о расторжении с 08.02.2013 договора аренды земельного участка и предложил освободить занимаемый земельный участок.

Полагая, что сделка по одностороннему отказу Комитета от договора является недействительной, Общество обратилось в суд с первоначальным иском.

Возражая против предъявленного иска и считая договор аренды расторгнутым, Администрация и Комитет обратились в суд со встречным иском об обязании Общества передать им спорный земельный участок.

Суд первой инстанции, сделав вывод о неправомерности отказа Комитета от договора, удовлетворил иск Общества в части признания отказа от договора недействительной сделкой, не установив оснований для удовлетворения остальной части иска; иск Администрации и Комитета суд оставил без рассмотрения на основании пункта 9 части 1 статьи 148 АПК РФ.

Апелляционный суд посчитал, что право на отказ от договора, заключенного на неопределенный срок, установленное пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, является безусловным, не поставлено в зависимость от совершения каких-либо нарушений и реализуется волей стороны договора. В связи с чем решение от 18.02.2015 в части удовлетворения первоначального иска отменил и в иске Общества о признании недействительной односторонней сделки Комитета по расторжению договора аренды от 10.12.2008 № 8832-08, выраженной в письме от 26.10.2012 № Юр-822, отказал.

Кассационная инстанция считает, что жалоба подлежит удовлетворению.

Суд первой инстанции правильно применил статьи 1, 10, 167, 168, 610 ГК РФ и указал, что сделка по одностороннему отказу от договора аренды направлена на прекращение права арендатора по использованию земельного участка и имеет целью восстановление прав владения и пользования арендодателем арендованным имуществом.

Вместе с тем, на основании договора аренды от 10.12.2008 № 8832-08 земельный участок предоставлен Обществу для строительства автозаправочного комплекса, следовательно возврат участка арендодателю по окончании срока строительства и действия договора аренды не предполагался.

Из материалов дела следует и сторонами не оспаривается, что на арендованном участке арендатором возведен и эксплуатируется автозаправочный комплекс (АЗС). Как верно отметил суд первой инстанции, немотивированный отказ от договора аренды на основании статьи 610 ГК РФ направлен не на восстановление прав владения и пользования арендодателя спорным земельным участком, а на прекращение правовых оснований использования земельного участка Обществом без возникновения иных правовых последствий.

С учетом толкования приведенных норм гражданского законодательства, приняв во внимание то обстоятельство, что односторонний отказ от договора аренды не основан на нарушении Обществом обязательств по договору аренды, не имел своей целью восстановление прав арендодателя и был направлен на прекращение правовых оснований использования земельного участка Обществом, при том, что на участке возведен и эксплуатируется объект капитального строительства, суд первой инстанции сделал верный вывод о том, что сделка по одностороннему отказу от договора аренды совершена Комитетом со злоупотреблением правом.

Кассационная инстанция также учитывает и то обстоятельство, что Общество принимало меры к получению разрешения на строительство, однако Администрация отказала в выдаче разрешения лишь на основании отсутствия у Общества правоустанавливающего документа на землю.

Признавая сделку по отказу от договора недействительной, суд первой инстанции также оценил условия соглашения о сотрудничестве от 14.02.2006 № 4 во взаимосвязи с договором аренды от 10.12.2008 № 8832-08, заключенных Администрацией и Обществом. Суд правомерно посчитал, что совокупность правоотношений сторон, возникших из указанных сделок, подпадает под регулирование норм Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее – Закон № 39-ФЗ).

Установив, что на арендованном участке Общество возвело автозаправочный комплекс, то есть осуществило капитальные вложения в реализацию инвестиционного проекта, оно в силу положений Закона № 39-ФЗ имеет право на защиту указанных инвестиций, а немотивированный отказ от договора нарушает его права на защиту этих инвестиций.

Ссылка апелляционного суда на статью 42 Земельного кодекса Российской Федерации как на специальное основание для прекращения договора аренды, не принимается кассационной инстанцией, поскольку срок освоения участка договором не определен.

Вывод апелляционного суда о том, что к отношениям сторон не может быть применен Закон № 39-ФЗ с учетом осуществления Обществом деятельности на участке с нарушением закона в связи с отсутствием доказательств создания АЗС в установленном порядке, сделан без учета принятия Обществом мер по получению разрешительной документации и отказа Администрации в ее выдаче в связи с прекращением арендных отношений.

При таких обстоятельствах обжалуемое постановление подлежит отмене, а решение первой инстанции – оставлению в силе.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2015 по делу № А56-53416/2014 отменить.

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.02.2015 по тому же делу оставить в силе.

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом и градостроительству администрации муниципального образования «Выборгский район» Ленинградской области, место нахождения: 188800, Ленинградская обл., г. Выборг, ул. Ушакова, д. 1, ОГРН 1034700894689, ИНН 4704054056, в пользу общества с ограниченной ответственностью «РН Северная столица», место нахождения: 194021, Санкт-Петербург, ул. Карбышева, д. 5, лит. А, ОГРН 1079847072337, ИНН 7802411512, судебные расходы по кассационной жалобе в размере 3000 руб.

Председательствующий

Т.С. Гафиатуллина

Судьи

М. В. Захарова

А.В. Кадулин