Гражданский кодекс часть 1

при участии от федерального государственного казенного учреждения «Северо-Западное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации и от Министерства обороны Российской Федерации представителя ФИО1 (доверенность от 10.01.2022 и от 12.11.2020 соответственно),

рассмотрев 25.08.2022 в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ЛУЧ» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.02.2022 по делу № А56-53910/2021,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «ЛУЧ», адрес: 185031, <...>, каб. 319, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к федеральному государственному казенному учреждению «Северо-Западное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации, адрес: 191119, Санкт-Петербург, Звенигородская ул., д. 5, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Учреждение), о признании незаключенным договора от 10.10.2019 № 141/3/2/АИ-317 аренды федерального недвижимого имущества в виде имущества военного городка № 7, расположенного по адресу: <...>, а именно трех нежилых зданий «Контрольно-пропускной пункт» площадью 31,1 кв. м с кадастровым номером 10:01:0000000:511 (лит. Р), «Дезинфекционный пункт» площадью 57,9 кв. м с кадастровым номером 10:01:0000000:504 (лит. Н) и «Штаб/госпиталь» площадью 3307 кв. м с кадастровым номером 10:01:0000000:513 (лит. М), в части обязательств истца как арендатора названных объектов, предусмотренных подпунктом 3.2.2, а также признании недействительным предписания Учреждения от 29.04.2021 № 141/2-5054.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство обороны Российской Федерации, адрес: 119160, Москва, ул. Знаменка, д. 19, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Министерство).

Решением от 14.02.2022 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, Общество обжаловало решение суда первой инстанции в апелляционный суд. В своей жалобе оно просило отменить обжалуемый судебный акт и принять новый – об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Как указывает податель жалобы, при подписании указанного договора аренды был очевидным факт отсутствия в передаваемом ему имуществе коммуникаций, что не позволяло сторона определить точный перечень договоров, которые предстоит заключить одной из них – в данном случае арендатору после предоставления в пользование упомянутых зданий; вместе с тем подпунктом 6.2.2 договора аренды предусмотрена ответственность арендатора за неисполнение возложенной на него подпунктом 3.2.2 обязанности; при таком положении податель жалобы полагает, что ввиду возникшей правовой неопределенности относительно условий указанного договора у суда первой инстанции не имелось оснований для отказа в удовлетворении исковых требований.

В отзыве на жалобу Учреждение просит оставить без изменения обжалуемый судебный акт, считая его законным и обоснованным.

В судебном заседании представитель Учреждения и Министерства поддержал доводы, изложенные в отзыве на жалобу.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании протокола от 19.09.2019 признания аукциона несостоявшимся ввиду поступления одной единственной заявки Общества последнее (арендатор) и Учреждение (арендодатель) 10.10.2019 заключили сроком на 5 лет (до 09.10.2024) договор № 141/3/2/АИ-317 аренды спорного федерального недвижимого имущества военного городка № 7, расположенного на земельном участке площадью 4934 кв. м с кадастровым номером 10:01:0130154:772 по адресу: <...>, принадлежащего на праве собственности Российской Федерации и закрепленного за арендодателем на праве оперативного управления, для дальнейшего использования в качестве нежилого.

В пункте 1.3 договора его стороны указали, что сведения о передаваемом в аренду имуществе, изложенные в договоре и акте его приема-передачи, являются достаточными для надлежащего использования в соответствии с целями, предусмотренными в пункте 1.1 договора.

В силу пункта 5.1 договора в соответствии с протоколом от 19.09.2019 сумма ежемесячной арендной платы за спорное имущество без учета коммунальных услуг составляет 143 000 руб.

Согласно пункту 5.2 договора стоимость потребленных арендатором коммунальных и эксплуатационных услуг определяется в соответствии с договорами на оплату, заключенными арендатором в соответствии с подпунктом 3.2.2.

Как следует из названного подпункта договора, в тридцатидневный срок с момента его подписания сторонами арендатор обязан заключить:

- договоры на оказание коммунальных услуг с ресурсоснабжающими организациями;

- в случае, если передаваемое в аренду имущество расположено в многоквартирном доме, договоры на долевое участие в расходах по управлению таким домом, содержанию и текущему ремонту его общего имущества;

- в случае осуществления арендатором деятельности, в процессе которой образуются отходы производства и потребления, договоры на сбор и вывоз бытовых отходов;

- при наличии необходимости договоры на предоставление соответствующих услуг связи (телефон, интернет, радио и т.п.).

Подпунктом 6.2.2 договора предусмотрена ответственность арендатора на случай неисполнения обязанностей, установленных в том числе в подпункте 3.2.2, в виде уплаты штрафа в размере годовой арендной платы, рассчитанной по ставке, действующей на момент нарушения обязательства.

По акту от 10.10.2019 приема-передачи спорное имущество передано арендатору с указанием на удовлетворительное состояние его коммуникаций.

Обращаясь в арбитражный суд с настоящими требованиями, истец указал, что в апреле 2021 года им было получено от Учреждения предписание об устранении нарушений, в котором последнее указало, что ранее в адрес Общества направлялось уведомление от 26.06.2020 № 141/2-6611 о необходимости представления в срок до 01.08.2020 договоров, заключенных с ресурсоснабжающими организациями, вместе с тем до настоящего времени договоры на водоотведение и водоснабжение не заключены, а доказательства обратного не представлены, в связи с чем Обществу надлежит уплатить в срок до 25.05.2021 предусмотренный подпунктом 6.2.2 договора штраф в размере 1 767 480 руб. и устранить допущенные нарушения с направлением подтверждающих документов, в противном случае Учреждением будут приняты меры, направленные на расторжение спорного договора.

Несмотря на это в действительности в сданных в аренду объектах недвижимости, как указывает Общество, отсутствуют инженерные коммуникации, ввиду чего заключение соответствующих договоров истцом объективно невозможно до момента принятия Министерством решения о проведении в зданиях капитального ремонта, направленного на восстановление (создание) сетей водоснабжения и канализации, которые в настоящее время нельзя признать пригодными к эксплуатации. Изложенное подтверждается составленным ООО «РМС-Оценка» по заказу Учреждения отчетом от 15.05.2019 № 059-04/19-ра1 об оценке рыночной стоимости месячной арендной платы за спорные объекты, согласно которому здания не имеют внутренней отделки (утрачена), пригодны к использованию в текущем состоянии лишь в качестве «холодных» складов или производственных площадей и инженерными коммуникациями не обеспечены.

Более того, в подпункте 3.2.2 договора, в котором закреплена упомянутая обязанность Общества, также указано, что в случае если арендатор не заключил договоры на оплату перечисленных в нем услуг, он обязан компенсировать в связи с этим все расходы арендодателя. Однако Учреждение не понесло каких-либо расходов на водоснабжение и/или на водоотведение ввиду объективной невозможности получения соответствующих коммунальных услуг.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, Общество обратилось в арбитражный суд с иском, в котором изначально просило признать направленное в его адрес предписание недействительным, а условия договора, изложенные в подпункте 3.2.2, неисполнимыми в части обязательств арендатора по заключению договоров водоснабжения и водоотведения.

Возражая против заявленных требований, Учреждение в отзыве на исковое заявление сослалось на то, что одновременно с извещением от 15.08.2019 № 150819/5745079/01 о проведении аукциона на право заключения договора аренды спорного имущества военного городка на сайте в сети Интернет www.torgi.gov.ru была размещена форма заявки на участие в названном аукционе, которая содержала в себе указание на предварительное ознакомление претендента с состоянием объектов нежилого фонда, технической документацией к нему, а равно условиями выполнения работ, которые необходимо выполнить в отношении данного имущества, а также отсутствие у него претензий по качеству и состоянию имущества. Также помимо извещения и формы заявки в сети был опубликован проект заключаемого по результатам торгов договора аренды указанного имущества, содержащего подпункт 3.2.2. По мнению Учреждения, факт поступления от Общества заявки на участие в аукционе свидетельствует о том, что последнему должно было быть известно о техническом состоянии спорного имущества. Принимая во внимание изложенное, Учреждение указало, что заключив спорный договор, Общество фактически приняло на себя все предусмотренные в нем обязательства арендатора имущества военного городка, тем более что протокол разногласий к договору Общество не направляло, а договор холодного водоснабжения и водоотведения № 100-3-43-48719-01 был все же фактически заключен 27.04.2021 с последующим направлением одного из его экземпляров в адрес Учреждения в июне того же года.

В отзыве на иск Общества Министерство поддержало позицию Учреждения и просило отказать в удовлетворении заявленных требований.

Суд первой инстанции, изучив материалы дела, отказал в иске, посчитав, что само по себе наличие представленного Учреждением в материалы дела договора на водоснабжение и водоотведение опровергает доводы Общества о неисполнимости подпункта 3.2.2 договора аренды имущества военного городка.

Апелляционный суд, проанализировав доводы жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В силу статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из пункта 3 той же стать следует, что сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

Согласно пункту 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным.

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в шестом и седьмом абзацах Информационного письма от 25.02.2014 № 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", при наличии спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства дела в их взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 ГК РФ.

Материалами дела подтверждается, что обращаясь с настоящим иском к Учреждению, Общество сослалось на то, что при заключении спорного договора обеим сторонам было известно об отсутствии пригодных к эксплуатации коммуникаций в трех зданиях, образующих собой имущество военного городка, сдаваемое в аренду, в связи с этим оснований считать согласованными условия одного из подпунктов названного договора в части возложения на арендатора обязанности заключить с третьими лицами ряд других договоров (на оказание коммунальных услуг, на предоставление необходимых услуг связи, по сбору и вывозу бытовых отходов, а также в отношении долевого участия в расходах по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту его общего имущества) не имеется, что свидетельствует о незаключенности договора аренды имущества в указанной части (подпункт 3.2.2).

Вместе с тем в материалы дела представлена переписка сторон, которая велась ими уже после заключения спорного договора и из которой следует, что

- при получении уведомления Учреждения от 26.06.2020 Общество направило в его адрес ответное письмо от 31.07.2020, в котором сослалось на то, что им своевременно были отправлены заявки на заключение договоров об оказании коммунальных услуг и на техническую эксплуатацию объектов недвижимости, однако в связи с введением ограничительных мер по недопущению распространения новой коронавирусной инфекции работа по рассмотрению названных заявок была временно приостановлена, ввиду чего указанные заявки были направлены в июле 2020 года повторно;

- в ответ на предписание Учреждения Общество в письме от 15.06.2021 сообщило, что договор холодного водоснабжения и водоотведения не был заключен своевременно не по вине арендатора, а ввиду организационных проблем в работе ресурсоснабжащих организаций, возникших в связи с возникновением новой коронавирусной инфекции и введением соответствующих мер по борьбе с ее распространением на территории РФ, между тем в настоящее время между Обществом и ООО «ОнегоСтройСервис» заключен соответствующий договор от 27.04.2021, оплата по которому исправно производится абонентом.

С учетом изложенных обстоятельств, а также представленного в дело упомянутого договора от 27.04.2021 апелляционный суд полагает, что суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований, поскольку Общество в данном случае с однозначностью подтвердило своими действиями действие договора аренды имущества в оспариваемой им в настоящий момент части.

Что касается требования о признании незаконным направленного в адрес Общества предписания об уплате штрафа в размере свыше 1 700 000 руб., апелляционный суд полагает, что оно также обоснованно оставлено судом первой инстанции без удовлетворения, поскольку названное предписание прав Общества не нарушает, поскольку само по себе ненормативным правовым актом, имеющим обязательную силу, не является, представляет собой требование стороны договора (арендодателя) о выплате штрафа, которое Общество в случае несогласия с ним вправе не исполнять.

При таких обстоятельствах решение не подлежит отмене по доводам жалобы.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.02.2022 по делу № А56-53910/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

М.А. Ракчеева

Судьи

С.В. Изотова

С.М. Кротов