Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-25745/2017) ООО "Агроторг" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.08.2017 по делу № А56-59660/2016 (судья Заварзина М.А.), принятое

по иску ООО "Агроторг"

к ИП ФИО4

3-е лицо: ООО "Маринер"

о взыскании,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "АГРОТОРГ" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО4 (далее - Предприниматель) о взыскании 787 763 руб. 80 коп. стоимости работ по перепланировке/переустройству/переоборудованию помещения, выполненных на основании пункта 1.8 договора аренды от 26.01.2016 № 6986.

Предприниматель обратился в арбитражный суд со встречным иском о взыскании с Общества 420 096 руб. 75 коп. убытков в связи с некачественным выполнением ответчиком работ и без получения необходимой разрешительной документации.

В порядке ст. 49 АПК РФ судом приняты уточнения иска Предпринимателя в части взыскания с ООО "Агроторг" 633 250 руб. 99 коп. убытков, о чем свидетельствует аудиозапись судебного заседания 28.06.2017.

Решением от 17.08.2017 в удовлетворении иска Общества отказано, с Общества в пользу Предпринимателя взыскано 633 250 руб. 99 коп. убытков, 11 402 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины и 84 000 руб. судебных расходов по оплате судебной экспертизы.

В апелляционной жалобе Общество, считая решение незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права, просит решение отменить, указывая, что Обществом с согласия арендодателя произведены в помещения неотделимые улучшения, произведенные истцом работы являются ремонтом, арендуемое помещение возращено истцу с учетом проведенных ответчиком работ в удовлетворительном состоянии, замечаний по состоянию помещения в акте возврата помещения не указано.

Предприниматель возразил против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между Предпринимателем (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор от 26.01.2016 № 6986 аренды нежилого помещения общей площадью 560,3 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <...>, состоящего из

- нежилого помещения 11-Н, площадью 51,7 кв.м., этаж - цокольный, с кадастровым номером 78:38:0011501:2796, принадлежащего арендодателю на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 18.09.2015 сделана запись регистрации 78-78/004-78/060/013/2015-63/2 (далее – Помещение 1)

- нежилого помещения 12-Н, площадью 103,5 кв.м., этаж - цокольный, с кадастровым номером 78:38:0011501:2780, принадлежащего арендодателю на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 18.09.2015 сделана запись регистрации 78-78/004-78/060/013/2015-67/2 (далее - Помещение 2)

- нежилого помещения 13-Н, площадью 196,8 кв.м., этаж - цокольный, с кадастровым номером 78:38:0011501:2772, принадлежащего арендодателю на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 30.07.2015 сделана запись регистрации 78-78/004-78/060/012/2015-250/2 (далее - Помещение 3)

- нежилого помещения 14-Н, площадью 208,3 кв.м., этаж - цокольный, с кадастровым номером 78:38:0011501:2761, принадлежащего арендодателю на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 12.08.2015 сделана запись регистрации 78-78/004-78/060/012/2015-251/2 (далее – Помещение 4).

В соответствии с пунктом 1.2 договора целевое назначение помещения по настоящему договору: торговля непродовольственными и продовольственными товарами, в том числе, но не ограничиваясь, алкогольной продукцией. Помещение также может быть использовано для организации оказания услуг, в том числе, но не ограничиваясь: телекоммуникационных, страховых и банковских услуг, а также размещения платежных терминалов и банкоматов, осуществления фармацевтической, туристической и иной деятельности.

Согласно пункту 1.8 договора для использования арендатором помещения в соответствии с целевым назначением, предусмотренным договором, арендодатель дает свое полное и безотзывное согласие на проведение арендатором и его подрядчиками любых необходимых работ по перепланировке/переустройству/переоборудованию помещения согласно приложению №3 к договору, в том числе, но не ограничиваясь: возведение/демонтаж перегородок внутри помещения, устройство и ликвидация дверных/оконных проемов, установка дверей внутри помещения, установка оконечных устройств на системах вентиляции (диффузоры, зонты), установка сплит-систем, монтаж трубопроводов водоснабжения и канализации, установка сантехнических приборов и арматуры, а также выполнение любых отделочных и наружных работ, необходимых арендатору и соответствующих приложению №3 к договору (далее - перепланировка помещения).

В силу пункта 1.9 договора произведенные арендатором работы и стоимость материалов не подлежат возмещению со стороны арендодателя в случаях:

- прекращения договора в связи с истечением срока его действия;

- расторжения договора по вине арендатора.

В остальных случаях произведенные работы и стоимость материалов подлежат возмещению арендодателем.

Пунктом 5.1 договора установлено, что срок аренды по договору составляет 10 (десять) лет с даты подписания договора.

Согласно пункту 5.5 договора арендодатель вправе требовать в судебном порядке досрочного расторжения договора в случае неуплаты арендатором ежемесячной арендной платы более 2 (двух) раз подряд, при этом указанное нарушение признается сторонами устраненным и не имеющим юридического значения, если арендатор погасил образовавшуюся задолженность.

Арендатор вправе в любой момент в одностороннем порядке без обращения в суд отказаться от исполнения договора, письменно уведомив арендодателя не менее чем за 3 (три) месяца, при этом указанный срок исчисляется начиная со дня поступления соответствующего уведомления арендатора в почтовое отделение по адресу арендодателя (пункт 5.6 договора).

Уведомлением от 23.03.2016 № 020/2112 Общество, сославшись на пункт 5.6 договора, в одностороннем порядке отказалось от исполнения договора и на основании положений пункта 1.9 договора потребовало возместить стоимость произведенных Обществом неотделимых улучшений арендованного имущества в сумме 787 763 руб. 80 коп.

По акту приема-передачи от 30.06.2016 арендованные помещения возвращены Предпринимателю.

В связи с тем, что требования, изложенные в уведомлении, не были исполнены Предпринимателем, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, в обоснование которого, с учетом уточнений, указало, что выполненные работы улучшениями помещения не являются, однако их стоимость в соответствии с условиями договора подлежит возмещению (п. 1.9 договора)

Возражая против удовлетворения иска, Предприниматель указал, что работы в арендованных помещениях выполнены Обществом некачественно, выполненные Обществом работы относятся к перепланировке помещения, однако проект перепланировки Обществом не составлялся, работы в установленном порядке согласованы не были, в связи с чем результат этих работ не может быть использован Предпринимателем, а стоимость устранения всех вышеперечисленных нарушений составляет 633 250 руб. 99 коп.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Предпринимателя в суд со встречным иском.

Суд первой инстанции, посчитав иск Общества необоснованным, в удовлетворения иска отказал, иск Предпринимателя удовлетворил.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на жалобу, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение не подлежит отмене или изменению.

В соответствии с положениями п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические лица и граждане свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктами 2, 3 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

В целях проверки доводов сторон арбитражным судом первой инстанции назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «ПАРТНЕРСТВО ЭКСПЕРТОВ СЕВЕРО-ЗАПАДА» ФИО5, с целью определения качества и объема выполненных в арендуемых помещениях работ.

Согласно заключению эксперта от 03.05.2017 № 43 выполненные Обществом работы не соответствуют требованиям СНиП, нормам и правилам пожарной безопасности, работы по перепланировке не завершены, объект не введён в эксплуатацию, произведённые изменения характеристик помещений в установленном законом порядке не оформлены, что исключает возможность эксплуатации помещения в его нынешнем состоянии и накладывает на арендодателя дополнительные расходы по приведению помещения в прежний вид.

Работы по перепланировке осуществлялась без получения необходимой разрешительной документации, проект перепланировки нежилого помещения, расположенного в жилом доме, не составлялся и на согласование в МВК в соответствии с требованиями главы 4 Жилищного кодекса Российской Федерации и распоряжением Администрации Курортного района Санкт-Петербурга от 24.02.2016 № 282-р не передавался.

Рыночная стоимость работ по приведению помещений в первоначальное состояние для целей соответствия помещений кадастровым паспортам и устранения результатов некачественно выполненных работ в целях возможной эксплуатации помещений согласно заключению эксперта составляет 633 250 руб. 99 коп.

Определение экспертом объема качественно выполненных работ в размере 18 420 руб. 15 коп. не свидетельствует о наличии у арендодателя обязанности по компенсации данных работ, поскольку доказательства согласования данных работ с арендодателем в материалы дела не представлены, условия пункта 1.8 договора таким согласием не являются, поскольку получение согласия арендодателя предполагает согласование с ним не только самого факта выполнения ремонтных работ и произведения неотделимых улучшений, но также объема и стоимости работ, которые материалы дела не содержат. Кроме того, само по себе выполнение работ с надлежащим качеством не означает безусловно, что результат этих работ будет использован арендодателем при приведении помещений в первоначальное состояние.

Довод ответчика о завышении экспертом стоимости погрузки и вывоза строительного мусора является необоснованным, распечатки интернет-сайтов о стоимости вывоза мусора не являются надлежащими доказательствами такого завышения, поскольку невозможно установить, что содержащиеся в них сведения соответствуют действительности с учетом необходимости надлежащей утилизации вывозимых отходов.

Несоответствие заключения, составленного по результатам судебной экспертизы, требованиям законодательства РФ, наличие существенных нарушений либо замечаний при его составлении, которые могли повлиять на её результаты, ответчиком не доказано, ходатайство о проведении повторной экспертизы Обществом не заявлялось.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении иска Общества и удовлетворил заявленные Предпринимателем требования, оснований для отмены или изменения решения апелляционным судом не установлено, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебного акта, судом первой инстанции не допущено, в удовлетворении апелляционной жалобы следует отказать.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.08.2017 по делу № А56-59660/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

И.А. Тимухина

Судьи

В.И. Желтянников

Н.С. Полубехина