Гражданский кодекс часть 1

при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга ФИО1 (доверенность от 19.05.2015); от Благотворительного фонда содействия деятельности в сфере образования, науки, искусства, просвещения, культуры и спорта, духовному и психологическому развитию и поддержке детей, их родителей и педагогов «Азербайджан» ФИО2 (доверенность от 01.09.2015),

рассмотрев 20.10.2015 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.02.2015 (судья Воробьева Ю.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2015 (судьи Жиляева Е.В., Барканова Я.В., Тимухина И.А.) по делу № А56-57926/2014,

у с т а н о в и л:

Благотворительный фонд содействия деятельности в сфере образования, науки, искусства, просвещения, культуры и спорта, духовному и психологическому развитию и поддержке детей, их родителей и педагогов «Азербайджан», место нахождения: 190005, Санкт-Петербург, 3-я Красноармейская ул., д. 10, литер А, пом. 1Н, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Фонд), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН <***>, ИНН <***> (в настоящее время Комитет по имущественным отношениям Санкт-Петербурга; далее – Комитет), о признании недействительной односторонней сделки, оформленной Комитетом уведомлением от 10.06.2014 № 4826/14, об изменении арендной платы по договору аренды от 29.12.2009.

Решением от 27.02.2015, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 24.06.2015, иск удовлетворен.

В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, просит отменить принятые решение и постановление и принять новый судебный акт об отказе в иске.

По мнению подателя жалобы, оспариваемое уведомление основано на условиях договора аренды, а также на нормативных актах, регулирующих порядок определения арендной платы за пользование земельными участками, собственником которых является Санкт-Петербург; Фонд при заключении инвестиционного договора от 29.12.2009 № 15-И001856 должен был знать, что возможность реконструкции объекта под конкретный уровень и вид образовательного учреждения, не предусмотренный для данной зоны, не может быть реализована без изменения градостроительной документации, что повлечет нарушение установленных сроков реализации инвестиционного проекта. Кроме того, Фонд обратился в Комитет по градостроительству и архитектуре с предложением по внесению изменений в Генеральный план Санкт-Петербурга и Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга (далее – ПЗЗ) только 18.06.2012, в то время как обязательства по сдаче объекта в эксплуатацию должны были быть исполнены инвестором до 30.06.2012.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы, приведенные в жалобе, а представитель Фонда возразил против ее удовлетворения.

Законность обжалуемых судебных актов рассмотрена кассационным судом исходя из доводов жалобы.

Как следует из материалов дела, на основании постановлений правительства Санкт-Петербурга от 16.09.2008 № 1187 и от 11.11.2009 № 1282 Комитет (арендодатель) и Фонд (арендатор) 29.12.2009 заключили договор № 15/ЗК-001857 аренды земельного участка с кадастровым номером 78:7:3008:12 площадью 2 352 кв. м, расположенного по адресу: <...>, литер. Д для завершения строительства/реконструкции объекта недвижимости.

Пунктом 3.1 договора установлено, что он заключен до 30.06.2012 и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 11.05.2010.

Порядок и условия внесения арендной платы установлены в разделе 3 договора.

Согласно пункту 3.4 договора величина квартальной арендной платы, выраженная в условных единицах, составляет 1 038,408 у.е.; стоимость аренды 1 кв. м в год составляет 1,766 у.е.

Уведомлением от 10.06.2014 № 4826/14 Комитет сообщил Фонду об увеличении с 25.07.2013 размера арендной платы по коду 10.1 до 1 199 128 руб. 28 коп. в квартал в 2013 году и по коду 18.0 до 1 438 953 руб. в квартал в 2014 году на основании расчета от 06.06.2014.

Фонд, ссылаясь на то, что такое изменение размера арендной платы арендодателем в бесспорном и одностороннем порядке допускается договором только в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление размера арендной платы, а также вида деятельности арендатора, в то время как ни одно из названных условий не возникло, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции иск удовлетворил, придя к выводу об отсутствии у Комитета правовых оснований для одностороннего увеличения размера арендной платы.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Кассационная инстанция не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статей 310, 450 ГК РФ одностороннее изменение условий договора возможно в случае, предусмотренном законом или договором.

Как усматривается из пункта 3.6 договора, арендодатель имеет право изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление арендной платы, а также вида деятельности арендатора.

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с частью 3 указанной статьи за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Как указано в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В спорный период арендная плата за земельные участки на территории Санкт-Петербурга определялась на основании Закона Санкт-Петербурга от 21.11.2007 № 608-119 «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга» и Постановления № 1379, которым утверждено Положение о порядке определения базовых ставок арендной платы и коэффициентов, используемых в Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, об особых случаях и порядке определения арендной платы (далее - Положение).

Согласно пункту 3.1.1 Положения арендная плата за земельные участки, предоставленные в соответствии с правовыми актами Санкт-Петербурга для осуществления реконструкции, определяется по коду 10.1 на срок такой реконструкции, предусмотренной правовыми актами, с применением понижающего коэффициента Кс.

По истечении указанного срока арендная плата также рассчитывается по кодам Кн, равного 10.1, но без применения понижающего коэффициента Кс за исключением случая, если невыполнение условия об окончании срока связано с ненадлежащим исполнением обязательств со стороны инвестора.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Оценив представленные доказательства в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, суды сделали соответствующий материалам дела вывод, что доказательств того, что незавершение реконструкции объекта недвижимости в срок, установленный правовыми актами, связано с ненадлежащим исполнением обязательств со стороны Фонда, не представлено.

Суды указали, что, как следует из письма губернатора Санкт-Петербурга от 21.07.2014 № 07-109/2246, спорный земельный участок не прилегает к «красным линиям» улиц, фактически расположен на внутриквартальной территории, сформирован по обрезу фундамента существующего здания с двумя небольшими внутренними дворами ориентировочной площадью 360 и 180 кв. м. Подъезд к земельному участку осуществляется через арки жилых домов, шириной менее 3-х м. После введения в действие Закона Санкт-Петербурга «О внесении изменений в Генеральный план Санкт-Петербурга», изменяющего функциональную зону с зоны 3 ЖД на зону Д, последует изменение территориальной зоны с зоны ТЗЖДЗ на зону ТД 1-1-1, что сделает возможным размещение предлагаемого объекта на предоставленном земельном участке.

Суды также сослались на письмо Комитета по внешним связям Санкт-Петербурга от 07.11.2013 № 6736/13, согласно которому Фонд не имел возможности приступить к реконструкции, так как согласно Закону Санкт-Петербурга от 22.12.2005 № 728-99 «О Генеральном плане Санкт-Петербурга» указанная территория находится в границах функциональной зоны ЗЖД - среднеэтажной, многоэтажной, многоквартирной жилой застройки, а также объектов инженерной инфраструктуры, связанной с обслуживанием данной зоны. Размещение образовательных объектов не предусмотрено. В целях реализации инвестиционного проекта потребовалось внесение изменений в Генеральный план Санкт-Петербурга и ПЗЗ для приведения в соответствие функционального назначения земельного участка и объекта реконструкции. На основании запроса инвестора Комитет по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга внес предложение в реестр предложений по внесению соответствующих изменений.

При таких обстоятельствах суды сделали обоснованный вывод о наличии объективных препятствий к завершению строительства в установленный ненормативным актом срок и иск удовлетворили.

Нарушений судами норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию необоснованных судебных актов, либо норм материального права кассационная инстанция не усматривает.

При таких обстоятельствах оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.02.2015 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2015 по делу № А56-57926/2014 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга – без удовлетворения.

Председательствующий Г.М. Рудницкий

Судьи Т.С. Гафиатуллина

А.В. Кадулин